需求強供應慢淡市屬短期 多溫兩地樓市長期仍唱好

[2017.11.15] 發表

【明報專訊】雖然多倫多房地產市場尚處在鞏固期，新的房屋按揭壓力測試明年元旦日起推出﹐加拿大帝國商業銀行(CIBC)經濟師泰爾(Benjamin Tal)昨天發表的一份報告聲稱﹐多倫多和溫哥華房地需求很強而供應遲緩﹐政策調整不過是短期舉措﹐兩地市場中長期而言﹐依然看漲。

泰爾說：「如果你說這些城市的市場現在是難以負擔的﹐那麼從一個長期的角度看﹐目前進行的許多事情都是暫時的。基本因素非常強勢﹐可以化解所有這些政策影響。」

加國銀行管理機構金融機構監管局(OSFI)已確定從明年1月起﹐要對房貸借款人進行壓力測試。與此同時卑省和安省也各自出台了系列壓制房價的舉措。但是泰爾認為﹐所有這些因素無法遏制兩地市場長期的漲勢。

報告稱﹐安省「土地發展」(Places to Grow)法﹐確定多倫多地區到2031年期間的土地使用的規劃和法則。但提供可發展房地產的土地的計劃﹐已經延遲了10年。而且由於省府正在調整建築密度的規定﹐因此可能令項目批准進度進一步推遲。

法案中確定使用的33.8萬公頃土地﹐僅1.6萬公頃可供未來使用﹐而其中只有23%即3000公頃的土地﹐目前進入了發展商申請的過程。「以如此緩慢的速度﹐大批土地需要等候許久才能進入市場」。

在需求方面﹐多、溫兩地的市場﹐都面臨新移民﹐國際學生和海外工人的居住壓力。

此外﹐2016年調查顯示﹐現在20到35歲年齡段的年輕人35%和父母同住﹔該比例和2011年的33%比較又有提高。如果這些年輕人有機會參與市場﹐則帶來新的需求。

多倫多房產經紀肖郎認同上述說法﹐他認為多倫多市場今冬應可回穩﹐明年春季將出現一波小型的行情。

肖郎認為﹐多、溫市場的動力來自2大因素﹐一是全球貨幣氾濫。二是加拿大作為移民國家的狀態未變﹐帶來強大需求。

他說﹐近期政府對於市場的抑制﹐主要表現在兩方面﹕限制銀行資金進入房產市場﹔同時對海外買家施加一定壓力。但是這些政策逐漸被消化。海外熱錢會發現﹐加拿大市場仍具有性價比方面的吸引力。而銀行也需要為資金找到掙錢的出路。

此間從事房屋貸款業的孫曉明稱﹐其實加國銀行在房貸方面﹐一直有進行現在叫做壓力測試的做法。比如﹐現時公布的5年固定利率是4.99%﹐而購房者拿到的實際利率一般在3.75%到3.9%之間。但銀行在考慮批准貸款時﹐則以4.99%的公布利率為準。實際上已經提高了標準。

對於壓力測試開始之後的貸款情況﹐她表示﹐對貸款經紀而言﹐以前是和5大銀行打交道的比例高﹐現在則和小銀行打交道的比例高一些。後者利率高﹐但要求比較寬鬆一些。

她承認壓力測試可能對房價形成一定壓力。但是她覺得﹐這樣可以減少人們購買超過自己能力的房屋﹐有助房價長期穩定增長。而這對社會和個人都是最有利的。

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