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2016年10月,「要有光」將深井前九龍紗廠的閒置眷屬宿舍「活化」,推出社區房屋「深井光屋」,提供45個廉宜租金單位予合資格的有需要家庭。
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位於荷蘭阿姆斯特丹的Keetwonen佔地約3萬平方米,政府免地租售予社會房企,2005年動工興建臨時青年公寓,用貨櫃疊成1000個320呎單位,每伙有獨立廚廁及露台,月租不到3000港元,吸引移民家庭和學生入住。
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(明報製圖)
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(資料來源:《明報》,尊子漫畫,2017.11.02)
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 時事議題﹕5招增過渡房屋

【明報專訊】房屋問題迫切,惟覓地建屋需時。2017年10月公佈的《施政報告》提出政府將協助和促成各項由民間機構主導和推行的短期房屋措施,增加市面上的過渡房屋供應,以紓緩輪候公屋家庭和其他居住環境惡劣人士的困難。

1. 出租政府閒置建築物

政府現時持有不少閒置建築物如空置校舍,《施政報告》提出善用這類資源,傚法社會企業「要有光社會地產」2012年起推出的「光房」及「光屋」計劃,即業主把持有物業以合租形式,以較低的租金租給有迫切住屋困難的家庭最多3年。計劃至今已推出100間「社會房屋」,讓超過220戶共550人受惠。

2. 社會房屋共享計劃

政府與香港社會服務聯會(社聯)合作推出「社會房屋共享計劃」,募集社會上閒置的房屋資源,目標募集500個單位。計劃至今接獲約400個單位,其中由恆基地產以1元象徵式出租、位於九龍城的一幢舊樓已開始入伙,首批合資格入住的基層家庭有20戶,租金每月4755元,有需要家庭可獲額外租金援助。政府亦鼓勵市建局提供舊樓單位,再邀請社福機構承接單位,以低於市值租金轉租予基層住戶,如為已輪候公屋至少3年的家庭,提供兩年租期。

不過,「民間長遠社會發展運動」成員吳嘉倫認為,計劃對像主要是輪候公屋中的家庭,而計劃的租賃期只有2至3年,假若住戶在租賃期結束時仍未獲分配公屋,便要再次搬屋,對於基層住戶來說是不小的負擔。香港善導會總幹事吳宏增亦指若租予公屋申請者,他們或中途成功上樓而離開,屆時再物色租客亦有困難,最終或令機構「硬食」租金。

3. 研改裝工廈

據差餉物業估價署發佈的《香港物業報告2017》,私人分層工廠大廈2016年底空置量為5.8%,私人工貿大廈的空置量更達8.9%。過去改變工廈用途需要申請補地價,政府曾於2010年4月至2016年3月期間展開「活化工廈計劃」,放寬重建或整幢改裝工廈可作其他用途的要求,《施政報告》則再提出讓整幢工廈免補地價改裝為過渡房屋。

問題一:或逼走藝術團體

公民黨立法會議員譚文豪質疑,將整幢工廈免補地價變為臨時住宿或令工廈價格大幅上升,認為措施會令沒有人願意活化工廈,最終「逼走」進駐的藝術文化團體。

問題二:難符住屋規格

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典稱,工廈改裝為過渡房屋的挑戰不小,因當中安全、交通及環境等條件須符合規格,成效未必理想。但中原工商部董事郭楚華認為,全幢工廈改裝可更有系統地解決消防等安全問題。

4. 研建預製組合屋

《施政報告》提出協助非牟利機構研究,在閒置土地興建預製組合屋,即採用組裝合成技術建屋,整個單位在廠房製好再運到地盤組裝。發展局長黃偉綸期望引進該技術能協助解決房屋問題,並紓緩業界人手短缺的壓力。

有意見提出政府可興建「貨櫃屋」,即改裝貨櫃為組合屋。立法會議員尹兆堅根據地政總署資料指,政府現存927幅、約110公頃可供短租的閒置地,若全部興建一層貨櫃屋,推算可提供1.4萬至2萬個單位。本土研究社成員陳劍青認為,興建大量貨櫃屋租予基層市民,可令私人租住市場回復合理水平。

