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本報抽查大埔美督南岸的5幢丁屋相關官批文件顯示,平均每幢丁屋補地價為87萬元,只為售價的9%。(林俊源攝)
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河上鄉4幢丁屋(左為其中3幢)早前捲入非法倒泥官司,八旬婦劉愛嬌(右)指控上水鄉委會主席侯志強在其農地上非法倒泥並興建泳池,法庭去年判侯與地產代理賠141萬元。(資料圖片)
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 丁屋建成即轉售 一幢賺數百萬 補地價僅15% 鄉事派﹕地皮是私產 團體﹕須檢討政策

【明報專訊】鄉事派向來強調原居民將樓齡5年或以下的丁屋出售,要先向政府補地價,因而對庫房有貢獻;不過,本報抽查過去10年丁屋的政府審批交件,發現在市場上每幢平均售價約800萬元的丁屋,政府補地價所收僅約111萬元,只為市值的15%,扣除約200萬發展成本後,男丁和合作發展商仍有數百萬落袋。

鄉事派認為丁屋發展成本高,加上地皮是私產,補價水平合理;但有議員及關注組織則指丁屋已非原居民用作滿足自住目的,必須徹底檢討。

地署﹕補價計地價 非計樓價

就補地價為丁屋發售市值15%是否偏低,地政總署接受查詢時回應,政府是以「市值地價」計算丁屋補地價,而非樓價,認為有關比較並非合適;本報再查詢官方計算的丁屋補地價與「市值地價」比例,地政總署卻稱無現成資料可提供。

政府從未交代丁屋補地價的市值比例,本報遂抽查過去10年來其中6個建成的丁屋屋苑(元朗曉門、元朗富逸天峰、錦上華巒、大埔美督南岸、沙田康沛豪苑及河上鄉4幢丁屋)共30幢丁屋的官批文件,分析其發展流程及補地價情G(見圖)。

抽查30幢 建成至出售僅8.5月

土地註冊處文件顯示,30幢丁屋在建成並取得滿意紙後,業主平均僅12天即申請補地價,地政總署經過約4個月程序便批出申請。業主補價後約4個月內便悉數發售3層單位,即丁屋由建成、補價至出售套現,僅需8.5個月。補價紀錄顯示,30幢丁屋每幢平均補價111萬元,樓宇售價卻高達800多萬,即補價只佔樓宇市值的15%左右。

上水河上鄉4幢丁屋早前捲入非法倒泥官司,八旬婦劉愛嬌指控上水鄉委會主席侯志強收地不成,在其農地上非法倒泥破壞,並興建泳池作為旁邊丁屋的休憩花園,入稟索償,法官去年裁定侯志強及地產代理須賠償老婦逾140萬元。文件披露,4幢丁屋登記業主皆姓侯,但並非侯志強。4人在2013年補地價時,每幢平均只需約103.1萬,其後每幢以1000萬元售出,即補價只佔市值一成,4業主各自套現900萬。

上水鄉事委員會主席侯志強認為,丁屋政策是政府在未經充分諮詢下強加於原居民,過去多年丁屋補地價金額以百億計算,為庫房帶來收入,反問「呢曮Y咪新界人黻^獻?」

劉業強﹕政策沒規定須自住

鄉議局主席劉業強回覆查詢時表示,興建丁屋的土地大多屬原居民私人擁有或自行購買,丁屋建築費亦是原居民自付,這些都是成本,若單以一個比例數字就說補地價偏低或優待原居民並不公平,而且最初的丁屋政策並無要求補地價。他又稱,丁權是憲法賦予原居民的權利,並非特權,原居民有權建屋,但建成後是否自住或出售,則由他們自行決定,丁屋政策並沒有規定原居民必須自住,亦有很多原居民有丁權但無地建屋,希望外界不要片面去看丁屋問題。

審計署2002年曾發表報告,關注丁屋只有5年轉讓限制期,屆滿後可自由買賣毋須補地價,因此政府計算補價時加入一個「折扣因子」,令轉讓限制的剩餘年期愈短,土地補價水平愈低,相反亦然。地政總署接受本報查詢時解釋,丁屋補價是以地段的市值地價計算,並反映其轉讓限制的剩餘年期以算出應繳補價,故加入「折扣因子」是反映上述土地價值的差別,並無偏離以市值地價計算補價的基礎。

陳劍青﹕近10年一半丁屋申補價

本土研究社成員陳劍青表示,補地價政策原意是阻嚇丁屋非自住轉讓,但近10年1萬間丁屋中有約5000宗申請補地價,認為政策已失效。1970年代政府設丁屋禁止轉讓期限,以合乎自住原意,但最終在鄉議局爭取下,改為在建屋首5年內轉讓須補地價,導致龐大漏洞。他認為,應撤銷補地價安排,限制丁屋轉讓,另應檢討丁屋政策。他補充,本報調查的該批丁屋獲批滿意紙後,在短時間內申請補地價並在市場出售,加上屬屋苑式管理,設有圍牆,有合理懷疑是套丁屋苑,應再跟進。

明報記者

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