大溫樓市中度脆弱 未見過熱
第3季交投旺 房價扣除通脹升1成
【明報專訊】加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨日發表樓市評估(HMA)報告，指大溫今年第三季，在四項探測其脆弱程度的指標都屬低，整體評估屬中度脆弱。分析指，原本在第二季靜觀的買家賣家都重返市場，市場在第三季消化積壓和應付本季需求的情況下，成交及放盤都異常地高。
報告指，最新一期的評估與上一期在今年9月的評估相同，於四項探測脆弱程度的指標——「市場過熱」、(Overheating)「樓價急升」、(Price Acceleration)「價格高估」(Overvaluation)和「過度興建」(Overbuilding)仍然屬低，而整體評估則屬中度脆弱。
報告指整體評分反映出機構的判斷已考慮及HMA各指標未必完全涵蓋樓市的脆弱條件，樓市健康程度或存有不穩定性，因此機構保守地將整體脆弱程度評為中度。
報告指大部分評估數據是按截止今年9月底，而市場情報更新至今年11月。報告指，沒有在大溫區探測到樓市過熱現象，而第三季最顯著的趨勢是，「買家及賣家都返回市場，數據顯示兩方都有一定數量選擇了在第二季，即新冠疫情封城初期時等候及觀望。」
今年第三季的成交量及新放盤量皆異常地高。分析指，原因是市場正在消化第二季積壓下來的交易和第三季慣常出現的成交。
機構分析大溫區的高級分析師巴奇(Braden Batch)指出，是次分析的難度是，上述積壓阻礙去確定一個趨勢，不過，一般而言於大部分次一級市場(如非主要城市)，成交增長速度會較新放盤增長速度為快。
他續指，成交與樓盤比例(Sales-to-Available Ratio)顯示出，在大部分次一級市場，如高貴林港和蘭里，轉為賣家有利，該兩個城市的獨立屋屋盤量出現最大減幅，最少30%屋盤已售出，往常地這代表價格上漲，因為買家面對着更大的競爭。較昂貴的區份，例如西溫和溫市西區，該減幅明顯較少。
報告數據顯示，大溫中多個城市其今年第三季獨立屋的成交與樓盤比例都較去年同季高了不少，以高貴林港為例，去年第三季該比例只有17%，但今年第三季高達37%。
楓樹嶺及匹特草原的比例，也由去年的17%升至今年的33%。蘭里去年為19%，今年升至32%。相比溫市西區和西溫，前者去年為9%，今年為14%，而後者去年為7%，今年為12%。
於獨立屋市場中，出現有較多價格增長的地方包括三角洲、白石和滿地寶。
報告提及大溫樓價增長雖然強，但不至於導致「樓價急升」指標出現中度。報告說，在2020年第三季探測不到樓價急升現象。
經中央放盤系統(MLS)所得價格，扣除通脹比率後上升了10%，那般高升幅水平在2017年後便無出現過，直至今年，但該增幅尚未到評估為樓價急升的門檻。報告指，最大次一級市場為溫哥華市的柏文市場，相比同樣遠離市中心，在其他城市的區域，溫市柏文市場的需求是較高，其樓價升幅與大溫區的平均差不多。
第二大的次級市場是素里的獨立屋，其樓價升幅也貼近大溫區平均。
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