簽約買屋撻訂悔約手尾長 賣方可追討轉售差價損失
市場變化信貸條件不能作為藉口
【明報專訊】在樓市飈升、搶「柯化」(Offer)盛行的時候，有業內人士提醒大家還是量力而行，否則買下一處超出自己負擔能力的物業而又想毀約時，後果會遠高出自己的想象。
資深律師陸炳華表示，早期未能完成的交易，很多都是買新屋的合約。因為這些合約的交吉日期是在一年甚至兩年之後，而在這段時間內，借貸的條件或是屋價可能出現了變化。
他舉例稱，2017年的時候，安省政府出台外國買家稅，聯邦政府也出台壓力測試和買家信貸條件評估等政策，收緊放貸標準，原先更多考慮物業價值，轉而考慮買家的個人收入，結果引發了很多房產交易糾紛。
「很多人買新屋時沒考慮到這一點，到了房屋交吉時卻發現借不到銀行貸款，或者看到樓價下跌，如果轉手賣出非但沒有營利反而還虧了不少，於是毀約。前者是非自願性質的無法完成合約，而後者是買家生出寧可犧牲訂金，也要避免虧損更多的念頭。
「但問題是，賣家願不願意放你走呢？買家沒有履行合約，賣家只能降價出售，由此產生的差價，買家是必須要承擔的。看過太多這樣的案例，基本上是賣家獲勝，買家賠償損失。」
買家悔約 賣家多獲勝訴
陸炳華律師因此提醒大家從中汲取教訓，「有的買家以為，只要狠心放棄那筆訂金，就能夠避免因樓市下跌而帶來的損失。但是合約就是合約，有的法官在判決時也認為，按照某個合約買家是吃虧的，因為成交價是在搶柯化的情況下哄抬起來的。但買家並沒有被欺詐，也沒有被強迫，那麼各方就必須遵守合約直至所有條款全部履行。」
陸炳華表示，房產交易合約與商店購物不一樣，後者還有退換及保質期的可能性，房產交易合約一旦簽字，就必須徹底要執行。
「正是因為這個特性，而且又涉及大筆的款項，所以才會安排了房產經紀、律師等專業人士協助，買家有什麼不懂的就要問清楚，因為最後的決定權在買家自己身上，是要承擔後果的，除非經紀或律師有不正當或不專業的行為。」
還有的買家認為自己冤枉，不是自己不想借款買樓，而是借貸標準提高，銀行放出的貸款數額沒有原先計劃的多，買不起了，卻還要繼續履行合約。
陸炳華反問說﹕「如果在樓市下跌的時候允許買家毀約，那以後都是賣家輸，買家贏了。那這樣商業合約就根本沒有約束力，誰都不敢簽合約了。」
買家宜加入要拿到貸款條件
他指出，現在新屋銷售都謹慎許多，要求買家能出具證明，證明自己屆時有能力拿到按揭貸款完成交易。
對此陸炳華建議，如今樓市又是興旺蓬勃，但未來一段時間的走勢如何誰也說不準。買家最好還是不要簽署無條件合約，還是想辦法給自己設定一些條件，例如必須先拿到銀行按揭貸款、必須先給房屋做評估和檢驗等，才能履行合約。
「這才是真正的量力而行，給自己留出騰挪的空間。萬一真的拿不到按揭，或者覺得這房產的價格高估了，你都還可以合理、合法地中止合約，免受更大的損失。」
