George兩夫婦太老定，幾乎出事。
起初以滿意的價錢賣了層樓，連月來，這宗交易讓兩人焦慮萬分，原因是他們在三月樓市尚算旺盛的時候賣出，然而個多月後，房市開始轉淡，直至交吉前一日，買家一方仍然亳無音訊，連最後一次「驗貨」都沒來，讓他們深恐會撻訂收場。
問題是，他們已買了一層樓要找數，樓賣不出，就算吃了買家訂金也不夠錢。何況買家撻訂，訂金亦不會即時落入賣家口袋。
幸好，最後只是虛驚一場，買家在最後一刻交上樓款。讓他們可以放心買下一層樓。
房地產買賣律師 Shirley Yee表示，近期的確有不少這類客戶，在買賣過程，一時難以適應樓市變化，心情有如坐「過山車」。另有業界人士提出多種買家可能後悔的理由，並解釋「預期違約」(anticipatory breach) 的概念，讓賣家就可以採取主動，減低潛在損失。
從事房地產買賣逾30年，根據Shirley觀察所得，真正沒法交吉，交易拉倒的情況，整體而言十分少見，「因為對於買家，完成不到交易，不是單單沒了訂金咁簡單，還可能被人告，手尾可能好長，不是咁兒戲，而我們華人就最怕打官司。」
房地產資訊網站Realty Blog分析了今年上半年1000個個案，當中只有0.6%(6宗)未能如期完成交易，需要掛牌重售。
「不過最近的確多了客戶無法如期交吉的情況，要跟賣家商量延期。他們可能因為息口上升，借不到錢；又或者估價低了廿萬，一時之間如何找到這廿萬填數？相當頭痕。」
Shirley對本刊表示，在國慶長假期度假期間，根本離不開工作，要忙碌處理這些交吉難題。「整個周末都在討論這個問題和解決方法。」
半年間市場起伏大
她補充指，多倫多樓市在半年之間經歷重大變化，「（2022）年頭沒這個問題，現在半年後，情況完全改變。年初是賣家的市場，他們話晒事，你要就要，不要就行開。」
今年大約1至3月，買家如果想在合約附加條件，例如借不到錢可以取消、要求驗樓、取閱大廈註冊文件（status certificate）等，賣家可以一概拒絕賣給這類「奄尖」客，因為大把人搶着要，「那時供應好搶手，買樓好似買糖咁，一放盤，兩日就有10幾個柯化。」
然而，在加了兩次息之後，年初「爆買」的問題開始浮現，「如果買家在3月簽合約，交吉在兩三個月後發生，他們發覺借不到錢。」
Shirley指出，雖然可以跟賣家要求延期交吉，但不是沒有代價的，「賣家又會講條件，例如多付一些訂金，水電煤、地稅何時計數等等。買家通常都會無奈接受，因為根本沒得選擇。」
非撻訂就能了事
她說，買家可能最終會向B lender (B類貸款公司）或其他私人貸款公司借錢，完成交易，「付的費用什麼都會貴一些，但都總好過給人控告。」她表示，有一些客人有錯誤的心態，以為最多就「撻訂」了事，「但若被告上法庭的話，是要賠上對方的損失的呢。而且一般而言，訂金也不是一筆小數目。」
在樓市「轉天氣」期間，水土不服的豈止買家，「我有一些最困難的客戶，是他們既是賣家，同時又是買家，正想用前者的樓款為新樓找數，豈料舊屋交吉不到。」「有些人在好景的時候，未賣去物業，就不管三七廿一先買下來，結果是到現在也未賣走舊居，但新屋交吉期迫在眉睫，讓人焦慮。」
面對進退兩難，「有客戶寧願減價幾萬，甚至十幾萬都要賣出。他們一方面怕被人告，又擔心要告人，形成骨牌效應。」
不希望經歷如此驚心動魄的置業體驗，Shirley建議，除非手頭上已有充裕的資金，否則應先確保房產真的成功賣去，收到款項後，才適宜再入市。
放棄交易的種種理由
違約後果手尾長，Toronto Realty Group的持牌人David Fleming亦撰文解釋，買家可以有種種理由合理化放棄交易，但在法理上往往是輸家。
他提出一個個案讓大家討論。
假設一棟房子在2022年4月1日以2,000,000元出售，訂金為150,000元，並計劃於2022年6月1日交吉。
以下哪個是買家可能放棄交易的原因：
- 買方無法獲得融資。
- 估價變為1,800,000元。
- 買家本來訂婚，但現已分手。
- 買家賣不掉手上的房子，套不到現。
- 買方直系親屬死亡。
- 買方持有的2.79%房貸利率屆滿。
- 這所房子位處的地區，屋價普遍下降了20%。
- 買家已搬到火星。
他相信，絕大部分人都會明白，以上種種都不是有效的理據。「在已簽署的買賣協議中，這些問題都不重要。」
雖然有些買家的處境的確值得同情，但法律上始終講不過去。
「約翰和凱特以2,000,000元買了一套房子，然後分了手？太可憐了！但他們有法律義務完成交易。」
即使是房屋估值低了、房貸利率上升了，抑或是買家被公司炒了，這些都不可以成為違約的合理辨護。
主動出擊減低損失
他指出，萬一買家表明有意違約，賣家就可以採取主動，減低潛在損失，即作者所介紹的另一個概念預期違約（anticipatory breach）。
「假設買方的律師聯繫了賣方的律師：我的客戶無法完成這宗交易。不是說說而已，我們是真的，真的不能完成買賣。不如我們簽一份相互解除協議（mutual release），然後各走各路。」
當然，賣家完全有權當對方發瘋。通常情況下，除非買家願意「撻訂」，否則賣家肯定不會答應的。「然而，根據我的經驗，買家永遠不會放棄訂金。他們總是認為有辦法甩掉交易。」David Fleming指出一批天真的買家。
因此，賣家一方就會回覆買家律師，他們是不會簽這份解除協議的，並且強調期望對方如期完成交易。
此時就進入所謂「預期違約」的階段，因為買家展示了違約的意向，賣家有權重新自由掛牌出售房產，儘早嘗試減輕損失。不管最終重售成功與否，如果買家始終沒如期埋單收樓，則是違約了，這是相當嚴重的法律問題。
訂金非自動落賣家袋
有不少人有誤解，以為交易「撻Q」，買方所付訂金會自動被沒收，直接落入賣家一方口袋，這是錯誤觀念。David Fleming指出，要將訂金從信託賬戶中拿出來，必須有法庭命令。
違約之後，未必定是「法律戰」的開始，許多時候，雙方仍然可以協商，推遲幾日、幾星期，甚至是一個月，把交易完成。
倘若仍然「講不掂數」，則唯有繼續循法律途徑解決。官司可以長達數年。除了訂金，賣家還可以追討一切因為交易不成所引致的損失，包括重售的損失差額、財產稅、水電煤、保險、警報系統、景觀美化、維修保養等等，包括一切因為延長房產擁有期所帶來的任何費用。
輸了官司，你還要支付對方的法律費用費用。可想而之，最終賠償可是天文數字。
David Fleming強調，如果買方因為市場轉變而退出交易，而賣方提出訴訟，佔上風的往往是賣方。
跟Shirley意見一樣，他認為，這些情況非常罕見，通常是每5至6年，在1至兩個月內出現，但發生的時候，則會大受媒體報道。
