樓市掉頭 炒家難料 短炒難大賺 三成要損手
樓市去年突然掉頭向下﹐多倫多市短線炒家始料不及﹐以致第3季末離場的人之中﹐不僅難望大賺﹐而且約三成估計應會損手。
重售市場資料顯示﹐9月中期間﹐約6.2%掛牌樓盤持貨期不足1年半﹐意味着可能涉及短線炒賣活動。
這些炒家主要沾手獨立屋及共管柏文﹐總體來說﹐平均持貨209日便放盤﹐亦即不足7個月。
炒樓利潤來自足以彌補成本的差價。平均來說﹐這些樓盤叫價超過買入價幾乎16萬元﹐驟眼看來﹐半年利潤可觀﹐但細看之下﹐當減去各項成本﹐最後可以落袋所餘無幾。
值得一提的是﹐單以樓盤叫價來看﹐不少炒家更可能要蝕讓離場。事實上﹐根據地產資訊網站Better Dwelling的分析﹐超過29%樓盤的叫價低過買入價。
對樓市消息留意的人也許認為﹐叫價低是搶柯化促銷策略﹐賣家是否損手﹐還得看最後成交價。
不過﹐安省樓市16辣招出台之後﹐買家瘋搶現象迅速消退﹐第3季期間﹐多倫多市獨立屋成交價平均低過叫價﹐共管柏文表現好一些﹐大致上還能以叫價找到買家。由於可見﹐這些以低過買入價掛牌的樓盤﹐即使能夠全價售出﹐賣家也會虧本。
除了售價不易搶高之外﹐高昂成本也侵蝕炒家利潤﹐甚至令虧損擴大。
以獨立屋來說﹐根據該網站的分析﹐平均叫價顯示﹐炒家希望賺取接近19萬元的差價﹐不過﹐當扣除主要成本之後﹐若然不虧本﹐也該屬於俗語所說的「無肉食」。
這些獨立屋短炒樓盤平均持貨220天﹐推斷約於去年2月左右買入﹐當時416地區的獨立屋均價逾157萬﹐以此計算﹐炒家放盤叫價約在176萬元的水平。
樓市交易最大的成本包括經紀佣金及土地轉讓稅。以157萬元買入價計算﹐省府及市府收取的土地轉讓稅合共超過5.5萬。
不說也知﹐經紀佣金也不菲﹐炒家若然支付3.5%的佣金﹐176萬元的成交價便高至約6.1萬元。換言之﹐單是這2筆成本已將差價利潤推低至7萬餘。
此外﹐房貸成本不少﹐以35%首期及2.5%利率來說﹐每月利息約2,100元﹐半年要逾1萬﹐至於提早解約﹐可能需要支付罰息。
其他開支還有不少﹐當中包括約2季的物業稅､買入與賣出的律師費及房屋保險等﹐全部都削弱利潤。
最後﹐炒家還要向稅局支付炒樓利潤的稅項。
