外圍經濟下滑及樓市轉勢影響，去年下半年至今二手樓市表現一直不穩，除樓價下調外，多個大型屋苑亦出現新低價、或「新租平過舊租」的租務個案，令去年全港百大屋苑整體租金有機會錄得按年跌幅，為金融海嘯後首見，即使一向保值能力較高的十大指標屋苑亦不例外，10個有6個屋苑都下跌，個別屋苑如藍田麗港城、柴灣杏花�h，於去年首11個月呎租，相對2014年12月分別錄得7.7%及4.7%跌幅，成跌幅最明顯屋苑。

百大屋苑租金全年跌1.5％

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，2014年第四季全港租金向下調整，預計至去年底，100大屋苑實呎租金將下調至32.5元，較2014年底微跌約1.5%，為2008年金融海嘯後首見。

不過，據中原數據顯示，即使去年整體租金出現調整，但相對2008年金融海嘯時租金按年下調12.3%，以及1998年金融風暴時租金按年下調26.2%，去年租金跌幅仍較為溫和。

至於十大指標屋苑，除一向較受買家和租客歡迎外，租金亦較為「硬淨」，但在大勢所趨下，十大屋苑租金亦相應回落。

中原數據顯示，截至去年11月份臨時數字，十大屋苑中就有6個實呎租金比2014年12月錄得跌幅，其中以麗港城跌幅最大，屋苑於去年11月份錄得實呎租金為28.7元，比2014年12月的31.1元急跌7.7%，同期杏花�h租金亦錄得近5%跌幅，去年11月杏花�h所錄的實呎租金為34.7元，比2014年12月的36.4元低4.7%。

期內同樣錄得按年租金跌幅的指標屋苑，亦包括紅磡黃埔花園(跌1.4%)、沙田第一城(跌1.1%)、荔枝角美孚新�h(跌1%)，以及�o魚涌太古城(跌0.3%)。

至於被視為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊，去年11月平均實呎租為19.5元，與2014年12月持平；錄得升幅的屋苑就有鴨�c洲海怡半島(升0.3%)、藍田匯景花園(升5.8%)及�o魚涌康怡花園(升6.2%)。

事實上，由於上月有聖誕節及新年長假期，為傳統租務淡季，市場錄得多宗低價租務成交，例如康怡花園C座高層12室，為實用594方呎(建築752方呎)3房戶，上月便以1.7萬元租出，實呎僅28.6元(建呎22.6元)，租金重返4年前的水平，故預期十大屋苑至去年底之實際租金跌幅將會更多。

踏入2016年後，由於臨近農曆新年，加上整體地產市�G未見明顯起色，月內十大屋苑仍有多宗超低價租務成交，例如嘉湖山莊景湖居14座低層D室，為實用547方呎(建築704方呎)的3房戶，本月初就以8000元租出，實呎14.6元(建呎11.4元)，租金除與屋苑兩房戶相若外，更比2014年底的舊租1萬元低兩成之多。

業主於去年11月叫價1.6萬元放租，但見新年臨近，業主為免納空租，不惜減價兩成以1.28萬元把單位租出，較舊租低15%，並創屋苑近期新低租金，實呎約27元(建呎22.3元)。

另方面，由於十大屋苑租金下跌，本報統計十大屋苑放租盤，現時市場上月叫租在1.3萬元以下放租盤共約226個，佔整體987個放租盤逾22%，惟仍集中於新界上車屋苑，即嘉湖山莊及沙田第一城，兩個屋苑現時分別有185個及40個放租盤月租是在1.3萬元或以下，現時兩個屋苑入場租金為8,300及9,500元。

美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，由於去年第四季有多個新盤陸續入伙，使租盤供應大增，業主紛紛爭相租出單位，使租金難免受壓。

他預料，隨�茪策~經濟持續不景，料今年租金將隨樓價同樣回落一成，其中以新界區，以及中大型單位的租金跌幅較大。

明報記者 林尚民、方可兒、林可為

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