環京樓市難旺 發展商放貸沽貨
限購制約多 律師：風險不小
【明報專訊】在北京和天津之間的河北廊坊市，曾經是樓市投資熱土，不過近年大起大落，在北京市宣布將行政中心遷至東郊的通州時，廊坊樓市曾經應聲瘋漲，隨後被限購、限貸的政策牢牢限制，部分樓盤價格一度腰斬。但在11月底北京正式啟動行政中心搬遷，當地各發展商即藉此強調「區位優勢」，甚至推出「零息首期分期」等方案，以最低「7萬元首期」作招徠，盡快出售一手現樓貨尾，即使不符合買樓資格，也有相應安排方案，但律師表示有一定法律風險。明報記者
「商住」樓宇避限購 7萬首期有交易
隸屬廊坊三河縣的燕郊鎮緊貼通州邊境，距北京市中心30公里。記者在當地多個新樓盤發現，為了避開限購政策，不少樓盤推出40年產權的商住單位，即土地性質實際上為「商業」，不似住宅有70年產權。而且這些樓盤不約而同地提供免息的「首期分期」、甚至樓價「全款分期」的貸款項目。有售樓處工作人員稱，按照規定，商住樓宇單位首期最低要付五成，「首期分期」就是發展商允許先繳納小部分，以當地某樓盤面積最小的330呎單位為例，總價54萬(人民幣，下同)，原本首期五成應為27萬，但買家可以最低只付7萬，剩下的20萬由發展商墊付，之後每半年向發展商還5萬，兩年還清。同理，即使買家選擇一筆過現金付款，但可以實際上先付六成或八成，餘下的可以在2年內還給發展商。這些向發展商借的錢都不需要支付任何利息，工作人員稱，「現在是撈底的好時機，錯過了就很難再有機會。」
無本地戶口 房產證3年後才換名
在大廠一處70年產權的住宅樓盤，雖然當地要求外地人「繳納三年社保」才可買樓，但售樓中心仍擠滿睇樓客。售樓處工作人員李先生大力推銷，該屋苑是低密度的錯層別墅，千呎三房戶型還贈送花園、車位和露台云云，總價約280萬，若選擇一筆過付清，還會優惠十幾萬，「如果沒有廊坊本地戶口，我們只能先草簽一個合同，等付款完後我們負責找社保代掛的公司，繳納三年社保後再辦理網簽，並且免費更換戶名」，也就是說，房產證3年內都不是寫業主的名字。
倘無預售證 簽署合同仍無效
北京京師律師事務所房地產處置與買賣法律事務部主任梁志強對本報表示，商住單位雖然可避限購，但日常水電要支付商用價格，且多數情况下無法接入煤氣；發展商給出的「分期」優惠，仍需認真查證房產是否為現樓及有無被抵押，箇中風險不容小覷，「就和P2P(點對點互聯網借貸)一樣，你圖的是他優惠，他圖的是你的本金，這麼做很有可能是因為預售證還沒完全辦下來，在以金錢換時間」。他又說，買家還需了解所購樓盤的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》是否齊全，土地是否通過合法招標拍賣取得、是否已繳清費用，上述任何一環缺失都可能造成房產證無法辦理，而按照最高法院的《關於商品房預售合同解釋》規定，未取得預售證的單位不許銷售，雙方簽署的合同也屬無效合同，最終只會導致買家血本無歸。
