在今年4月開始，安省的物業評估公司(Municipal Property Assessment Corporation，簡稱MPAC)寄出物業估值通知書，相信絕大部分安省業主收到物業估價單後，都會「驚喜」發現自己的物業大幅升值，房屋升值即是資產上升，但是且莫開心，因為明年的地稅單可能隨屋價「水漲船高」呢！

MPAC每隔4年評估物業一次，該公司說在過去4年間，物業平均每年升值4.5％。如果業主認為在2016年1月1日能以該公司所評估的價格來售出物業，那個估價就是準確。若不，業主應聯絡MPAC，據該公司說會「努力與業主合作，調整估價」。

不過，業主不服估價要求覆核，過程需要業主花精神和時間「做功課」，並有心理準備萬一「屋價」不降反升，那就可謂「弄巧反拙」了。

安省物業重新估價後，平均升值18％。如果自家物業的估價高於全市平均估價，那麼業主將要付更多地稅。

相信所有業主都高興物業升值，但是，若因而影響地稅也相繼大幅上升，那就不是好消息了。沒錯，如果沒打算出售物業，那麼無論物業升值多少都是帳面數字，但首當其衝的，便是擔心物業稅的漲幅。住在士嘉堡的陸太說，「我們沒有打算賣房子，享受不到升值的好處，但是，現在要面臨地稅上升的壓力；事實上，在過去這些年來，地稅已不停年年調整，今次更給市府有藉口加地稅，更不知要加多少呢？不過可以肯定高出工資增幅多倍。」

大幅飆七成

Homelife Landmark Realty Inc. Brokerage王惠(Alice Wang)表示，業主們收到MPAC寄來的最新物業估價，發現自家的房子有了不小的漲幅，有些少則30％，多的高達70％以上。

有客戶致電給她，擔心地稅也會按相應的比例增加。王惠說：「這裏科普一下：地稅的漲幅和房價的漲幅並不直接相關，而和市政的財務預算直接相關，一般情況下跟通脹走。舉個例子，假設去年市政預算是1億，該市物業估價總值是100億，那麼地稅稅率是物業估價的1％；第二年假設沒有通脹，市政預算還是1億，該市物業估價總值是120億，那麼地稅稅率變成物業估價的0.83％。也就是說雖然物業估價漲了20％，但市政開支沒變，地稅也不會變。」

但是這裏說的是總體平均水平，實際情況是不是每個物業都是按同樣的比例增加。如果你的物業估價漲幅高於平均水平，那麼相應支付的地稅就會高出平均漲幅。因此這個估價也間接影響到業主地稅的漲幅。

評估因素

MPAC物業評估主要由五個因素決定：

這五個因素佔據了房屋估價的85％，客觀、可以量化；另外15％就是些比較主觀的因素了。

MPAC在評估信中沒有提供平均漲幅等信息，業主收到報告後也許不知道自己的相對漲幅是高還是低，但可以查看自己鄰居的類似房屋的估價，從而了解自己的物業估價是否合理。如果你是剛買的房子，發現估價比自己的成交價還高，先不要慶幸撿到了便宜，這意味著你將要支付比應該支付還要高的地稅，而這時候去申請估價覆議成功率會很高。

戶主提供相應資料

王惠透露，若干年前她買自家物業的時候，就是成交價比物業估價還低，當時真以為自己撿到便宜了。雖然當時向MPAC提出覆議，對方例行公事地來了封信說估價沒問題，想著第二年就要重新評估，以為MPAC會參考她的成交價做調整吧。

沒想到最後出來的估價不僅沒有調整，比周圍鄰居漲得多出來不少。「我立刻提出覆議，MPAC很快就來了封和上次一樣的信，這次不能坐視不理了！我隨即收集整理了附近物業的估價、成交紀錄、物業詳細分析對比等信息，連同一封信發給MPAC，要求申述。記得當時是2013年6月份，MPAC給我的回覆是10月份開庭審理。到了10月初，MPAC的客戶代表Eric和我聯系，希望通過庭外和解解決此事，我當然非常願意。 」

「 Eric按約定來我家檢查了一下房子，了解自從購買後都做的哪些裝修；我事先又將附近類似物業的估價、和我同期成交物業的成交價和估價再次做了對比，整理出來，同時從專業地產經紀的角度分析了MPAC估價和市場價格的迥異，MPAC估價不等同於市場價，但也不能脫離市場價；做到有理有據，所有資料交給Eric讓他帶回去分析。事實勝於雄辯、數字展示真相，一周後Eric來電，經過幾個回合，我們達成了雙方認可的價格。

「這次辯論的成功讓我安慰了3年，不料2016年6月又收到MPAC的最新估價，漲幅70％﹗比我鄰居的40％漲幅足足高出30％！覆議申請已在收到報告的當天遞交，現正在等著下一階段的分析辯論。」王惠說。

如何抗議MPAC估價

不少人在購入物業後便一直居住到終老，無論市場是上升或下跌，只要物業不出售，對他們來說只是帳面數字不關痛癢，但居所的價值大升，並高於市場平均數字，那就意味地稅會上漲，對已退休的人士來說實在頭痛。早前有新聞報道溫哥華有屋主因房子升值，結果被逼賣屋遷往較遠的地區，原因就是地稅大幅飆升，難以負擔，於是只好遷離。

如果業主不滿意估價結果，可以要求MPAC重新估價。

據MPAC的首席行動主管(chief operating officer) Rose McLean表示，在2012年物業估價情況，要求重新估價的業主佔全省逾500萬個物業不足2％，當中約一半獲調整。

Rose McLean說，未能正確評估物業及須調整估價的主因，有時MPAC可能有一段時間未到訪過物業，以致記錄中的資料不正確。另外，該物業可能做過裝修，或以往狀況良好，但現在狀況轉差。MPAC要有原因才會考察物業，例如有關物業被售出或有建築許可證，MPAC通常都會派員考察，又或某個地區有許多重新估價的要求，MPAC亦會派員到該區逐家逐戶考察。

如果業主不同意估價，首先可致電MPAC，電話 1-866-296-67229或TTY1-877-779-6722，MPAC會解釋如何評估及回答問題。

業主決定上訴，可填寫MPAC的ARB表格遞交，這表格可在MPAC辦公室、市府、政府資詢中心或在elto.gov.on.ca/arb下載。需要注要的是，業主要交費用，多少視乎物業類形而定。

再下一步便是等候安排聆訊。在聆訊日期至少21天前，獨立司法仲裁局Assessment Review Board便要雙方(業主和MPAC)交換文件，提出支持物業價值的理據。

在聆訊前，MPAC會和申請人交換有關資料，希望在上庭前雙方達成協議。如「皆大歡喜」，雙方要簽署和解同意書及上遞通知ARB。

業主欲想要知道是那些因素決定房屋的估價﹐可以登錄aboutmyproperty.ca網站查詢。