11年前，Cadillac Fairview曾建議在萬錦市Buttonville airport原址興建「不夜城」，計劃包括60層摩天大樓、人工湖及大型工商業區，後來因約克區多個市政府反對而擱置。
「現在是最好的時機！」萬錦市議員何胡景直言，隨著機場將停運，發展商如何利用該地皮值得期待。
該區大興土木，或會令萬錦市房地產市場變天；
另一邊廂，有經紀坦言交通問題「未解決」。
有市民亦擔心大街擠塞，車輛流入內街會影響居民生活，安全問題僅由「天空遷到陸地」。
嘈音及安全問題 影響區內樓價
「即使撇開機場原址怎樣發展不談，單是機場停運一事，相信對該區樓價也有正面影響。」從事地產30多年，看盡該區變遷的劉世傅坦言。「嘈音問題、航空安全問題近年一直纏繞該區，相信居民對一定很歡迎Cadillac Fairview(下稱CF)的決定。」
萬錦市議員劉肇麟解釋，最近幾年各單位都減少對機場管理及維修的投資，令問題更加嚴重：「自CF入主機場開始，大家都知道總有一天它會收回重建，機場只是捱日子，一些大型的航空學校搬走了，後來連控制塔也停運了，試問附近居民如何放心讓一班學員駕駛飛機在你家上空穿插？」
兩位議員均表示近年一直收到居民投訴，相信今次機場於11月30日停運亦是「眾望所歸」。
房屋需求大 發展好時機
不過，翻查過往紀錄，機場在數年前亦一度傳出會停運，但CF卻在最後一刻續約5年，這次是否再有峰迴路轉的可能？對此，何胡景認為機會不大：「5年前CF選擇續約，個人估計有兩個原因。首先，發展商見重建的阻力太大，與其硬碰，最後或要丟空土地，倒不如再租一段時間，收回一些租金也好。其次，發展商正好利用續約，讓萬錦與列治文山的居民反機場的聲音再發酵，增加下次討論重建時的籌碼。」
的確，5年過去，隨著房屋需求日增、附近居民「反機場」立場更強烈，何胡景應為現在是發展的好時機：「不管是省政府的政策大方向，或是大多區普遍的聲音，都是希望善用土地興建房屋，紓緩緊張的供應是當務之急。這樣一塊黃金地皮，或可為近萬人提供居所，當初約克區其他反對的城市相信很難再從中作梗。」
劉肇麟亦表示，隨著機場的重要性日減，它已完成了歷史任務，相信發展土地將是對多方面有利的結果。
料仍以不夜城 為規劃藍圖
本刊曾詢問CF關於機場土地的發展藍圖，對方的回覆是「多年來，CF一直持有Buttonville場地的所有權權益，並始終設想在適當的時候進行重建計劃。機場租約到期是過程的一部分，我們期待在適當時提供更多詳細信息。」
至於11年來多次跟CF商討重建計劃內容的何胡景則估計，CF會沿用原來「不夜城」的計劃：「不夜城的概念，是希望包括不同類型的工商業區，再加上約一比三的住宅。比如預計區內可製造兩萬個就業機會，我們便需要7000人的居住空間，以萬錦平均一單位住兩個人的比例，就是要3500個居住單位。」
他補充，混合用途的不夜城，為何比純商業或工業模式更好：「發展商及市政府當然有預計交通問題，如果只建商業區，大家上班都是朝九晚五，繁忙時段肯定塞死！」
不過，如果是混合模式，有商場、有餐廳酒吧、有戲院，則可以將交通需求攤分：「Office工依然是9點上班，而商品餐廳員工則可在10至12這段時間上班；到了放工時間，附近有酒吧消遣、有商場購物，下班不會一窩蜂趕回家。到了晚上看電影的時間，又是另外一批道路使用者，這樣便可更合理分配馬路容量。」
