過去數周樓市新聞「風聲鶴唳」── 央行加息、高通脹之下，宏利金融（Manulife）最新調查指倘若進一步加息，近四分一供樓業主可能被迫出售房產；
有指多倫多5000柏文單位樓花恐因此「爛尾」；
有夫婦甚至因為樓市發展押後離婚。
市場雖然似乎一片灰濛，但實情景況是否一面倒 ？
對於首置人士，尤其是新到的華人，該不該入市？
兩位老行尊剖析，表明勒緊褲頭有必要，但拉長來看，情況未有太壞。
有退休人士更在此時作出重磅決定，並表明準備隨時入市。
宏利於四月訪問全國各省2,001位加拿大人，年齡屆乎20至69歲。六月公布結果指，近25%業主表示，若加息持續，將被迫賣樓。大鵬地產資深經紀劉世傅對於上述調查結果不以為然，認為悲觀情緒是心理作用居多，但的確會有準買家因此而「hold一hold」，或先租屋再觀望。
退休後大屋搬細屋 先賣後買
央行稍一加息，不少人大叫救命，但一批人直言：「沒影響。」包括持貨多年的退休人士George。
George於90年代初「息魔」時期由香港移民多倫多，今年年初與太太作出人生重大決定，出售在1994年買入的獨立屋。「當年是高息低價，到我買的時候利息稍為回落（6.7%），去銀行借錢，原來還可以講價，減了半厘，已經好開心。」住了30年，他自言十分鍾愛這間大屋，一直保養得宜。
然而，隨着年紀漸長，兩老覺得，打理大屋開始變成沉重負擔，「吸塵、剪草剪到怨天怨地！我家裡有Jacuzzi、壁爐等等，買的時候以為好寫意，但一直都沒用過。」
除了體力，健康亦是考慮因素。儘管現時健步如飛，但George擔心，自己和另一半始終一日，會跟愛犬一樣，無法安全上落樓梯。他們終於下定決心在年初將獨立屋掛牌出售，打算「大屋搬細屋」搬上柏文。
「本來都沒太動力執行這件事，原因是第一個經紀建議我們把大廳裝修完再掛牌，我們懶得動手。但後來另一個經紀說，當時市道（二月）大好，不用裝修都會賣得出。」
一想到可以節省裝修的功夫和支出，George兩夫婦開始積極整理雜物，「賣的賣，捐的捐，扔的扔」，執整後準備「上市」。
雖然不用大裝修，但視覺效果還是重要的，「後來地產公司派人上來，更換擺設、桌布等，盡量顯得乾乾淨淨。」
樓市暢旺時期售出
George自言幸運，因為二月還是樓市熾熱、價格高企的時侯，「三月（成交時）雖然有回落，但仍賣到好價錢。」
掛牌僅兩日，George已經收到4個「柯化」，「有十幾個人上過來看過，最終收到4個柯化。」最終當日以約150萬元賣出。「比我當年買入當然多了好多倍。」
穩陣派的George兩夫婦步伐一致，雖然一心想另買柏文置業，但希望收到樓款後，確定預算後，才考慮買樓的事。儘管要搬兩次屋，相當痛苦，在交吉前幾日，他們更要通宵清理。「頭都大埋。」
「每個人做法不同，我們屬於保守派，一日未收到錢，都怕有意外，驚買家反口。雖然當時個市好好，都凡事沒絕對。我隔離都有好多單位賣不出啦。」
兩人和愛犬現時暫時先租屋，大部分家當先存放在倉庫，同時一邊物色合心水的柏文單位，一有合適的準備隨時「扑鎚」，加息與否似乎不太相干。「兩房兩廁，那我們不用爭廁所，多一間房，有朋友上來都有地方住。最重要一定要有車位。」
當年一到埗就考了車牌，George現在出入都少不了私家車代步，因此單位有沒有帶車位，成為關鍵條件。先安居，至於退休後的新生活，「再打算吧。」
兩類人或焦急求售
除了炒家，劉認為某一批的業主可能最急於售房，「疫情期間，不少上班一族在家工作，因此在距離多倫多個半至兩小時的地區置業，但現在疫情消退，大家要回到市中心，高油價加上通脹，令這批人心急想賣樓。」
對於未來一年安省樓市動態，劉保持樂觀，「大概是平原狀態吧，升跌不會有太大變化。」他指出，雖然樓價對比過去幾個月的確有所回落，「但比起前幾年，現在樓價仍然很高。」
樓市上上落落，但有能力置業自住的，不應該被嚇怕。「找個專業經紀，物色你喜好的地段，預批按揭金額，量力而為，有合適樓盤約睇之後，再作決擇。」「但如果想買來出租的，就要緊慎留意自己的經濟能力。」劉補充指。
