【明報專訊】「無麵粉點製作麵包呢？」房協主席鄔滿海早前以麵粉和麵包比喻土地供應與房屋的關係。為尋找「麵粉」，政府2017年8月成立土地供應專責小組，檢視本港未來的土地供應。30名成員由特首林鄭月娥直接委任，當中22名非官方成員來自專業學會、學術界、關注團體及智庫等。香港地少人多，過去不少人提出不同的土地開發方案，引起不少爭議。

需要那麼多土地嗎？

政府預料至2043年本港人口將達最高峰的822萬，之後人口會回落，若能完成「香港2030+」所有規劃，本港將可容納900萬人口。土地供應專責小組成員何喜華認為政府提出「尚欠1200公頃土地」是低估需求。另一成員馮成章亦質疑數據低估需求，「完全沒考慮市民渴望住好一些的因素」。

學者姚松炎指統計處已公布2043年後香港會出現二戰以來第一次人口萎縮，質疑政府大力發展最終不符人口預算。本土研究社成員陸佳兒2017年2月撰文指出，政府提出的數字包含不少假設和粗疏估算，應先檢討空置房屋調查，以及檢視大埔、元朗及將軍澳3個工業村和科學園未用盡的土地。規劃署總城市規劃師劉寶儀回應，當局須預留約10%土地作緩衝。

地從何來？

■可能方案1：發展新界棕地

本港對棕地未有清晰定義，一般泛指新界原有農地或鄉郊土地中，改用作露天儲物場、貨櫃場、倉庫、鄉郊工業及回收場等的土地。本土研究社2015年發表有關棕地現�G的研究，指全港棕土面積共有1192公頃，當中不少缺乏規劃、管理差劣及污染環境，惟現行條例下，如不涉及非法佔用官地，政府無權力管理棕地，造成棕土不斷擴張。

?爭議

收地賠償問題複雜

團結香港基金高級研究員曾維謙2016年7月受訪時說，棕地一般由私人持有，且不少本身已有用途，發展需作收地賠償及安置，問題複雜。為加快收地程序，發展局2017年4月建議將收地特惠津貼賠償安排擴展至棕地上的經營者，但申請者須至少營運滿10年且無違契，避免有人濫索賠償。新界露天倉經營者協會有限公司主席鄧坤盛認為，10年的經營年期規限太高，相信沒有人可成功獲賠；業界人士亦指機制不公，因營運時間短不代表經營者投放的資金及硬件少。

物流業：取締棕地或損經濟

立法會航運交通界議員易志明2016年10月撰文稱，現時有近306公頃棕地用作貨櫃場，可見棕地對香港經濟的重要。易稱，近年香港的吞吐量下跌的原因正是用地不足，而業界亦早向政府反映貨櫃堆存土地及駁船泊位均不足以應付日趨增加的轉運貨運，若在未有妥善安置辦法前收回棕地，將對物流業帶來災難性影響。

■可能方案2：填平船灣淡水湖

港大科斯產權研究中心2017年7月發表研究報告，提出可研究填平佔地約1200公頃的香港第二大水塘船灣淡水湖，估計可供應30萬個房屋單位，又建議政府填湖後增建海水化淡廠供水。土地供應專責小組非官方成員之一、港大建築學院房地產及建設系教授鄒廣榮稱，船灣淡水湖原來的自然環境在興建水塘時已被破壞，故再發展對環境影響相對小。

?爭議

憂破壞水資源 影響供水

水務署前總工程師陳樹培2017年8月撰文稱，船灣淡水湖的儲水量佔全港總存水量四成，填平或影響食水供應的穩定；加上船灣淡水湖容量大，可以提供水質穩定作用，確保水質風險受控。

計劃倡議人之一黎照昌回應稱，計劃建議興建兩個海水化淡廠，加上建造中的將軍澳海水化淡廠，料可提供30%食水，比只靠東江水有保障；又指目前以萬宜及大欖涌作為接收水塘，已提供足夠容量來穩定東江水水質。