因此，何胡景認為這個不夜城計劃，放諸今天仍是很合適，甚至可加以改良：「以往計劃其中一個亮點，是一棟60層高的摩天大樓，不過十年前大家對高層建築態度比較保守，也會擔心人口密度太高。不過，近年70、80層的大樓也陸續湧現，從Yonge和Bloor的西南角更有可能出現85層高的高樓，相信現在大部分人對60層，甚至更高的大樓都不再抗拒。」
當然，計劃內容仍存在不少變數，例如原計劃中的大型人工湖，雖然很多居民希望保留，但何胡景坦言能保留的機會只是一半半。
該區沒有任何柏文大廈
對於該區的未來發展方向，劉世傅有相近看法：「這個在於人村以西的社區，範圍不算大，其中一個特點是，區內沒有任何Condo大廈。該區以獨立屋為主，售價約為200萬，而背向機場的woodbine及16街，有一個townhouse屋苑，售價約90萬。從萬錦市鼓勵多元社區文化的方針來看，再興建高價豪宅的機會不大。」
他補充，由於附近已有皇府井、萬錦廣場等大型商場，估計現代化的大商場方有競爭力：「該區似乎需要一個像Eaton Centre這樣的商場，種類要多元化，有24小時超市、戲院、高級餐廳等，才可脫穎而出；至於樓上就是公寓大廈，這樣方便的一站式環境可受不少年輕家庭青睞。」
對於該區樓價未來是否有機會「爆升」，他坦言要看發展商最終的決定：「當然整體來說這個黃金地段可塑性相當高，但如果只用來建豪華獨立屋的話亦略欠吸引力。」
交通或超出負荷
雖然發展該區已是如箭在弦，但劉世傅坦言交通問題仍存在隱憂：「Buttonville airport過往最大優勢在於靠近404、hwy7，交通非常方便。不過，近年隨著北面高速發展，404已漸漸超出負荷，而hwy7更是經常塞車，連帶影響區內的16街也越來越繁忙。」
他補充，如不能好好處理交通問題，對萬錦及列治文山的居民出入都會帶來不便：「我們可以看看城市廣場重建計劃，Steeles及Kennedy過去亦是因廣場導致交通阻塞，現在Buttonville區比那邊更繁忙，如何處理是一個問題。」據他觀察，在朝9晚5的繁忙時段，該區已有不少車改行內街。
在Buttonville airport工作的Adam是其中一位，他認為機場停運改建，只是把問題從空中搬到馬路：「每天上班時間，有不少人都會改道走Woodbine及16街附近民居的內街，在市政府增加了禁止右轉的標誌後，情況進一步惡化。」由於內街有不少居民出入，他坦言其實對居民頗有「威脅」：「內街有很多孩子玩Hockey、有人跑步，如果太多車出出入入，帶來的影響其實不比航空安全少。」
至於404，他更認為現在未有發展，major mackenzie到16街一段幾乎已是天天塞車，如果再興建商住混合區的話，情況難以想像。事實上，當年約克區反對「不夜城」的城市中，如列治文山、奧羅拉及新市等，正是出於對404交通的考慮。
以香港「新市鎮」概念 解決塞車
不過，對於這些交通問題，何胡景坦言市政府早已跟CF多番討論：「老實說，十多年來其實每個細節都討論過，可以說是有了全盤計劃。市政府在機場三方增加了不少交通出口，對路面也有優化工程。至於CF，他們亦提出可以在區內添設穿梭巴士，循環往來不夜城及Fairview Mall，讓市民可以在那裡轉乘TTC，從而減少大家用私家車出入。」
劉世傅亦認為萬錦市這種混合式發展的方法，其實有助減輕交通壓力：「就以香港四十年前的新市鎮計劃為例，當年香港政府打造沙田、屯門等新市鎮，就是在區內提供工、商、住、社福的設施，提供一站式生活環境。人們可以在區內上班、居住、購物，小孩在區內上學，這樣大家便不用每天跨區生活，減省不少交通成本。」
如新發展真的有齊工作、購物及居住的環境，居民不用每天到多市或士嘉堡等地方工作，那麼說不定反而可以減輕404的負擔。
