• 2024.04.29
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公民點對點:三無大廈 隱患多多

[2024.04.29] 發表
油麻地上海街一帶唐樓(圖)多。「三無大廈」多為唐樓,泛指沒有業主立案法團或任何形式的居民組織,亦沒有聘用物業管理公司管理的大廈。
土瓜灣有唐樓的簷篷批盪及石屎剝落,露出鋼筋。
《明報》2016年8月到深水鶧洃@帶「三無」唐樓觀察,發現不少私人信件露出信箱,亦沒有保安員或閉路電視監察,賊人可輕易偷信。
一幢參與垃圾徵費「先行先試」計劃的三無大廈樓梯間,有不少住戶以指定袋棄置垃圾。
圖c

【明報專訊】部分「三無大廈」樓宇管理不善,往往出現衛生、消防和外牆結構問題,不少居民生活環境惡劣,難以安居,三無大廈成為社區隱患。

■三無大廈Q&A

Q:三無大廈為何管理不善?

A:三無大廈大多是樓齡高的單幢樓宇,因業主不願意、業權分散等原因,以致大廈沒有業主立案法團或任何形式的居民組織,亦沒有聘用物業管理公司做管理工作。

Q:三無大廈大多集中在哪些地區?

A:三無大廈大多集中在舊區,中西區、深水鶧洁B油尖旺區及九龍城區的三無大廈較其他地區多。

■問題1

樓宇失修 存結構安全風險

本港2023年起發生多宗大廈外牆石屎剝落事故,民建聯立法會議員梁熙與香港驗樓師學會2023年7月合作展開「掃雷行動」,在港島東為50幢樓齡逾40年、未有遵辦屋宇署強制驗樓和維修命令的三無大廈做樓宇快測,結果發現50幢舊樓中,25幢有即時危險,分別出現混凝土剝落、水漬或鏽漬、生鏽鋼筋外露、混凝土表面隆起、批盪或飾面磚剝落、樓宇結構構件出現裂縫、「表面隆,內堣云禳v,以及角位出現斜狀裂縫。

梁熙認為,按「樓宇更新大行動2.0」的既定程序,如樓宇被分到第五個批次,有可能需輪候6至7年才完成維修,屆時樓宇結構已急轉直下。梁熙建議政府增加審批人員,將進度由5年縮減至2年,減低意外風險。他又稱,政府應在業主申請資助後立即為大廈「驗身」,市建局再按「驗身報告」決定各批次的緩急先後,除了可更準確反映風險,如「驗身報告」發現該幢樓宇有即時危險,當局應容許就該單一項目豁免冗長的招標流程,可馬上緊急維修,並資助有關緊急維修費用。

發展局聯同屋宇署及市建局2024年2月建議由同年首季起,恆常用無人機勘察潛在風險較高的樓宇,每年巡查全港360幢,由政府承建商緊急修葺,預計雨季來臨前可完成三分之二樓宇的檢驗和緊急修葺。發展局稱會研究設立簡易檢控程序,包括引入定額罰款,檢控未能遵辦強制驗樓的業主。

現時屋宇署會按風險評分,揀選600幢樓齡30年或以上的私人樓宇發出驗樓通知。發展局向立法會提交的文件提到,政府計劃修訂評分制度,新增涉及「外部構件」、「三無大廈」,以及被市建局評為「長期欠缺維修及保養」等因素,如以上因素得分較高,或總分較高的樓宇會被要求驗樓。當局預計上述修訂將於同年第二季實施。

■問題2

無消防設備

不少三無大廈無任何消防安全裝置,歷年更發生多宗奪命火警。據《消防安全(建築物)條例》規定,1987年3月1日或之前落成的樓宇須安裝消防安全設備,涉1.35萬幢,由消防處及屋宇署會聯合巡查,再發出消防安全改善工程指示。保安局長鄧炳強稱,截至2024年2月底,消防處和屋宇署已完成巡查約10,920幢目標樓宇,並發出合共約36萬張消防安全指示,約四成指示已獲遵辦或已被撤銷,另有超過3600宗未遵辦「指示」被檢控個案。政府正修例,賦權部門為未能符合消防安全的目標樓宇代辦消防安全改善工程,再收回費用。