破壞生態環境

陳樹培亦指出，船灣淡水湖本身是郊野公園一部分，景致優美，且孕育出不同魚類及生物，任何工程都會對淡水湖環境造成破壞。黎照昌反駁指計劃構思是保留面積650公頃作開放空間及湖區，湖泊周邊會有一條30米闊的綠化緩衝帶，現有大壩及沿新娘潭路的所有旅遊和康樂設施完全不受影響，發展更可使旅遊和康樂設施倍增。

■可能方案3：發展城市地下空間

政府於2013年《施政報告》中提出發展城市地下空間，並於2015年6月展開「城市地下空間發展：策略性地區先導研究」，建議在九龍公園、維園及灣仔修頓遊樂場挖最多4層的淺層地底空間，建設零售、飲食、社區、休閒、文化用途等設施，可接駁港鐵站和不同地段。政府計劃2018年初進行第二階段諮詢，初步建議先發展九龍公園地下空間，紓緩該區人流及交通負荷。

?爭議

業權壟斷地下空間

由於發展區的部分土地屬私人業權，政府表明或考慮公私營合作開發地下空間。本土研究社成員陳劍青2016年12月撰文指出，讓私人發展商參與開發、管理及營運地下城，或令已高度壟斷的城市土地業權延伸至地下，或影響市民的公共空間使用權。

資深測量師何鉅業則認為，地下城開發成本高，若由政府營運「幾乎可以肯定一定蝕本」，又指政府可加入條款要求私人發展商興建各種公共設施，確保市民的享用權利。

憂損市民休憩空間

灣仔區議員楊雪盈質疑，大部分居民對過度的商業及旅遊設施感疲憊，其中灣仔區的人均休憩空間向來不足，計劃不能增加公共空間。「保護市區公園大聯盟」亦指出，在人煙稠密的市區再增加地下發展只會令社區更擠迫，另外工程令公園部分設施關閉多年，甚至需要移除地面的樹木及草地，影響市民。土力工程處長潘偉強指市區空間有限，長遠仍需要開拓新的空間，政府為回應團體訴求，考慮分階段發展，以免長時間圍封大面積綠化土地。

■可能方案4：開發岩洞

岩洞即在岩石地層內人工開挖的大型空間，土木工程拓展署2016年10月提交岩洞總綱圖予城規會，涉及48個岩洞策略區域選址，總面積約4500公頃。首批岩洞項目將陸續上馬，包括搬遷沙田污水廠至岩洞，料2018年動工。本港土地由地面至地心業權一致，現時政府挑選的岩洞的地面均為官地，故岩洞業權亦為政府擁有；時任土力工程處長汪學寧指將來若有私人公司申請使用岩洞，有可能會透過賣地批出岩洞地皮。

?爭議

四成岩洞在郊園 恐破壞環境

四成岩洞策略性區域(約1800公頃)位於「郊野公園及特別地區」範圍。郊野公園及海岸公園委員會成員兼綠色力量行政總幹事文志森表示，署方雖稱會先做環評，但發展岩洞必會導致地下水流失，開挖工程破壞周遭環境，希望署方先發展非郊野公園範圍的岩洞。

時任土力工程處長汪學寧2016年12月受訪時表示，香港在技術上早已克服地下水流失問題，例如大欖隧道便於大欖郊野公園下穿過，未有對地面環境構成影響。

欠缺配套 開發成本高

搬遷設施到岩洞內，工程費數以億計，如搬遷沙田污水處理廠耗資約100億。香港中立機樓有限公司高級副總裁衛慶祥另指出，岩洞發展配套不足，難吸引私人投資開發。他又稱，若發展電力及電訊網絡等設施，岩洞的網絡穩定及伺服器安全成疑，一旦發生地下水滲漏或其他自然災害，將癱瘓網絡。規劃署總城市規劃師盧惠明則認為，工程費要視乎發展面積而定，衡量岩洞發展成本效益時，亦要考慮釋放地面空間帶來的經濟價值等。

[通通識 第465期]