明報：置業頻道

精明置業熱門地區繼續搶手

2010 / 07 / 15

09年的上半年，買賣雙方都非常謹慎，小心翼翼地尋找最佳成交點，地產市場過份的冷靜，甚至沉悶。到踏入4月份﹐峰迴路轉，下半年是在瘋狂搶OFFER中度過的。地產業內人士說﹐回想去年7月份開始，搶OFFER 熱浪此起彼伏。每天帶著客戶四處征戰，少數時候得手，撫心慶幸。但多半是鎩羽而歸，垂頭喪氣之餘還會安慰客戶說：「別著急，下一間房可能會更好。」

一年輪迴，踏入2010年﹐上市待售盤大升，很多賣主憧景09年的風光再現，匆匆上市，3月財長出3招平衡樓市﹑按揭率上升﹑再加上7月1日的HST，令不少買家期待著房市降溫。

靜靜地﹐產市場又進入了冷靜期。人們不禁要問，去年搶OFFER的地方，今年還熱嗎？

火熱勢頭為何放緩
承接去年勢頭﹐今年1至4月買賣都勝於去年﹐尤其是3月及4月都衝破萬宗﹔迄至5月份開始，大多地區房屋成交量有所下降﹐成交速度放緩。HomeLife新世界地產王勝利分析﹐原因主要有3個：

去年火爆的房市，成交量縷創新高，今年1、2、3月份的淡季不淡，很大程度上釋放了08年積聚的購買力。

銀行放貸政策收緊，主要表現是提高收入及還貸能力要求。這樣使一部分初次購房者很難申請到貸款，削弱了中低價位房屋的購買力。

HST合併稅於7月1日開始實施，其對房地產市場的沖擊到底有多大尚不明朗。一部分人在擔心有跳水式降幅，而不敢冒然入市。另有一部分人心存幻想，期待著大幅降價，做著抄底的打算。市場充滿了觀望氣氛。

受上述情況影響，準備換房的人賣房的速度亦趨緩慢，從而影響了換房買房的速度。綜合上述，可以肯定市場成交放緩是正常的供求調整。5月份成交量減少但價格仍然上升即證明了這一點。

至於 2010年下半年市場走勢﹐王勝利相信﹐HST實施後，觀望心態逐漸平復，降溫不降價。王勝利估計﹐7月中旬以後市場會轉趨活躍，價格會平穩上升。銀行貸款政策及利率變化對市場有調整作用。

去年搶Offer的地方，今年還熱嗎？
王勝利表示﹐去年瘋搶offer的地方﹐仍然維持是熱門首選。他列舉了一些例子﹕

●	萬錦市UnionVille 高中附近，成交量及價格依舊獨領風騷﹐杜魯多中學學區的獨立屋和鎮屋成交價仍然穩步上升。
●	華人集中的以太古廣場為中心地區價格居高不下﹐房地產市場的地域性特點表現得非常突出。

另外﹐其他表現不俗的地區有：

●	York Mills / North York 地區的百萬以上的豪宅﹔
●	名校區的中高價位房﹔
●	士嘉堡出租及自住為主的區域。

哪些房子降價
由4月份開始，市場上供應量加大。出現部分房屋滯銷，甚至降價的現象。降價的房屋主要有幾類：

●	年初1、2月份買了房，計劃在4、5月交吉前前賣房。因為時間緊迫，不得不降價。
●	受HST 影響，趕在7月1日前新房要提前入伙﹐現有的房子必須賣出。
●	對今年市場過份樂觀，房屋上市標價過高。上述房屋在5、6 兩個月內消化後，市場上降價銷售的房數量也逐漸減少。如果買家抓住機會在5、6月份買到第1、2 類的降價房，的確是不可多得的良機。

進入6月下旬，大部分的買賣雙方都相當冷靜和明智，已經對市場有充分了解。同時，新上市的房屋也有很多是價格比很高的優質房。相對於滯銷和降價房來講，優質房標價稍高但銷售期則很短。一般在5至10天即可成交。

精明買家不輸策略
其實﹐無論市場走勢如何﹐住宅市場始終有需求。不論是在牛市或熊市置業﹐作為買家﹐都需要有精明頭腦。王勝利認為﹐精明的買家﹐必備條件是心清﹑眼明﹑手快。

精明人買房子，多算是贏家，少算不虧，但是決不可不算。如果買40幾萬的房子，自住兼出租，以房養房，應該怎麼籌劃呢？

第一，明白自己的經濟能力
買房的第一步，不是急於看房子，而是要坐下來，仔細算清楚自己的經濟能力，主要包括以下幾項：

有多少儲蓄或資金可用於購房的首期付款(Down Payment)，建議最好首付要多於總房價的20％；

全家人的年收入，過去3年記錄和未來兩年的預期是很重要的

經濟收入是否穩定

預計的支出，如水電氣﹑地稅、保險等等；

預計的租金收入，按照新條例，其中50％可用於申請貸款；

總貸款金額，每月供款，總付出的利息等。

在加拿大購房，這些事項都已經很規範，可以自己學着算一算，最簡單的方法則是去銀行或者貸款公司，很快就有明確的結果，不用浪費時間，而且不會出錯。有經驗的地產經紀會很好地幫助你。順便提一下，很多人都認為只有銀行是正規的貸款機構，擔心貸款公司不可靠。其實這都是誤解，王勝利透露他的客戶有很多都在貸款公司拿到高的貸款額和最優惠利率。

請記住：想在房價講價減1000元並不容易，但貸款和利率的損失﹐有時會是幾千上萬。

精明買家守則：找貸款一定要比三家，分釐必爭。

第二，找準正確的區域

決定房子價值的最重要的因素之一就是地理位置—Location! Location! Location! 自住兼出租，以房養房一定要選擇正確的區域，主要包括以下幾項：

★	租客比較集中，容易出租，但不要選擇人員流動太頻繁的地區，租客變換快，收入不穩定
★	交通方便，設施齊全，大部分的租客要求交通方便，尤其以公車TTC為主，鄰近華人超市是必備的條件之一。可步行到學校，名校區則更是如此。

王勝利列出華人常選的部分熱門出租地區以供參考：

★

在北約克，$40幾萬可買半獨立屋，平房(bunglow raised，)有地下室分門出入Walk out 式土庫

Don Mills/Finch，近Seneca Hill學校

Leslie/Finch，近A. Y. Jackson學校

★

在士嘉堡，$40幾萬可買獨立、半獨立屋，平房(bunglow raised)，地下室分門出入Walk out 式土庫。

Warden/Finch，近白求恩中學

Kennedy/Finch，近Kennedy 小學

Midland/Sheppard，近Agincourt 中學

第三，貨比三家，決不拖拖拉拉
精明的買家一定要貨比三家。同一條街道上類似房子的銷售記錄，同一社區內類似房子的銷售狀況，一定要比較清楚。好的地產經紀一定能提供詳細的資料和專業分析。

王勝利提出一個小經驗供借鑑：第一次出去看房之前，先用30分鐘至1小時左右，與經紀雙方溝通清楚，明確意向。每次看完房子以後，馬上簡要地總結一下，有助於盡快找到合意的房子。一般看10至20間房子左右即可找到，如果看了30到50間房子還沒有結果，則一定要坐下來檢討一下，到底是什麼原因，盡快調整策略。

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