住Condo時不時會與鄰居或管理公司有磨擦，有住客甚至不惜告上法庭。
不過，不少個案涉及房東、租客、鄰居、管理公司，權責問題相當複雜，令官司變得費時費心費錢。
據法院紀錄，有住戶曾於2010年投訴噪音問題，及後再告上法庭，結果到直到去年，案件才正式結束，提告人用了12年時間才拿到賠償。
2010年投訴 2022年始解決
業主王女士於2010年購買了她的單位，毗鄰裝有壓實機的垃圾房。當壓實機電機運轉時，重物被扔下滑槽，以及巨大的噪音和振動，造成她單位裡出現響亮且間歇性的碰撞和震動。
業主於2010年以電郵向管理公司指出了這些問題，但數個部門互相推諉，直到2012年，管理人員進行了檢查，發現噪音「難以忍受」，管理公司才採取了一些措施嘗試解決問題，但噪音一直未有改善到王女士可接受的程度。
2018年，新管理層接手並重新關注業主的投訴，承包商在2020年進行檢查，並提議在單元周圍安裝吸音和隔音材料。此時已距離王女士第一次投訴隔了足足十年時間。
更厲害的是，儘管公司受了承包商的提議，但工程從未進行，也就是典型的「意見接受，態度照舊」。無奈下，業主根據《公寓法》第135條提告。
最後，法庭判王女士勝訴，獲賠償三萬元，判詞指「管理公司花了不可原諒的時間來解決業主擔憂」。
遺憾的是，多倫多有不少Condo住客也受著這「不可原諒的時間」折騰，不少管理公司處理投訴的態度也稱不上積極。
弄清大廈規章可免卻爭議
在房地產事務有超過三十年經驗的律師Shirley直言，要避免繁瑣的法令程序，及及來來回回的投訴手續，最好的方法，是入住前先看清楚大廈的規章，了解該Condo的單位管理是否適合你：「每個Condo都會有規章，內裡的條文可以是每楝大廈也有差異。最常見的是能否養寵物、寵物的Size是否有限制；在公共地方及住所內能否吸煙、吸食大麻；可接受噪音的時段等等。這是大廈內所有人，不論業主還是租客都要遵守的規條，建議簽約前先看清楚問清楚，再評估該Condo是否適合你。」
相反，如果入住前，未有做好「期望管理」，反而在入住後才發現很多可以避免的誤會及爭議，最後不管是否成功申訴，至少已令自己住得不開心。不過，Shirley坦言，會真正細閱規章的人不多，因此往往會忽略了一些重點。
「加拿大住condo跟香港的大不相同，沒有細閱條文，很容易惹來爭議。最簡單的例子，有些人會覺得管理人員可以自由進出，很不安全，想安心一點，便另外在門上加鎖。不過，有些大廈是把大門歸入公共地方，即使你是業主，你家門戶也不是你的私人財產！你沒有權利在門上添加任何鎖甚至換鎖。」這些條文對香港人而言的確比較陌生，甚至可以說是難以想像。要避免爭執，租屋前最好向經紀了解清楚，租屋後亦宜常常與管理處保持溝通。
鄰居有錯 不等於管理公司失職
住Condo除了與管理公司易有衝突，有時候亦難免與鄰居有爭執。如果鄰居違反大廈規條，而你向管理公司投訴，最後告上法庭的話，情況便更複雜了。
即使法庭證實鄰居有問題，道理在你一邊，但不代表你一定勝訴。
在怡陶碧谷，Kikites對提管理公司提告，指控夜間噪音太大，而管理處置若罔聞。噪音來自樓上一名兒童的醫療設備和照顧他的護士。
在庭上，雙方均提交了噪音報告，結果相互矛盾。當事人的一方證實噪音過大，但管理公司調查發現噪音並不過分。
法院承認，這種夜以繼日的夜間噪音可能會造成滋擾。業主隨後請求法院要求上述業主在其單位內安裝加高加墊地板。法院認為，這超出了法院的權力，因鄰居本身並沒有從事非法或不當活動。
雖然夜間的噪音令人難以忍受，但業主起訴的是管理公司，而不是上面的業主。最後法院裁定，該公司已盡其所能，申請被駁回。
可見，涉及法律程序的話，事件一則很複雜，另一方面法院的判決亦有相當多的變數，因此在提出申訴之前，以協調及勸籲的手法達到目的可能更有用，畢竟大部分住宅要的並不是賠償金，而是一個可以安居樂業的環境而已。
