明報：置業頻道

4月初渥太華一間3房住宅掛牌出售，叫價230萬元，吸引了多名買家，最後以312.8萬元賣出，高出叫價逾80萬元。

去年以來，市場不時出現爭柯化高出叫價成交的個案，到底是否售盤叫價低於市價，造成這種「錯覺現象」出現呢﹖

上述該間房子位於新愛丁堡(New Edinburgh)，賣方經紀Christopher Barker表示，他不認為當初定價時低估了物業價值，只形容是相當進取，目的是要吸引買家的興趣，但成交價卻遠超於他們預期。他說，從未聽過渥太華的物業能以如此遠高於叫價的價格出售。

地產公司Toronto Realty Boutique說，在不少已售房子的門前插牌上，都可看到標貼著「成交價高出叫價XX萬」，有些看來合理，比標價高出約100,000元。但有些看來不切實際，「超價100萬元成交！」令人懷疑真實性。

在售盤庫存低、房價上漲的熱賣市場，再加上多場競購戰的發生，很多購房者需要支付高於叫價的價格。但是，在查看超出要價的銷售方式時，需要考慮很多事情。

來看看一個簡單的例子。假設多倫多Roncesvalles社區的1間獨立屋估計價值約200萬元，但賣家和他們的經紀已經決定，將以100萬元的價格掛牌出售該房屋，以博大量買家的眼球，在最短的時間內獲得盡可能多潛在買家看房，與此同時，設定一個收柯化的日期。

在收柯化這天，這所房子最終進行了多次競標，終以210萬元的價格售出。毫無疑問，這個案將是「這間在Roncesvalles的房子在7天內高出叫價110萬元售出」！，但這真的如此嗎？

從技術上講，是的，這所房子的售價確實比標價高出110萬元，但很多人沒有關注的是房子在上市時的市場價值。正確來說，這房子實際成交價是比當前市價高出100,000元。當然，這遠遠不及「高出叫價110萬元成交」那麼令人興奮﹗

懊悔買太高賣太低計準市價放心買賣

那麼，決定當前市場價值的因素是什麼？其實要考慮很多因素，參考如下：

一旦確定了這些數字，這就是賣家同意出售的價格，以及房屋的真實市場價值。

如果這些賣家在知道當前市場價值約為200萬元的情況下掛牌出售他們的房屋，但只得到了150萬元左右的柯化，那麼，他們就不會售出物業，這時候，經紀便取消掛牌，並以200萬元的真實市值重新上市。

然後，他們會一直等，直到最終會接受當前市場價值的柯化出現。

高價搶贏柯化未必獲所需融資

對買家來說，支付的買價遠高於叫價，有哪些因素要考慮？

支付高出叫價太多的買家，可能會發現很難獲得所需的全部融資。

貸款機構依賴評估師對房屋價值的評估，這通常是通過查看當地的可比銷售和其他當地市場因素來確定的。貸款機構根據評估的價值而非實際買價，來確定貸款額。如果評估價值太低，買家可能無法獲得所需的全部融資，可能需要尋找替代方案來彌補不足。

超價成交﹕評估價值vs實際價值

貸款機構需要持牌、經驗豐富的評估師提供評估價值，以確定用於貸款額。

在許多社區，如果房屋被高價售出，可比房屋的價格將反映這一點，評估師將提供更符合購買價格的價值。但是，如果房屋沒有被高價出售，評估價值可能會低於預期。

Toronto Realty Boutique建議：提交柯化時要小心謹慎，並非常了解市場、社區和配套。

對於許多購房者來說，願意超價購入是因應個人/家庭的要求，特別是如果你在競爭激烈的市場要在靠近家人或工作地點置業的話。在購買之前，請與自己的地產經紀和貸款機構保持密切聯繫，以探索不同的情況和你的選擇。