問題一:選址影響計劃成效

香港青年時事評論員協會會董丘健和指,住在殺房的基層市民的工作機會主要集中於市區,而規模稍大的土地主要位於偏遠地區,對他們的吸引力不大,如組合屋或貨櫃屋的選址偏遠,相信他們仍繼續租住殺房,令政策成效大減。

問題二:建築師:貨櫃屋不宜居

建築師關兆倫指出,貨櫃由鋼鐵製造,既傳熱、不隔聲,作為居住空間極不理想,如透過加裝夾層隔音隔熱和使用冷暖氣控制室溫,則會增加成本和能源使用,亦會令室內空間更為狹小。

5. 出租未補地價居屋

現時未補地價居屋受房屋條例監管,無論出租或分租均屬違法,但香港房屋協會轄下的居屋只受地契條款限制,故可透過修改地契容許業主出租。《施政報告》提出促成房協試行將有關單位以低於市值租金租給有需要的家庭。據政府消息,現時房協轄下未補價資助房屋約有9000個,房協會研究可出租的單位數目,受助目標將包括正在輪候公屋的家庭。

問題一:租金水平難定

房委會資助房屋小組主席黃遠輝指出,計劃執行上有困難,因有關居屋未補價,不太可能收取市價租金,若租金水平太低,又未必能吸引業主放租;如租金水平太高,亦不能達到協助有需要家庭的原意。

問題二:未補地價居屋空置率低

關注基層住屋聯席組織幹事何智聰本身是居屋住戶,家人亦無為單位補地價。他認為大部分未補地價的居屋都是自住,空置率不高,「究竟有幾多單位可以釋放出來?可能是杯水車薪,無法根本解決基層住屋問題」。

◆香港房屋政策(見圖)

■模擬試題

◆資料A

資料來源:《明報》,尊子漫畫,2017.11.02

◆資料B 報道節錄

社聯分析政府統計處於2009/10及2014/15年度的《住戶開支統計調查》數據,研究發現,私樓戶的房屋開支佔總開支的比例,整體由2009/10年度的42.1%,升至2014/15年度的44.4%,當中以一人及二人住戶升幅較顯著,前者由52.6%(3849元)升至56%(4951元),後者由49.2%(5354元)升至53.4%(7525元)。

若以房屋類別劃分,2014/15年度開支最低50%的住戶,私樓住戶用於房屋的開支佔總開支44.4%(7608元),公屋住戶僅13.2%(1568元),兩者相差近5倍。

◆資料C 綜合評論(經刪改)

評論甲﹕房屋政策「以置業為主導」,筆者絕對贊成。現時本港有70多萬個家庭居於出租公屋,佔全港三成。出租公屋照顧了大量的低收入家庭,令其受惠於低廉租金,固然是德政。不過,無論租戶租住多久,也無法擁有其單位,因此無法分享土地升值帶來的財富增值,大量的土地價值等於被「鎖」在公屋單位內,無人得益。再者,即使這些租戶生活和事業出現重大改變(如自己或子女跨區工作或上學),以致當日分配的單位並不符合其需要,也是由於沒有單位的業權,無法透過市場出售其單位,並搬遷至較合適的地區。

評論乙﹕現時樓價之高,已完全脫離市民負擔能力,即使「綠置居」的定價較居屋低,但仍不脫與市價掛鉤。政府有必要將一批本來安穩地繳付遠低於市值租金的公屋居民,推向置業之路,令他們每月供樓的負擔大增嗎?其實政府更應大力建設足夠的、平價的公屋和廉租住房,以保障社會的住房需求,而不必人人都去置業。市場有比價效應、有心理預期,如果政府能向社會提供足夠的公共租賃房屋和廉租住房,就能平抑市場過高的租金,租金下降則投資房產的回報率將同步下降,房產回報率的下降則最終導致樓市降溫。

◆資料回應題

1. 試反映資料A所表達的問題。

2. 參考資料A及B,試指出上述問題如何影響港人生活素質。

延伸回應題

3. 參考資料及就你所知,你在多大程度上同意香港應採用「以置業為主導」的房屋政策?

(答題指引見另文)

■相關概念

居住地(habitat)

生活素質(quality of life)

公眾利益(social welfare)

房屋政策(housing policy)

[通通識 第491期]

 
 
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