加國大城市房市熾熱，聯邦政府於上周五出招降溫，焦點針對售價50萬元至100萬元住宅的按揭，屋價超過50萬元的部分，最低按揭首期從5%調高至10%；50萬元以下房屋的按揭首期仍維持於5%，這項措施於明年2月15日生效。
政府這新政策，顯然是希望房地產市場不會過熱。
財長亦為新政策降溫，表明只會影響1%買家，然而，CMHC亦隨之宣布，明年7月1日開始，調高向借貸人收取的擔保費。
加拿大按揭及房屋公司(CMHC)亦宣布，將承諾擔保的按揭貸款，從今年的800億元，增加至明年的1050億元；又從明年7月1日開始，調高向借貸人收取的擔保費。
當局強調，新措施目的是要鼓勵借貸人減少依賴政府擔保。
按揭顧問David Larock說，其實，聯邦政府除了上述出招圖壓樓價的措施外，還宣布增加其國家住房法案抵押貸款證券(National Housing Act Mortgage-Backed Securities program，簡稱NHA MBS)的成本，這種變化可能對廣泛的抵押貸款市場產生更大的影響，因為它有可能提高所有貸款人的成本支出，而這些成本有可能被轉嫁給申請按揭的人士。
另外，監管全國銀行等放貸機構的聯邦金融監管局(Office of the Superintendent of Finance)同日亦表示，為了打擊保險詐騙，計劃收緊貸款規定，有意強制所有放貸機構收緊銀根，要他們提高資產的儲備金，減少這些機構借錢給置業人士的意欲，間接為樓市降溫。
監管局指，加國按揭市場的風險正不斷發酵，當局需要盡量確保受監管的金融機構能抵受「嚴重但似乎合理」的損失。監管局將盡快諮詢業內人士，在2017年推出新規例。
最低首期規定
「事實上，我相信這措施已在悄悄實施了。我認為，宣布NHA MBS的成本增加，可解釋了為何儘管債券收益大部分減少的情況下，貸款者(金融機構)早前已數度加按揭利率，」David Larock說，「有趣的是，據我了解，所有聯邦監管的貸款機構最近收到OSFI（貸款監管機構）函件，警告他們資金成本將會上升；這似乎解釋了持續加息的原因。」
David Larock表示，聯邦政府提高最低首期門檻帶來的影響如下：
首先，當借貸人(borrower)以低於樓價的20%作為首付，這會被歸類為「高比率」(high ratio)，並需要支付保險貴，以保障貸款人(lender)免受損失。如果借貸人拖欠他們的貸款，這保險帶有一個一次性保險費，這可以加到抵押貸款餘額上；雖然這增加了貸款成本，但這種政府支持的擔保，可增強這些按揭的質素，大大降低了貸款人的風險。這樣的話，貸款額「高比率」的借貸人，可獲得最好的抵押貸款利率；通常來說，低首期的供款人是不易得到好利率的。
David Larock說：「我個人認為，這個變化，是針對那些需要高比例抵押貸款保險，只能負擔最低首期的借貸人。」
監管機構繼續嘗試找出房地產市場的最大風險。由於高比例的按揭是不再提供給逾一百萬元的物業，把監控焦點放在買價$500,001至$999,999之間的物業似乎是最合理的。
這一變化，是針對主要城市中心如多倫多和溫哥華的置業者。不過，較脆弱的市場如卡加里也將受到衝擊。
保障貸款成本
NHA MBS項目可讓貸款人享有一個保障其貸出款項的具成本效益方法，最終可達致讓加拿大人減輕貸款成本的目標。
這項目被證實具高效率，最大原因是它包括了政府擔保的違約保險，這也令NHA MBS的投資風險極低，幾乎是與加拿大（GOC）債券相若。
這保證也令到NHA MBS項目投資的收益率保持在超低水平，並盡量減少資產負債表的資金數目。
隨著時間的推移，這項目愈來愈流行，到了開始代替按揭證券的的地步。監管機構意識到，如果任由NHA MBS項目不受監控地發展下去，它將會使政府暴露在巨大的風險下，因為政府是加拿大住宅按揭的唯一靠山。萬一地產市場崩潰，受衝擊的就是而這加拿大納稅人，「因為政府所作的擔保，最終是由納稅人埋單。」David Larock說。
除了通過NHA MBS項目提出上限以保障貸款者，當貸款人的年度NHA MBS資金超逾75億加元，政府便提高使用這項目的成本額外20個基點，以防止「濫用」，與此同時，也可令其他非政府擔保的工具更具有競爭力。
另一個與NHA MBS相輔相承的項目 - 加拿大抵押債券（CMB）計劃，該計劃把NHA MBS的每月現金流量轉換成更典型的債券式付款，使它們對投資者更有吸引力。
「底線是，聯邦監管機構繼續進行更改抵押貸款市場的法規和政策時要格外審慎，」David Larock說，「提高售價在$500,001和$999,999之間房產的首付要求，是一個謹慎措施，這將會增加政府擔保住宅按揭的成本，如果我們要保持房地產市場的穩定和潛在價值，這是必須付出的代價。」
財長：只會影響1%買家
財政部長莫奈(Bill Morneau)表示，推出「辣招」是要為溫哥華和多倫多的樓市降溫。
根據制度，購買價值100萬元以下的房屋的人士，若未能負擔20%的按揭首期，可向加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，簡稱CMHC)申請房屋貸款保險，最低只需付5%首期。
新措施實施後，首期如下：
屋價在$500,000或以下，首期是5%。
屋價在$500,001至$999,999之間，首$500,000屋價是5%，其餘是10%。
屋價在 $1,000,000 或以上，首期是20%(或更多)
舉例說，買家有意購買價值75萬元的住宅，需付首期便從3.75萬元，升至5萬元，即屋價首50萬元的5%，和其餘25萬元的10%，兩者相加。
至於價值100萬元以上的房屋，因法例規定，買家必須最少負擔2成首期，因此不受此次改例影響。
莫奈表示，新措施是針對價錢較高的房屋，應不會影響新「上車」的買家，「這只會影響1%或更少的買家，我相信我們的目標明確。」
雖然莫奈指明，新措施是要為溫哥華和多倫多的樓市降溫，但可能牽連亞省卡加利等早已陷入停滯的樓市。
