【明報專訊】英國、澳州和加拿大3國學界和專家參與的國際「廉宜房產政策」研討會昨天在多倫多大學舉行。澳洲新南威爾士大學教授寶森(Hal Pawson)在會上談論澳洲房產市場發展﹐和加拿大有驚人相似之處。寶森稱﹐澳洲的房產市場在過去20年呈現明顯增長。到2012年之後﹐墨爾本和悉尼2個最大城市的房價﹐脫穎而出﹐開始新一輪增長﹐直至現時。
澳洲和加拿大相似的地方﹐在於其長期的低利率。雖然長期以來房價上漲速度快過收入增加﹐但低利率仍然令到置業者的購買力增強。
澳洲房產市場的一個特點﹐是「投資類業主」(Investor Landlord)的龐大。寶森說﹐2013年以來﹐澳洲房屋貸款總量中﹐50%到60%流向該「投資類業主」。因此他說﹐「投資類業主」是澳洲房產市場的主要推動者。
雖然近年有關海外投資者進攻澳洲房產市場的傳聞頻仍﹐不過寶森表示﹐就澳洲房產市場總體而言﹐外國投資者的影響不大。澳洲對付海外投資者的政策並非徵稅﹐而是規定他們只能買新建的物業。「這樣一來﹐反而促進了供應」。雖然墨爾本和悉尼的房價仍然企於高位﹐但由於利率最終將會攀升﹐使得這2個城市的房市承受壓力。
澳洲的廉租屋系統﹐也是投資有限、缺口很大。該國聯邦政府目前雖然制定了改善的目標﹐但是撥款始終沒有明確。昨天會議上﹐加拿大「鄰里變化研究合作伙伴」提供的一項多倫多研究表明﹐目前居住在多市一批老舊出租大樓中的居民﹐面臨不少困難。
該項調查在1500個家庭中進行。調查發現﹐一半居民家庭存在居住過於擁擠的問題﹔一半家庭居住的出租大樓﹐情形不佳﹐比如有蟲害﹔三分一家庭使用超過一半的收入交房租﹔四分一家庭發現他們居住的單位有多處需要修理﹔四分一的家庭在家中感到不安全﹔20%的家庭因交房租有困難﹐面臨被驅趕的風險。接受調查的家庭﹐大部分有工作﹐三分二的家庭稱就業是唯一收入來源。此外﹐超過半數的人有大學或專上的學歷。儘管如此﹐超過70%的收入﹐低於貧困線。
會議上還提供的一份資料稱﹐多倫多的收入兩極化發展明顯。該資料發現﹐1970年﹐多市中產收入的人口為66%﹐最高7%﹐次高8%﹔最低1%﹐次低18%。但是到了2005年﹐ 多市中產大幅度萎縮到20%﹐最高佔20%﹐次高1%﹔最低30%﹐次低29%。
昨天研討會的標題是「規劃未來﹕21世紀廉宜房產政策」。該研討會的主辦人切絲爾姆(Sharon Chisholm)曾在渥太華市府﹐和一些加國社區機構任職。現在英國的Glasgow 大學主持資訊交流項目。
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