近日有房地產平台報告，指出排名前5位「超叫價社區」4個在萬錦市，Wismer區平均成交價更超25%，數字反映需求外，原來亦有些市場營銷心理學在其中。
地產經紀劉世傳表示，Wismer區不少出價低於市場均價，以「好意頭」的叫價如88.8萬作招徠，藉以引起激烈競爭。
亦有門牌18(實發)的房屋，僅48小時便以超叫價55萬售出，可見數字的魔力也不容忽視。
萬錦華人移民多需求大
「Wismer在萬錦市只屬次一級的地段。」劉世傅直言，「從16街到Major Mac，始終很難跟hwy 7的Unionville比較，因此過去價錢會比較便宜。」
不過，此一時彼一時，今天這區已經「水鬼升城隍」：「今天萬錦有很多華人聚居，又方便校網又好的Unionville，已經一屋難求。」因此，Wismer有著名的Bur Oak中學位於社區內，位置亦沒有Cornell那麼偏遠，便成了下一個「熱捧」的地方。
「萬錦區，特別是Wismer會上榜，其中一個原因的確是需求問題。Wismer有不錯的中學，又近Mount Joy火車站，區內樓盤普遍亦較新，整體而言對華人的年輕家庭很有吸引力。」
叫價的「99意義悖論」
不過，除了供求定律，劉世傅坦言亦有買賣雙方「博奕」的心理戰在其中：「翻閱地產局的資料，可以發現不少Wismer區的叫價都是比市價低，有不少更是拋出88.8萬、99萬等易記又好意頭的價錢，目的就是要讓價錢看上去很吸引，從而希望引起更多買家競爭。」
他補充，就好像在超市的產品特價，很喜歡標示99.9元而非100元。事實上，早在15年前，市場行銷學教授辛德勒(Robert Schindler)指出就提出了所謂「99意義悖論」(99-meaning paradox)：消費者在心理上強烈地將「.99」結尾價格聯想為低價，儘管兩者的相關性並不存在。
將這種策略應用在樓宇買賣，也漸漸成為常見手法。「再者，叫價低的樓盤往往可以吸引更多人睇樓，或可令更多人對物業產生興趣，令更多人出價競爭。」事實上，當大家踏入樓盤開始，便會對「擁有這地方後的未來」充滿想像，而且這些想像大都是美好的。當你的心漸漸被它征服，而價錢又「吸引」，不少人自然會出價試試。緊接著，便開始落入「加十萬也不過份，仍是很划算。」的心理陷阱中，這也是拍賣會中常見的情況。
華人願為「好意頭」擲千金
還有一種情況，就是「風水屋」及「靚冧把」。例如上月在404號高速公路和埃爾金米爾斯路(Elgin Mills Road)附近的住宅區，很快就吸引了兩份報價，並以遠高於要價的價格售出。雖然代表經紀鮑女士曾表示他們亦是希望押低叫價引入競爭，但考慮到房子已有12年歷史，加上地下室未完工，因此這個四臥室雙車房的物業，以1,799,000元放售，其實亦離市價不遠。
不過，由於它的門牌18，在華人社區是一個非常受歡迎的數字，而且任何一條特定的街道上，這樣的地址只有一個(或沒有)，更加顯出它的「珍貴」。結果，這個物業放上市場不足48小時，便以2,350,000元售出，這珍貴的門牌，竟然值55萬！
當然在華人社會，「好意頭」是千金難買，香港的車牌號碼中，「18」的售價為1650萬港元(277萬加元)，「28」更值1810萬(304萬加元)！一個車牌堪比大多區一間獨立屋的價錢，可見「吉祥數字」的含金量不容忽視。
知己知彼方可於競價中佔優
劉世傅亦表示，曾有客人覓得心頭好，竟不介意高價搶offer：「有客人指定要找雙連屋，因為要與親戚做鄰居，由於要符合要求不易，因此當他在多市中心找到兩間雙連的Semi-Detached時，最後竟以超過市價(不是叫價)20%去搶！可見每個客人都有獨一無二的Dream house，有時作為經紀即使提醒他們買貴，他們也會覺得千金難買心頭好。」
問及劉世傅，如果要買屋，應該如何打這場心理戰時，他有以下提議：「最重要是準備充足！先向銀行做好預批按偈、有海外資金預一到兩個月時間到手。有了所有資金預算，你可以更準確出手，不會患得患失。因為手上資源有多少，可以搶到甚麼價位，自己先了解清楚，便不會陷入恐慌性的出價，更不會在出價後才發現資金鏈出問題，到時更得不償失。」
「而且準備充足，有時更易捷足先登。別忘了買家擔心搶不到，但賣家也有他的顧慮！有不少賣家是要樓換樓，因此他也怕這邊交易出問題，萬一取消交易或拖延了日期，或會引發連鎖效應，令他損失更大！」因此，與其盲搶價，不如準確上多點誠意，或者才是致勝關鍵：「例如先把訂金本票準備好，拍照給賣家看，在睇樓時帶專業人士陪同，簽約時免去驗屋期等等，有時比提高價格更有效！」
最後，他提醒大家，不要貪方便不找經紀代表，因為經紀比較掌握該區的市況：「我們有不同的渠道，可以全面了解市場的走勢。普通人在網上查找的價格，不一定準確，有時或許太籠統，例如你可以找到Unionville獨立屋的平均價格，但不同地段、不同設計的獨立屋，價錢可以相差甚遠。因此，要找一個好的經紀代表，才會幫你摸清物業的底勢。最重要的是，如果成交價真的跟市價相差太遠的話，客人是可以向地產局投訴的，當然前提是出價並非客人意願。」
