北約克區一直是港人移民的最愛，由於交通方便，區內亦有不少大型商場及超市，可以算是一個「小香港」。不過，隨著樓市轉淡，租務市場亦開始轉向，曾經的「賣家市場」不再，亦令北約克走下神壇。

有地產經紀指去年十一月，不少客戶要一連入十數間柯化，才可成功租到地方，一年後找四、五家已可成事，有部份房東甚至不像以往那樣要「查家宅」。

而「自願交一年按金，否則免談」一直是北約克租屋的「潛規則」，但有新租客表示，最近房東僅要求「自願5個月按金」，而且有商有量，反映需求不再如以往熾烈。

一年升近500元

Adrian在去年4月，一家四口移民多倫多，由於他走Stream A，要每天到大學上課，加上有兩位小朋友要上學，因此早在移民前2、3個月，便已鎖定北約克區。「過來之前在網上做足功課，發現多倫多的交通系統不算很好，至少跟香港差天共地，要想有較好的生活配套，只有北約克及市中心區比較適合，奈何市中心的租金太貴，因此便選擇了北約克區。」

他指，去年4月份，租金仍未狂飆，因此他幸運地以2,100元，在Finch station找到了一個1房1Den的單位。雖然Condo有近20年樓齡，但由於車站很就腳，生活配套亦很充足，因此他們一家都很滿意。

「想不到我們搬來後不久，便見證到附近租金的升浪，以及大量香港人遷入。」他笑說。Adrian指，大廈住客有一個「香港人群組」，短短兩個月，人數便由他搬入時的數十人，增加到兩百人：「然後在群裡你聽到很多新人分享，他們的單位(與Adrian家間隔一樣)比我住的貴100..200..250，然後到今年5月，租金已升到2,650元，一年間升了五百多！」不過，由於舊樓有租金管制，加上交通真的方便，因此他們那屋苑不管怎樣加也是供不應求。

去年搶柯化情況嚴重

翻查紀錄，今年8月是該社區租金的顛峰，1房1Den平均要$2,800，對此Adrian表示毫不驚訝：「有些新來的朋友指，由於這個屋苑各方面都很理想，因此即使高出市價，也是一屋難求。為了搶offer，交一年按金是基本，有經紀教他們要再將租金mark up一兩百元才有機會。那段時間，大家都抱怨北約克租金瘋狂，但偏偏仍有很多人千辛萬苦也要選這裡。」

後來，Adrian在一次港人聚會認識了今年11月來北約克的Cindy，一問之下，才知道近兩三個月，市場突然大轉向：「記得當時她跟我太太抱怨說，房東要求她交6個月按金，她覺得很不合理，後來找經紀拉鋸了一輪，最後要5個月按金。Cindy問我們加拿大市場是否真的與香港差那麼遠，香港一般只要2個月按金就可以。」

Adrian坦言，那一刻他們不知應如何向Cindy解釋：「雖然多收按金是違法，但為了搶offer，很多租客也要在文件中強調自己是自願繳付，而我自從來加拿大以來，從未聽過在北約克租屋，可以5個月按金成交。在7、8月的時候，如果你不肯prepay一年，基本上房東都不會浪費時間與你討論。」他補充，一開始是由於新移民大多未有PR，在加拿大只有臨時居留的身份，因此房東為保障自己，只能預收之後一年的租金，但慢慢房東似乎「養大了胃口」，不管甚麼情況都要求一年按金：「在群組內有不少家庭，已拿到了PR，而且夫婦兩人都有工作，但當初仍被房東嫌三嫌四。」

現在樓市轉向，Adrian坦言不感意外：「因為這個價錢，在市中心、萬錦、烈治文山也有不少選擇，如果我們一開始來，租金要$2,300以上的話，我想我們也會搬到其他區。」

新移民指該區租金與香港相若

至於Cindy則表示，她住在Adrian旁邊的屋苑，也是近二十年的舊樓，她跟男友在事前沒有搜集很多資料，因此並不知道原來北約克這麼「有名」：「一開始打算住在Downtown，就算是新樓也比這裡便宜100至200元。不過，後來聽人說，Downtown常常塞車，而且有很多露宿者，晚上不太安全。同時，經紀又多次分享這邊的樓盤，最後才選擇了這裡。」