建測規園界立法會議員謝偉銓稱,舊樓未必可做到現時樓宇的防火要求,但至少可安裝煙霧感應器、放置滅火筒等,認為相關部門跟進舊樓改善消防裝置「效率有灠暋D」。他說目前消防主要靠發出安全指示,配合民政總署推動成立法團,建議由部門協助大廈安裝有關裝置,或降低贊成工程的業權門檻。

消防處職工總會主席聶元風舉例,大廈喉轆可供市民在安全情G下初步灌救,如無相關設備,消防趕至時火勢或已蔓延,需在濃煙中摸黑搜索,增加救援難度。

■問題3

無保安 罪案環生

三無大廈因沒有聘用物業管理公司,所以不會有管理員駐守,非居民亦可隨意進出,很易成為罪惡溫H。2008至2010年旺角和銅鑼灣唐樓出現多宗投擲腐蝕液體事件,近年亦有針對三無大廈的爆竊案件等。

深水囃粥洬2015年起推行「衛眼守望計劃」,為區內超過100幢低設防大廈安裝閉路電視,加強大廈保安措施。計劃推行後,涉及低設防大廈的爆竊案由2017年134宗,下跌至2018年112宗。

■問題4

衛生環境差

三無大廈一般沒有垃圾收集安排,不少住戶將垃圾直接棄置於公共垃圾桶,而天台、天井及梯間位置更是垃圾棄置重災區,衛生環境惡劣。

垃圾收費計劃料於2024年8月1日起實施,「先行先試」計劃於4月展開,6類處所共14個試點獲政府派發指定垃圾袋,包括兩幢三無大廈。環境及生態局長謝展寰表示,當局在三無大廈附近放置容量660升的大型垃圾桶,讓居民棄置垃圾,再由食環署人員收集。當局亦會安排被稱為「綠展隊」的外展人員,到三無大廈或單幢大廈做宣傳教育,並了解大廈附近的回收配套是否足夠。

其中一幢納入計劃的深水鶩蟦茼矰愨茪k士稱,該大廈居民普遍自律,每日將垃圾以膠袋包好,帶到大廈對面馬路的大型垃圾桶或附近垃圾收集站棄置,她反而擔心徵費後會有人非法棄置垃圾,令大廈環境衛生倒退,冀政府加強執法。立法會議員江玉歡稱,在三無大廈附近放置大型垃圾桶屬折衷安排,難免有街外人棄置垃圾,但至少居民不會將垃圾轉而丟在天井或街上,改善環境衛生問題。

■模擬試題

顧問教師:郭安

(1)根據資料,指出市區重建局支援三無大廈的一項措施。(1分)

(2)參考資料,說明三無大廈的兩項特徵。(4分)

(3)政府及市區重建局於處理三無大廈的管理問題上可扮演什麼角色?參考所提供的資料及就你所知,解釋你的答案。(6分)

■參考答案

(1)「小區復修」計劃/「聯廈聯管」管理/樓宇更新大行動2.0

(2)參考資料,三無大廈的特徵是大廈沒有業主立案法團或任何形式的居民組織,亦沒有聘用物業管理公司。這些樓齡高且沒有任何管理組織的大廈,無法讓業主就大廈管理事宜作出集體決定,因此無法有效管理大廈。三無大廈的另一特徵是集中於本港舊區,根據資料圖表,中西區及深水鶧洉O全港最多三無大廈的區域,截至2022年底,分別有393幢。

(請看圖c)

(本網發表的作品若提出批評,旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點,目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點,循合法途徑予以改善,絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。)

[智學公民 第089期]

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