利率升房價跌業主「負資產」
房貸保險公司賠付風險大增
【明報專訊】根據加國3大房屋按揭貸款保險公司披露的財務信息，加拿大的房價在過往一年來下跌，已導致一些業主的物業淨值縮減，愈來愈多業主的房貸欠款額超過了他們的物業淨值，從而加大了房屋按揭貸款保險公司的賠付風險。
業主的房貸欠款愈多，推動了一種被稱為「貸款與價值比率」(LTV ratio)的借貸指標的上升。貸款與價值比率愈高，給銀行等放貸機構帶來的風險愈大，也加大了房屋按揭貸款保險公司面臨的風險，因為當業主拖欠房貸還款時，房屋按揭貸款保險公司要補償銀行的損失。
加拿大央行在過往一年來大幅加息，不僅導致了借貸開支飈升，還導致了房價的下跌，轉而將一些業主推入資不抵債的困境。
根據聯邦銀行規管機構的標準，如果業主的房貸欠款超過了物業價值的四分之三，意味貸款與價值比率超過了75%。
根據加國3大房屋按揭貸款保險公司披露的財務信息，愈來愈多加拿大業主的貸款與價值比率已超過了75%，在一些個案中，業主的房貸欠款額已超過了他們的物業經調整後的價值，換言之，他們的貸款與價值比率已超過了100%。
例如，房屋按揭貸款保險公司Canada Guaranty披露的財務信息顯示，在去年第4季度，貸款與價值比率已超過100%的債務所佔的比例增加了超過6倍，達到近40億元，相當於5%尚未償還的個人投保房屋按揭貸款。
相比之下，在2021年第4季度，貸款與價值比率超過100%的債務所佔的比例只有0.74%，總值5.32億元。
不過，房屋價值的下跌迄今尚未導致房屋按揭貸款保險公司蒙受更大的損失。在去年底，Canada Guaranty的拖欠率只有0.1%。
而在加拿大另外兩大房屋按揭貸款保險公司Sagen MI Canada和加拿大按揭及房屋公司(CMHC)，貸款與價值比率已超過了95%的債務比例也在2022年翻了一番。這兩間公司沒有就貸款與價值比率超過100%提供相關的數據，它們最高的貸款與價值比率是超過95%。
其中，Sagen MI Canada在去年第4季度，貸款與價值比率已超過95%、尚未償還的個人投保房貸債務總額高達140億元，所佔的比例為10%。
相比之下，在2021年的第4季度，貸款與價值比率已超過95%、尚未償還的個人投保房貸債務總額為70億元，所佔的比例為5%。
加拿大按揭及房屋公司是由加拿大納稅人資助的房屋按揭貸款保險公司，其在去年第3季度有2.8%承保的房貸債務，更新後的貸款與價值比率超過95%。這相當於尚未償還的個人投保房貸債務總額為50億元。
相比之下，在2021年的第4季度，加拿大按揭及房屋公司的貸款與價值比率超過95%、尚未償還的個人投保房貸債務總額是23億元，所佔的比例只有1.2%。
