超低息推波助瀾 美樓市隱現泡沫
14城樓價超越2006年高位
波士頓聯儲銀行行長羅森格倫(Eric Rosengren)上周曾表示，商業地產價格的升幅，顯示低利率對經濟的影響可能弊大於利。他表示，防範經濟過熱，收緊利率政策是合理的。此番言論反映美國上月非農新增職位遜預期，並未改變這名今年有投票權的委員對加息的取態。到底美國樓市價格是否存在泡沫風險？
明報記者 黃展翹
三藩市聯儲銀行上周發表報告，表示資產價格泡沫爆破通常會引起經濟混亂。但是泡沫難以預測和消除，評估過去的股票和房地產泡沫，了解繁榮期有多少信貸增長或有助評估泡沫的狀况。其最近研究發現，過往股市泡沫的影響相對溫和，更危險的泡沫來自信貸迅速膨脹的樓市。
樓市泡沫比股市泡沫更危險
三藩市儲銀表示，資產價格暴漲為貨幣政策帶來挑戰。政策制訂者也難以分辨市場的看漲情緒，有多少是由於對基本面的樂觀情緒帶動，有多少是出於投機。該儲銀最近研究了資產價格泡沫、信貸增長和宏觀經濟結果之間的關連，翻查1870年以來美國及16個發達經濟體的案例。整體來說，二次大戰後發達經濟體貸款比率迅速增長，抵押貸款自1980年代中期起飛，家庭資產日益槓桿化。多數買家使用按揭貸款購買房屋，較少借錢來投資股市，因此可以預期股票價格暴跌的影響，比樓市崩跌的危險性低。當抵押品價值蒸發，一些市場人士會去槓桿化，減少債務負擔，繼而導致資產價格和總需求進一步崩潰。這種槓桿應用愈廣泛，對經濟的損害愈大。因此了解信貸的作用，對資產價格泡沫的分析極為重要。
三藩市儲銀指出，何謂資產價格泡沫還沒有廣泛共識。簡單來說，這是資產價格由它們的基本面價值飈升的情况。不過資產的基本價值難以判定。三藩市儲銀統計出過往一些資產價格短期內暴跌逾15%的數據，美國大蕭條、1980年代中期日本樓市崩塌、2000年初科網泡沫爆破，以至近期多國樓市崩潰也在上述之列。不過三藩市儲銀強調，資產價格暴跌15%的粗略法則，只是用來分析過往泡沫爆破的方法，並不能用以預測泡沫的形成。
三藩市儲銀稱，資產價格泡沫往往與金融危機及經濟衰退有關連。在戰後時期，三藩市儲銀蒐集的23次金融危機個案當中，21個與泡沫有關。其中近半數(11個)，同時涉及股市和樓市泡沫。即使普通的經濟衰退，往往與泡沫爆破的時機一致。
三分二經濟衰退與泡沫有關
二戰後的65個經濟衰退個案當中，有三分之二(41個)與泡沫有關。當中的個案涉及的房地產泡沫卻相對較少，但一旦出現，往往觸發金融危機。因此樓市泡沫的危險性比股市泡沫更大。美國10年前樓市泡沫膨脹，太多房屋建成，加上問題按揭產品推波助瀾，吸引很多人願意高價購入房產。當泡沫爆破時，大量業主失去家園和積蓄。樓價跌了6年，直至2012年才見底。
租賃需求也推動了投資者置業。隨着千禧代開始自立，並選擇以租住取代買樓，租金收入將對樓價有支持。根據金融服務公司Black Knight Financial Services的數據，全美40個最大城市當中，其中14個的樓價已超越2006年的高位。它們包括波士頓、達拉斯、丹佛、匹茲堡、波特蘭、三藩市及西雅圖。只有聖路易斯的樓價仍在按年下跌，但跌幅輕微。不過市場憂慮當利率開始上升，置房者的承受能力將會受壓，令樓價有下滑的風險。
