防成外國業主代理人 要單獨申報
聯邦「空屋稅」有隱意 本地聯名業主恐受罰
【明報專訊】聯邦政府出台的「未使用住房稅」(Underused Housing Tax，UHT俗稱空置稅)，本是一項針對外國房產投資者的稅項，但有會計/稅務方面的專家表示，如果業主未能在10月31日之前提交規定的文件，有可能會面臨最少5000元的高額罰款。
10月31日前未申報 至少罰5000
這是一個聯邦的稅項，以安省為例，省民若居於多倫多以外、如萬錦、烈治文山這些沒空置稅的城市，相關業主仍需要向稅局申報，而聯名業主，即使是夫妻、父子，都需要單獨申報。
「未使用住房稅」於2022年初生效，主要針對的是外國人在加拿大所擁有的住宅物業，如果被認為是空置或未充分利用時，聯邦政府每年要對其徵收房產價值1%的稅。
但有多位會計師表示，這一稅種在某些情況下，會殃及加拿大公民或永久居民，令他們可能面臨最低5000元的罰款。
特許會計師梁萬邦指出：「加拿大公民和居民為何也要申報這個稅項？是因為要防止加拿大人作為外國人的代理，用有限公司或信託方式，代表外國人持有物業。因為在外國買家稅施行之後，有許多海外投資者將自己的物業，登記在已有加拿大居民身分的親友名下，如此可免繳這15%的海外買家稅。」
加拿大特許專業會計師協會(Chartered Professional Accountants of Canada)稅務副總裁奧基(John Oakey)表示，在很多情況下，聯邦這法案要求加拿大人在以信託或合伙方式持有住宅物業時，提交稅務申報表。
特許專業會計師尼爾森(Hugh Neilson)說，有的父母為了幫助已經成年的子女購房，在業主名單上也署上自己的名字，實際父母本身並不會在該處居住，也不會管子女如何處置房產(自住或出租)。
也有年邁的父母在自家房產的業主名單上，添加成年子女的名字，想着就是為了去世後，可以簡化財產轉移給子女的過程。
梁萬邦表示：「假設是父母幫助子女買房的情況，子女是在加拿大出生的加拿大公民，而父母還依然保持中國公民(包括香港居民)的身分，那這處房產是否按外國買家所購物業來繳稅？就會是一個很大的問題。」
他指出，很多時候業主並不是出於避稅的原因而讓非加拿大居民並列為業主。「但這一點需要向稅局說明，並需要在申報中說清楚，而稅務局也會就每個個案仔細地審核，以免產生誤會。」
奧基指出，聯邦政府一直把UHT說成是一項針對外國人的措施，這讓普通加拿大人很容易忽略這樣一個事實，即該立法也包括對公民和永久居民有要求。
另一個問題是，誰可以被視為信託或合伙持有財產，這並不總是顯而易見的。比如合伙企業的構成就常常模糊不清。從法律的角度來看，當兩個或兩個以上的人為追求利潤而走到一起時，合伙關係就存在了。因此當一對夫婦擁有出租房產時，可能無法立即弄清楚，他們是合伙經營還是只是共同擁有房產。
奧基說，考慮到UHT規則在某些情況下是否適用於加拿大人，存在很大的不確定性，因此一些會計師「寧可錯殺不可放過」的態度，建議客戶申報，以盡量減少被巨額罰款的風險。
「這是一個明智的做法，但缺點是納稅人每年都要提交UHT表格。」
這些備案要求可能很重要。尼爾森說，產權上列出的每個業主包括夫妻、父母與子女，都必須單獨提交申請，為每一處房產分別提交申請。
加拿大人還應該註意到，立法將4月30日定為提交申報表和支付前一年UHT欠款的最後期限。
然而對於與2022年(新規定生效的第一年) 相關的申報和付款，稅務局今年將免除任何罰款和利息，直至10月31日。
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