加息礙交投 銀行貸款經理料樓價不會大跌
【明報專訊】美國聯儲局日前宣布加息0.75個百分點，加拿大央行將於9月初舉行議息會議後公布是否跟隨。有銀行貸款經理表示，現時樓市已反映人們預期下一次加息的情緒，雖然短期內成交量減少，但認為樓價不會再大幅下調。
加拿大皇家銀行(Royal Bank of Canada)貸款經理Jason Wang昨日接受本報訪問時表示，加息雖然能起到刺激效果，但不能也不會無止境地加下去，美國這次加息後股票市場不跌反升，「給出的信息就是美國雖然加息，但整體經濟各方面還是良好，並不是悲觀的情況。」
Jason不否認加拿大央行跟隨美國加息的可能，「但我不認為加息會令樓價再下滑這麼多，買家和賣家心裏已經想到未來可能還會再加息，現在樓價已經有這個情緒在裏面，反映了下一次加息的結果。」
至於加息對大溫樓市的影響，他認為主要體現在成交量減少，因買家和賣家之間出現心理戰，買家希望樓價愈低愈好，但很多賣家心裏想着的始終是今年初或去年底的價格，所以寧願把房子從市場上撤下來暫時不賣，「雖然成交量減少，但是樓價不一定會再大幅下調，除非賣家有特別原因急着要賣，而且買家也要和其他想撿便宜的人競爭，想抄底也不是那麼容易。」他舉例說，前幾天溫西一個房子以比市價低的300萬元掛牌，最終成交價為365萬元，共收到25個柯化，「即使在現在這個環境，好的房子還是有很多人在搶。」
Jason又透露，整個卑詩省目前大概有70萬個房屋貸款，但出現還款困難的客戶只有不足700個，「連0.1%都沒有」，因此認為加息對於樓市的打擊只是暫時性，「現在也看到有一些客戶覺得樓價下降了一點便準備入手，逐漸出現競爭自然會推動樓價再度上漲。」他表示，想要在目前情況下買到房子需要符合4個條件，「首先買家有感興趣的房子，而賣家也急着想要賣，還要沒有其他買家競爭，同時貸款也要能到位。」
他指貸款是最重要的一環，特別是對收入不夠的家庭來說，「收入夠的意思是，貸款金額與年收入是一對五，假設要貸款100萬元，家庭年收入需要有20萬元，如果沒有達到這個水平，基本上就很不容易貸款。」
而且加息對於貸款額也有所影響，他舉例說原本年收入20萬元的家庭可獲批100萬元貸款，現在可能減少到95萬元，而且每月供款金額也會增加，「加拿大允許的分攤期最長是30年，以100萬元貸款來說，跟以前利率最低的2.45%相比，現在每月供款增加大約1,000元，所以房價下跌其實沒有令房屋變得更可負擔，房價下跌10萬元，但你可能需要每月多付1,000元，即使改為租房，租金也一直在上漲。」
他提到目前浮動利率為4.5%，即國家利率4.75%減去銀行折扣0.25%，「這個折扣少了，以前曾經減0.75%至0.95%，現在沒有辦法，因此對客戶來說是雙重打擊」，而5年固定利率則為5.5%，「所以現在選擇浮動利率的客戶還是比固定利率多。」
而且推動樓市的更大動力是來自新移民，Jason指加拿大每年約有40萬名移民，主要是前往溫哥華和多倫多兩大城市，「每年移居卑詩省的移民約10至15萬人，而建屋量追不上需求，只要這個因素存在，我認為樓市不會向下走。」他形容樓市走勢對於已在本地居住一段時間的人才有感覺，因為與過去幾年的樓價和利率有對比，「但對於從中國大陸、香港、台灣、印度等地的新移民來說，他要比的是跟香港比，在香港只能買一個公寓的價錢，在這裏可以買到獨立屋，所以沒有心理負擔。」
卑詩省華人地產專業協會副會長李世雄表示，相信加拿大央行9月會跟隨美國加息，「希望加完這一次後，不要再加得這麼頻密」，因最近數個月來對樓市已有一定影響，導致成交量減少，有逼切自住需求的本地買家、回流人士及新移民可能仍會審慎入市，特別是有加拿大身分、可豁免海外買家稅的本地居民及回流人士，但大部分投資者都因利息上漲而卻步。
大溫地產經紀Angie Tsai也表示，近日與一些銀行業人士談及本國未來加息方向，對方指要有心理準備加拿大央行會在9月繼續跟隨美國步伐，「但實際升多少要到時公布才知道。」
她指近期利率上升對買賣雙方都造成影響，條件好的房子仍存在着買家，但會把利率上漲造成的額外負擔列入考慮因素，並反映在所提出的柯化上，「最近有一個不錯的城市屋在放售，雖然收到3個柯化，但價格與估算有落差，賣家也需要時間調整期望，所以當時未有出售，而後來最終成交金額也達不到賣家當初想要價位。」