Shirley表示，CMRAO與CAO可處理不同類型的Condo管理問題，而且可作第三方幫助大家先作協商，有時或可免卻複雜的法律程序。「有時候住戶認為管理公司管理不善，或未有認真投訴，但有可能在一些情況下，其實管理公司管不了。例如大麻問題，有些Condo的確是白紙黑字寫明不能在單位內吸食大麻。然而，如果有醫生證明大麻是醫藥用途(編按：如治療慢性疼痛，以及和多發性硬化症等)，其實他是有權在住所內服用。」
告上法庭前可考慮先作調解
CMRAO與CAO處理的投訴不同，大家要多留意。
你可以透過CAO，向公寓管理局法庭(CAT)提出申訴，同時CAT開發了一個在線糾紛解決系統(CAT-ODR)，以幫助人們方便、快速且經濟地解決糾紛。處理的糾紛包括：1)涉及寵物和動物、車輛、停車規定的爭議。2)涉及噪音、氣味、光線、振動、煙霧和蒸汽的不合理滋擾、煩惱的爭議。3)對管理文件中條款的遵守情況、條款的合理性和一致性、條款是否得到妥善執行等方面的爭議。
CMRAO則根據CMSA及其法規（包括《道德規範》法規）處理針對Condo經理和管理公司的投訴，主要包括：1)無證非法提供公寓管理服務2)沒有書面合同或以違反合同的方式提供公寓管理服務3)不向客戶披露合同或交易中的利益衝突及4)不以對財務負責的方式提供公寓管理服務等等。不過CMRAO對管理公司員工或承包商的行為沒有管轄權。
法官決定哪方更Reasonable
萬一真的要打官司，Shirley指屆時便要視乎法官認為哪一方更Reasonable。「例如管理公司在通知以外的時間進入住所而被投訴，但職員可能只是遲了半個小時，因為之前單位的工程有拖延，那麼法官很大可能便不會認為責任在管理公司。」
當然，庭上個案千變萬化，加上有時亦要看法官的切入點而定。以下的案件，當時人雖然違規養狗，而且未有提供證明該犬隻幫助她改善其殘疾生活(如導盲犬)，但法庭仍是覺得管理公司的處理方式是Unreasonable。
該Condo提交了一份CAT申請，要求將King（Sousa 女士的德國牧羊犬）搬出該處所。該大廈聲明禁止「德國牧羊犬」和「成長時超過25磅的狗」。Sousa女士根據《人權法》尋求住宿，並提供了證明她殘疾和依賴King的醫療文件。
公寓承認Sousa女士有殘疾，但不相信她需要一隻德國牧羊犬來照顧她的殘疾。
CAT做出了有利於Sousa女士的裁決，她獲得了6,250元的費用，CAT同時批評管理公司要求提供額外的醫療證據是「過份和不恰當」的。
此案例跟Shirley說的「藥用大麻」相類，即使有白紙黑紙的條文，法庭仍可判定某些情況下可以「特事特辦」。
Free Hold VS Common Property
由以上的案例可見，Condo的管理問題相當複雜，即使對簿公堂，過程也可能耗費很久，而且判決亦有很多變數。因此，Shirley提醒一眾「準業主」，如果想對物業有更大的控制權，可考慮購買Free Hold，這樣或可免去一些問題。
Freehold(永久產權)指房屋買家購買的物業，包括土地和房子，都完全是屬於買家所有，沒有任何時間限制。在加拿大，大部分的獨立房屋(Single Family House)都是Freehold，即屋主完全擁有土地權的。
屋主(Owner)擁有房子及地皮的產權，要自行負責物業的剪草、鏟雪、維修等工作。當屋主對物業進行改造時，改變房子的用途(如作商業用)，必須申請，得到政府有關部門的批准後方可進行。
而一般的Condo，多屬公用地產(Common Property)。住宅單位屬私人所有，其他地方為所有業主共同擁有。室外的保養、維修工作交管理公司處理，住戶每月支付管理費。
由於室外部分屬與所有業主共同擁有，所以換屋頂、外牆維修等這類工作，每家每戶都要分攤費用。如要改裝或穿牆打洞，則需向管理單位申請備案。平日搬運大型物件，亦需向管理處申請，才可「借升降機」用。
