2015年1月迄至14日，透過多重放盤系統(MLS)成交的二手房屋買賣共有1,409宗，較去年同期上升9.8％，可說有一個好開始。今年房地產市場走勢又會是怎樣的情勢？有不少意見迴異的預測，眾說紛紜。
讓我們先回顧2014年這個銷售量創歷史第2高的房市，這年大多倫多各類重售物業全年的成交平均價是56萬6，整個2014年的掛牌量基本上供不應求，這個缺失的存貨數量，導致了2014年房價上漲的速度高於2013，達到了超過6％的水平。即使在假期氣氛濃厚的12月，銷售/待售比保持在43％高位。2014年想看到40％以下的比例，只有年初1月匆匆一瞥，其餘的都在40％以上。
2014年整年強勁的表現，除了價格，還有成交數量。整個2014年成交了將近9萬3千個房子，和歷史高位的2007年一步之遙。HomeLife大鵬地產張穎(Ingrid Zhang)說，據多倫多地產商會紀錄，2007年是銷售最好的一年，但是隨後的2008年就發生了金融危機。剛過去的2014年會不會是成績大佳，在2015又會經歷滑鐵盧呢？
「從現在當下的基本面看，確實有幾大因素已經在波及我們的房地產市場。」 張穎分析如下。
石油價格暴跌
其實這是普羅大眾最喜聞樂見的，從前加滿一缸油和最近加一缸油，價格相差很多。
石油價格已經成為財經新聞頭條很長一段時間了，而最近一、兩個月的暴跌則讓人瞠目結舌。「11月初，我們還能看到80美元一桶，新聞裏總是報道，俄羅斯產油的成本是85美元一桶，油價長期維持80美元一桶將傷害俄羅斯經濟。之後的12月初變成了不到70美元一桶，俄羅斯成為風中飄零的野草，隨時會被吹走。而聖誕節期間，跌破55，新年後跌破50，到最近的46左右，油價下跌已經完全失控。 」
「石油價格下跌主要還是情緒化反應。如果說是供給關係，那麼石油價格其實在過去的5年裏都維持在80到100美元一桶，而從10月份跌破90以後，產量並沒有增加，全世界的石油消費能力也沒有大幅減少，反而美國反復經歷了寒冬，對於能源的需求應該是利好才對。市場對油價下跌各說紛紜，不過我個人覺得，官方口徑不聽也罷，或許市場是有一些博弈，為了某些政治或者經濟目的在進行戰鬥。戰鬥的最終結果應該是一方的潰敗和巨額損失，而價格最終還是要回到平均的70到90美元一桶。這個過程裏，對於產油國加拿大勢必會有一些影響，這也是最近金融市場動盪的原因之一。 」張穎說。
卡加利石油動盪波及多城？
卡加利過去一年房價暴漲，直接原因就是一直反覆說的存貨不足。看看卡加利地產局的數據，他們的售出待售比，在過去一年基本在50％左右徘徊，意味市場上極度缺乏存貨，買家不得不出高價來滿足剛性需求。而市場普遍有對上漲的預期，更加進一步導致惜售的行為，使得供不應求更加惡化。然而11月和12月出現了明顯的變化，12月卡加利市區的掛牌數量是3,233，而銷售數量是1,083，只有三分之一了，掛牌數量比2013年12月增加了45％。這個供給的突然出現有兩個信號，第一，惜售的心態轉變了，或許是由於油價暴跌導致的，或許是石油公司裁員導致的剛性賣房。如果是後者，馬上到來的1月2月將會更加惡化，立馬能看到經濟動蕩對房價的影響力。
油價暴跌和卡加利的房價動盪，會不會傳導到多倫多﹖這一點張穎持審慎態度。她表示，首先，多倫多是一個綜合城市，這裏的經濟支柱是服務業、金融業、製造業和房地產相關行業。石油價格僅僅會波及涉足石油或者是能源的金融機構，而大部分金融機構的投資都分散在各個領域，直接的傷害不會有那麼明顯。對於其他服務業和製造業，低價石油能夠起到的作用是，生產成本的降低，比如市民消費在汽油上的成本降低，將會提供額外的消費能力，日常消費，或者商業活動將會短暫有所恢復。製造業將會有更大的機會，低油價換來加幣大幅貶值，對於汽車製造是極大的利好，美國車廠將會明顯擴大加拿大廠的生產和出口，利於美國車廠降低成本。對於多倫多周邊汽車製造業集中的地區，工作機會將會增多，一段時間內興旺發達是可期的。
25萬新移民依然蓄勢待發，或已在途中
多倫多另外一個支柱，移民的到來，並沒有改變。新移民政策調整來調整去，總人數並沒有減少，而每次調整後，新聞依然報道說，申請移民基本還是靠搶才能排上隊。每一年批准的25萬新移民，三分之一還是會來多倫多，現在申請，輪候等待的時間是5年，也就是說，在隊伍裏有超過100萬的等待被批准的新移民，他們當中三分之一會最終到多倫多來。這也是多倫多2014年房產出租行情火爆的最大推手。
市中心該多少新樓盤，在交付使用的兩三個月之後，就會住得滿滿當當，租客轉向下一個即將交房的樓盤，繼續尋找合適的房屋。租房市場火爆，托起了新樓盤的供給。
終極夢想獨立屋依然供不應求
現在出租獨立屋的愈來愈多，但是在市場面上出售的獨立屋卻並不是那麼多。
獨立屋的缺貨狀態在2015年預計將會繼續。價格不斷上漲，賣家愈來愈多不願意出售，轉而出租。租房市場又普遍活躍，進一步支持了市場缺貨的狀態。這個狀態只有在價格上漲到一定水平，租金不能維持房屋運轉，就會看到一些本想出租的房東，不得不賣掉房子，供給回到正常水平，房價才能陸，否則，惜售的心理將繼續主導獨立房的上漲行情。
張穎總結，這樣看來，2015年的房地產市場還是會有個小高潮的，因為各種因素的制約，市場的路數依然會非常理性地穩步上揚。並不會大起大落。「抓住有利時機，你會拿到好Deal；敏銳觀察市場，你的房子也會賣出個好價錢。」
