明報：置業頻道

多倫多Downtown 柏文的下一個熱點

2010 / 07 / 22

兩稅合一，再加利率上調因素，使得剛剛紅火了一年多的地產市場又逐漸降溫。由於重售物業從簽購買約r到交吉大多在2到3個月左右，所以在3﹑4月份形成此輪市場行情的高點。至於以後市場走勢如何？很多置業人士都會關心。

不論市場如何？機會始終存在，Homelife New World Realty 張鈞說﹐任何人都想在最高點出貨，在最低點購入，但是﹐要知道沒有人能真正預測行情的高點和低點，行情高點和低點是事後的數據統計出來的，而不是預測出來的。偶爾，哪位預測對了，也是碰巧而已，只能作參考。

張鈞說﹐最關鍵之處﹐是好機會來了，好的樓盤擺在面前，但買家/投資者識不識貨？敢不敢出手？

■ 回顧大多地區柏文市況
由於大多數共管柏文從內部預售開始到入住﹐需要3年到3年半的時間，故張鈞選3年零 3個月的時間來加以分析。根據相關統計數據，從2007年1月至2010年3月底，大多倫多地區（GTA，包括：Halton﹑Peel﹑York﹑Toronto﹑Durham），每平方呎單價已經從$375（2007年1月）漲到了$515 （2010年3月）﹐平均價增幅37％。如果以一個500平方呎的1房小投資為例，則3年3個月增值7萬元，如果2007年當時首付20％，即首付款為$3.75萬，回報率為187％，年回報率為57.5％，平均每月房產增值$1,794。過去這3年地產市場並非一帆風順，可以說波瀾洶湧，既有穩步上揚，瘋狂搶Offer，更有全球性的金融危機中的恐慌性拋售。這3年零3個月可分為3個時間段（迄至2010年3月為止）：

（一）	從2007年1月到2008年4月這14 個月，平均價穩步上揚，從每平方呎$375 漲到$475；
（二）	從2008年5月到2009年6月的14 個月間，全球經濟危機影響，平均價幾乎原地踏步；
（三）	從2009年7月到2010年3月的9 個月間價格上漲，平均價從每平方呎$475 漲到$515。

張鈞表示﹐以上數據只是3年多來的平均統計，他舉的例子也只是為了說明問題，至於個體投資者的投資收益如何？應根據所投資的柏文單位的地點不同、樓層、朝向、戶型、價位、買入賣出時間等因素的不同而有很大差異。他知道有很多投資者的投資回報高於以上的例子，無論怎樣，如果置業者所買的柏文單位在這3年多的時間，平均價增幅遠低於以上的統計，則就應該檢討投資策略，看看哪個投資環節亟待改進，應該說，任何市場，投資機會一直存在，市場震盪愈大，投資機會也愈大，想想2008年末和2009年初，市場一片悲觀，到處充斥着美國百十家銀行破產的壞消息，加拿大經濟也似乎風雨飄搖，有些人在這個時候把房子賣掉去租房，待到2009年3月末市場回暖，此時，還有很多人在苦苦等待思索何時是市場的最低點，4、5、6月份的搶Offer 大戰，才讓人們真正相信市場轉向了，這時想把房市低點賣掉的房子買回來已經很難了。相反﹐另外一些人在2008年的冬天殺入市場，甚至小房換大房，這些人真是樂得合不攏嘴了。

■分析多市共管柏文特色
張鈞把多倫多分為三個區域並加以分析。

‧Downtown Core （中心區）
多倫多的共管柏文市場可以說是加拿大共管市場的風向標，而又以Downtown中心區（Downtown Core）的共管柏文市場以及Yonge街沿線向北至Finch的共管柏文價格變化最為敏感，歷次大的經濟形勢變化，政策調整帶來的共管柏文市場波動，這些區域的共管柏文價格將最先作出反應，震盪幅度也最大。其中一個主要的原因就是這些地區是眾多投資者投資的首選地，炒樓人的比例相對較高，一個地區、一個樓盤如果炒樓的業主比例較高，就會增加該區地產市場的風險性和不確定性。

地產市場變壞，很多投資人會及時停止投資、觀望，或獲利了結、或恐慌性拋售，進而造成該區成交量迅速下降，房價下跌較快；相反，如果眾多投資者認為時機來臨，也會競相購買、爭搶Offer，迅速推高該區的成交量和房價。

2007年上半年，該區共管柏文平均價一路下滑，從每平方呎$725降到$625，從2007年中到2008年2月中，平均價又一路上行到每平方呎$800；從2008年2月到2009年3月，全球金融危機影響，平均價在每平方呎$700至$800之間震盪，從2009年3月開始，價格上升至10月份達到最高約每平方呎$1,000 然後回落至今約$800左右。