房市負面消息日增，另有業界人士直言，有關調查「意義不大」，除非有更多調查的細節，「研究樣本很重要，它訪問對象範圍太大（全國），什麼年齡層呢？他們幾時入市？影響因素有許多，不能一概而論。」Living Realty分行經理Chris Tam分析指。
市場複雜 不能一概而論
「加息對樓市影響一定有，但似乎什麼程度。現時（6月下旬）流動利率（Variable）約3.3%，5年期固定利率5.2%，但2019年的variable是3.6%，比現在還要高。其實只是過去兩年屬於超低息，現在有少少rebound是正常的。但有些人已經大叫，哇升息啊。但是否升呢？抑或只是正常的調整？」Chris強調GTA房產市場，必須看長線。
換言之，如果近兩年入市，就有危機？Chris指出，一般銀行壓力測試已經考慮了買家的抗增息能力，一般是比實質利率調高2%，所以短期的加息相信對業主影響有限。他相信高通脹、高油價對於供樓人士的影響更大。5月的通脹指數高達7.7%「未曾聽過的高位，你現在出街食飯（港式茶記午餐），至少14、15元走不掉。」
然而，今年還有一次加息的可能，Chris表示暫時很難評估幅度，因為涉及太多外圍因素，貿易、供應鏈、俄烏戰爭等等。惟他建議有供樓壓力的業主「慳住荷包」，「想出埠不如轉Local（本地遊）；如果可以分租就分租，畢竟現在租金升得很利害。」
至於應否由浮動利率轉為固定利率，「目前兩者之間相差2%，這樣做是求個安心，一段時間內不需要擔心利息變化，但你現在會付多了錢。我大多客人都仍然跟浮動利率，畢竟個個都想交少些錢！」
移民帶動 多市樓價下跌空間有限
兩位業界人士均指出，多倫多房產需求會一直維持。在國策的帶動下，新移民湧入，刺激交投。數據指出，加拿大今年首季人口增速達到32年來新高，而安省人口突破1500萬，原因歸功於移民，包括越來越多帶備一定資金的香港家庭。
對這批新人，兩位資深從業員有什麼入手建議？
「香港人如果出售香港的物業，來到安省會有好多選擇。他們通常都喜歡新樓。」劉世傅建議香港家庭考慮萬錦同列治文市，不過究竟幾多資金才足夠？「屬意柏文的，70至80萬起；喜歡獨立屋、有車庫、花園、3至4間房的，130萬起可以考慮。」
Chris則強調，如果對多倫多完全陌生的香港人，應該先租樓一年，適應環境。「因為你還有生活、工作要考慮。也順便給一年自己，了解一下喜歡哪種類型的樓房，最重要是喜歡與否，不是平價與否，否則得不償失。」
至於不買樓、新到埗的年輕人，劉建議在士嘉堡落地，「這區（士嘉堡）對於沒駕車的年輕人相當受歡迎，因為交通便利，衣食住行社區配套齊全。」
利率升房價跌 離婚變難
利率持續攀升，加拿大的房價開始跌，加上各項生活開支飈升，為部分離婚夫婦帶來打擊，甚至要押後離婚。
律師事務所Shulman & Partners LLP的律師Kevin Caspersz說：「當夫婦聯名擁有物業或擁有共同利益時，我們通常討論的一個可能的解決方法是：『你們中是否有一方對保留物業感興趣，並會買斷另一方的利益。』」
他指出，準備買斷的一方應獲取預批的貸款，並證明自己經濟能力。然而隨着利率的攀升及壓力測試，這一選項變得困難。Kevin Caspersz預期，一些夫婦可能推遲離婚，等待樓市反彈。部分將繼續居住在同一住宅內，但處於分居的狀態。
如果時間緊迫，有業界人士建議：以最有吸引力的叫價來吸引柯化。又或者，另一選項就是租一個較小的柏文單位來作為第二居所，讓孩子們能繼續在原居生活，離婚夫婦兩人則輪流與孩子同住。
萬錦市、烈治文山市吸引家庭置業
劉世傅形容，人口約40萬的萬錦市社區十分多元，市內有相當大的華人群體，因此語言溝通容易。區內交通方便、有中西超市和美食、工商業、廠房、名中小學，各類房屋包括長者屋、柏文、鎮屋、獨立屋俱備，適合老中青大小家庭置業安居。
至於萬錦以北的烈治文山市，社區配套完善、寧靜環境。「90年代的香港移民，喜愛聚居16街以北和灣景道的富豪山莊，當地還有哥爾夫球場、湖泊、郊區等等。」
