低息環境下，投資者對回報的要求已經愈來愈低，尤其現時約有11萬億美元國債都處負利率區域，因此收息型股票愈來愈受熱捧，領展(0823)自Brexit以來已錄得36.8%升幅。剛經歷Brexit的歐洲，同樣如此，亨德森遠見基金——泛歐地產股票基金經理Guy Barnard稱，現時全球地產股收息近4厘，與1990年代至今的總回報與股息回報比較就可發現，金融危機後，股息佔總回報比例不斷擴大，至今已佔三分之二。預計未來3至5年，股息對總回報的重要性會持續增加。
Brexit導致英國樓市調整勢在必行，但調整並不是災難性的，弱英鎊反而帶動成交，與金融服務業關係不大的地產，如物流倉儲、零售、科技及傳媒，仍然可能帶來強勁驅動力。
英國脫歐公投(Brexit)不久，英國多家房地產基金曾暫停投資者贖回，其中包括亨德森全球投資的英國房地產投資基金。Barnard解釋，因為這些基金直接投資於物業，當面臨大量贖回時，基金不得不在短時間內出售物業提供現金流，難度很大。這些房地產基金若以10%至15%折價出售資產，他亦不會感到驚奇，並認為有可能成為下一條負面新聞。他預計，Brexit將令英國商業地產面臨最高10%的調整，其中，倫敦將調整更多，其他地區，尤其是物流及零售等具防守性的地產，則調整較小。
面對贖回壓力 基金折讓售產
房地產股票基金，雖無房地產投資基金面臨的贖回壓力，但組合內的英國地產股對基金確有拖累。Barnard管理的亨德森遠見基金——泛歐地產股票基金中，所持的倫敦辦公室地產股，十大持股之二British Land及Great Portland，年初至今就分別下跌14%和19%，Brexit後最高跌幅達29%和30%。
但Barnard認為英國地產股亦有好消息，Brexit後兩日，英國地產股曾直插22%，但之後1月內卻回升約14%，可見市場情緒逐步恢復，且負面影響僅局限於英國本土，並無蔓延至歐洲其他地區。另外，雖然辦公室地產表現轉差，但受惠電商和大數據發展，物流和零售在現時環境下格外具備防守性，數據中心更是表現突出。組合內十大持股中的自助倉儲型地產Safestore，就於第二季錄得5%增幅。
英鎊弱息率低利好
雖然市場極為擔心倫敦金融服務業，但Barnard認為，這始終由人才決定，倫敦仍有機會維持現狀，繼續向歐洲其他國家輸送金融服務。金融服務業依賴較少的倫敦西區，因多發展傳媒、科技地產，有望維持強勁升幅，去年Facebook就簽約租下西區辦公室大樓作為公司新的辦公室。
歐洲央行亦將為推動英國脫歐後歐洲經濟復蘇繼續量寬，推低債券孳息率和利率水平，令歐洲地產股受惠。另外，Barnard指，與2008年情况不同，物業成交情况較為樂觀，「英鎊弱，令物業投資的成交已經開始活躍，近期就有一單交易由瑞典人向British Land以溢價購得，價格高於脫歐前估值。因此，對於英國地產股票，不要驚慌，因為不確定因素現已反映在股價內」。Barnard就於7月初開始逐漸增持英國地產股，因價格已跌離基本面太遠，但增持主要集中於股息豐富的股份。
對於歐洲其他國家，Barnard最看好德國住宅、西班牙租金增長以及瑞典的長期跑出表現。
現時全球房地產投資中，美國房託基金(REITs)年初至今回報12%。亞洲位居其次，也錄得接近12%增長，其中澳大利亞表現最佳，回報高達27%，並且有4.5厘派息回報。Barnard認為，多數亞洲地產股雖然均處於價值窪地，但增長仍然面臨挑戰：新加坡供應過多，國際投資者對日本經濟仍抱謹慎態度，香港樓價更自去年9月頂部跌15%。
港樓價主要調整已經完成
對於香港，Barnard認為，類似調整並非壞事，現時主要調整已經完成，並且新盤發售情况優於預期，預計將來只會有輕微下行。建議主要關注領展等關乎當地消費的地產，並減少投資與大陸與海外旅客消費有緊密聯繫的零售地產。
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