該區的共管柏文平均價在3年多的時間裏，震盪幅度竟然高於每平方呎$400，而平均價的漲幅只有約每平方呎$100，大約在20％左右，由此可以看出，雖然該區是柏文交投最活躍的區域，可平均價的漲幅遠遠低於Downtown 西區，也低於Downtown東區的漲幅，因此，如果不會選盤比較，片面追求VIP、Pre-VIP、內部盤或者什麼地標建築，即使在中心區，也未必能獲得較佳的投資收益，相反，如果在那些真正有投資經驗的經紀的幫助下投資﹐個別樓盤雖然已經過了VIP 階段，仍然值得及時大膽投資。

‧Downtown West （西區）：
近年，該區柏文發展非常快，在很多投資者還沒有認識到和反映過來的時候，該區柏文的平均價漲幅已領跑整個多倫多柏文市場，超過了市中心區，這讓很多投資中心區的投資者無法理解，但又是不爭的事實。該區2007年初，平均呎價只有$415，到2010年3月平均呎價已漲到$600以上，增值約60％，該區基本上呈穩步上升態勢，沒有較大的波動，代表性的樓盤有Liberty Village和DNA-1﹑2期，對於2007年初投資該區，而後只等3至4年後收樓的投資者，應該有不俗回報。

‧Downtown East （東區）：
東區給人們的感覺就是：亂、破舊、有一定比例的低收入者，個別地方名聲不好等等，有些樓盤儘管走路到Yonge只有5或10分鐘的路程，但房價遠遜色Yonge西邊的樓盤，2007年初平均價只有每平方呎$350，由於價格太低，東區的價格在這3年多的時間裏，平均價幾乎沒跌過，一直在慢慢地漲，到了2008年3月平均價漲到每平方呎$400，有趣的是，從2008年3月到2009年4月期間，儘管經歷了金融危機，平均價卻從每平方呎$400 漲到$510，然後直到現在，增值約40％。

■投資公寓的下一個熱點在哪裏？
張鈞認為，柏文投資熱點將會慢慢向Downtown東區轉移。也許有些人持不同的觀點，認為東區太舊、還有些移民居民混雜層次不等，可能有些投資者不喜歡東區。但無論怎樣，投資東區，低價買入，應該有較好的收益，就像前年的投資者投資西區一樣。

■投資應注意的問題
張鈞說﹐儘管他認為將來柏文的投資熱點將在東區，但中心區和西區依然有些樓盤頗具有投資價值，不論哪個區，不同的樓盤，必須具體分析。大多數投資者不是投資機構，而是個體投資，掌握的資訊和人脈有限，張鈞提出以幾方面的問題值得留意：

‧ 投資要逆向思維，戰無不勝。

人是血肉之軀，有情感、易波動，市場好的時候，排隊搶Offer，搶得天昏地暗，而那些獲利很豐厚的單位就是不願意出手。當市場蕭條時，機會來了，卻把機會當陷阱，讓機會白白溜走。記住：機會和好運氣永遠屬於那些具有逆向思維的投資者。

‧ 投資週期要安排至3至5年左右，不要時間太短或太長。

多數的共管柏文從內部發售到Closing都要3至5年的時間，小戶型在銷售前期增值較快，而中大戶型在銷售的後期增值較快，且中大戶型和其他公開發售的單位是發展商利潤的主要來源，其銷售如何？價格幾許？在一定程度上反映了該樓盤的檔次和社會認可程度，在closing的第一年內，小戶型換手頻繁，如果不是獲利非常好，最好避開這段時間出手，但持有太長時間也不足取，不利於盤活資金。

‧把挑選優質樓盤放在首位，量力而行。

VIP和內部盤銷售幾乎是大多數發展商都採用的推介方式，張鈞表示他有時也把VIP銷售比喻為買原始股，一般來講，買家會得到一定的實惠，問題是，並不是每個樓盤都值得去投資，只有那些定位準確的優質盤，其VIP才真正具有含金量。

股神巴菲特選股，一定要績優股，並不會因為它不是原始股而放棄持有，而對於成長性很差的垃圾股，他是一概不碰的。我們投資樓花，買優質盤可以大大降低風險，只要時間足夠，一定會得到不菲的回報，這就是為什麼有的人買了VIP的盤，幾年下來，只賺了個手續費，而有的人雖然在相同時間買的是二手房，卻得到豐厚的回報，奧妙就在其中。

不要因為沒有買到VIP的盤內心不平衡就拒絕好樓盤和好的投資機會，好的樓盤在它投入使用的前10年內，都是好的機會，愈早投資愈好。每年各個區有很多樓盤推向市場，但真正的好樓盤並不多。

‧獲具投資經驗的地產經紀幫助。

地產經紀的投資經驗不是一朝一夕得來的，靠拿Licence的那幾本書遠遠不夠，一定要在這個行業多年的摸爬滾打點滴積累才行。經紀首先可以幫客人甄別好樓盤，什麼戶型樓層適合投資﹔VIP 階段也可以幫客戶得到較多優惠，即使公開發售階段，經紀仍可以在選盤、戶型樓層、合同敏感條款把關等發揮重要作用。

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