Cindy坦言，現在$2,450的租金，對他們兩人來說，也只是勉強可以接受：「我們家不足700呎，如果換算成港幣，月租跟香港的新界樓差不多價錢，我們覺得太誇張了。不過我們也明白，兩個人剛來，既不了解這裡的風土人情，也沒有人脈，總是要交學費。」

她表示一年約滿後，她們很大機會搬到其他區：「我剛剛成功將車牌轉成G牌，應該過冬後會買車。明年如果有車的話，我們多付一兩百元，便可在萬錦租到一個2房甚至2房1Den的單位，既然從香港來到這裡，當年希望有更大更好的居住環境！或許我們遲來，沒有比較的機會，但如果要$2,800再prepay一年租金，我想我們絕不會揀North York。」

經紀指比去年同期租客少兩成

地產經紀Kin曾幫很多香港移民找租盤，他表示，像Cindy這種想法的香港人為數不少：「North York在很香港人心目中，只是一個中轉站。有不少客人住一年、兩年後，便會搬到萬錦，或者在烈市一帶買屋。或許因為萬錦真的是有一個相當完善的港人社區，即使老人家在那裡生活，完全不懂英語也沒問題。同時，萬錦的學校、教育配套也很好，不少家長最後都希望落戶那兒。」

Kin續指，北約克的租務市場，明顯沒去年那麼有活力：「與暑假旺季比較當然沒意義，不過即使是與去年11月的時間相比，今年在北約克租屋的人也明顯少了兩三成。同時，去年一般要幫客人入10間以上的offer，才可成事，不過今年一般情況下，三四間已可找到合適的地方。」

他補充，現在的房東，亦未有如過往那麼「高要求」：「去年需求大的時候，很多要查家宅，當然我們作為經紀也明白，如果不慎找到無良租客後果嚴重，因此也很體諒並會盡量配合。不過，剛剛做了位在北約克找租盤的客人，他因私隱問題，只願披露一些基本的資料，但仍沒有被房東問長問短，這種情況是過去少見的。」他指，房東對文件、按金及租客入息證明等等的要求，某意義上也反映了該區有多「搶手」，現在房東大都比較「鬆手」，是否轉為買家市場尚是言之過早，但可以肯家的是北約克的市場已不如去年活躍。

或許是由於香港移民高峰已過，大部份有意移民加拿大的人，在早兩年聯邦政府宣佈「救生艇」計劃後，大都已過來，即使現在仍有港人移民，但已不如過往那麼多。

其次，部份在北約克「捱了一年貴租」的人，在多倫多站穩陣腳(特別是買車後)，都會選擇搬到其他地區，變相令該區的租盤供應增加，而且在高息壓力下，業主不能像以往「慢慢揀租客」，而是希望將單位盡快出租。

新樓多租客有更多選擇

另一方面，在北約克、士嘉堡、萬錦及多市中心，今年也有不少大型Condo相繼落成收樓，這種情況下，也令市場上1房2房單位的供應增加，變相令租戶更多選擇。

Henry兩個月前在市中心收樓，並將他的一房單位嘗試以$2,300放租，不過反應一直冷淡，最後他只能以$2,150將單位租出：「我的單位是新樓，而且能看到CN Tower，在市中心有不錯的景觀，交通也方便，但最後竟要降價放租，實在是有點意料之外。」

如果以市中心的新樓仍要減租的話，那麼北約克這個新手村風光不再，也就不是甚麼奇聞了，始終論方便、論娛樂，市中心都是大多區，甚至是加拿大數一數二的。

對於後市發展，Kin指北約克的租金及賣價短期內難有突破：「主要看失業率及移民人數，如果按現在的數據去分析，該區未來再有調整的機會較大，如果說要重上之前的高峰，相信很困難。」

不過，他亦同時指出，不管北約克這時期的調整如何，它仍是很受租客追捧：「剛剛做香港移民租盤時，士嘉堡與北約克的查詢是五五開，但之後比較少人留士嘉堡，而北約克則越來越多。在可見將來，我認為該區在華人心目中，仍是與萬錦及烈市三足鼎立。」