上周央行宣佈減息，令不少等待入市的買家萬分雀躍，同時賣家亦預期更多人入市而興奮，雖然整體只是調整0.25%，但對房市而言仿佛已是打了一支興奮劑。
不過，TD北萬錦區域副總裁Jill Zou直言，大部份準買家仍是持觀望態度，畢竟今次減息實際影響有限，到7月再議息時，看看央行其時的態度，屆時才可以令市場走勢明朗化。
談及減息期如何部署按揭還款策略，Jill坦言絕大部份人(包括有買賣經驗的屋主)，對銀行的按揭政策也不是很熟悉，「但其實不少銀行也有免費的按揭及投資的諮詢服務，大家不妨先收集專業人士的意見，再作決定，總比靠市場整體的氣氛做決定好」。
「降息對大部份人來說，都是好事，生活壓力可以相應減輕，而樓市方面，可以預期會再度活躍起來。」TD北萬錦區域副總裁Jill Zou表示，「不過，今次減息相同比較溫和，比較重要的是向市場釋出信息：減息期要開始了。不過，到底減息對房地產具體的刺激有多大，相信仍要等七月再議息，才可看到更多資訊。」
「但不要誤會，我意思不是說準買家可以坐著觀望到七月再作下一步決定，而是現在已經需要做好準備。」她解釋，「現在要做好理財規劃，計好條數，再去看看市場上心儀的房產，多了解它們的售價，及衍生的費用及潛在的支出等，最後再向銀行先申請預批按揭。如果你打算入市，這個月其實應該很忙！唯有預先做好財務上的規劃，才可以在落offer時佔領優勢。」
8成加拿大未有留意市場走勢
談到理財規劃，Jill指很多人雖然知道減息會刺激樓市，但具體怎樣影響自己在買賣交易中的預算，而正在還按揭的又應該如何利用減息訂定還款方案，以上問題很多人都茫無頭緒，「不少人對按揭政策都有很多疑問及顧慮，部份則是跟大部份人去處理，結果錯失了更好的還款方案。其實，不管是加息或是減息期，因應每個人的財務狀況不同，策略也不一樣，很難說哪個方案適合全部人。」
事實上，根據TD在在今年4月做的民意調查顯示，1,767名受訪者中，「超過五分之四(83%)的加拿大人對自己緊貼當前市場趨勢的能力不太有信心，或者根本沒有留意市場走勢。」，這種態度或許會令不少準買家在入市時「慢半拍」，等到市場信號已相當明顯時，才後知後覺的跟大隊。偏偏加國房市這種搶offer競價的買賣方式，往往是對反應慢一步的人最不利。
TD置業之旅協理副總裁Natasha Struminikovski亦在報告中指出：「許多加拿大人可能覺得難以應付辦理房屋貸款和置業的流程。我們的調查顯示，46%的人感到壓力，41%的人感到焦慮，34%的人曾經在這個過程中感到沮喪。加拿大人若想實現置業夢想，便要保持耐心、時刻了解情況、尋求專業建議，並制訂計劃。這些步驟可以幫助減輕所感受到的壓力或不確定性，也可以作為準買家在置業旅程中的指引。」
想買屋又沒有制定財務計劃
「我們TD的調查，也發現了相當有趣的情況，有意置業的受訪者中有74%仍然覺得自己有望於未來5年能夠購買房屋，反映了大部份加拿大人仍是以置業為人生重要目標之一，但同時，69%的有意置業者目前並沒有為置業而制訂的個人化財務計劃。也就是說，大家都希望5年內可以置業，但同時又沒有財務規劃去將這置業夢逐步變成事實。」
的確，不少人在買屋時，何時是最佳購房時候及哪種房貸方案最有利應該是他們最關心的課題，但矛盾的是，他們卻很少主動尋求專業意見。這種情況在華人圈子內相信更為普遍，大部份人由找地產經紀及律師，到申請按揭，很多時都是透過熟人介紹，親友覺得好便跟大隊，但事實上不同銀行的貸款準則及優惠多多少少也有不同，而不同經紀擅長的領域也不同，他幫你姨媽在萬錦的獨立屋賣得好價錢，不代表他擅長在市中心Condo的樓花轉讓中幫你開天殺價。
過半人寧節衣縮食 亦不尋求專家意見
調查更指72%的加拿大屋主和準買家沒有向人請教或在網上尋求建議，但過半數準買家表示「正在減少非必要開支」，買賣房屋及貸款，金額動輒便差數萬甚至十萬元，當中的差額要少吃多少餐飯，少看多少套電影才可「慳」回來？與其在日常生活中「虐待」自己節衣縮食，為何不尋求專業人士幫助，做一套最理想的財政方案？
而且這類諮詢，在加拿大往往是免費的。
「很多銀行也會提供免費的按揭及投資的諮詢服務，以TD為例，我們分行都有按揭顧問及財務顧問，大家可以預約親身到分行會面，或是透過電話討論。如果大家在買樓時預算相對較緊張，或是對房屋貸款和置業流程缺乏了解，甚至希望了解市場本身的利好或不明朗因素，也可以隨時找專家談談，再度身訂定一個合適的貸款方案。最重要的是，即使你不是銀行的客戶，也可以使用這項服務。」
浮動利率VS固定利率
「制定買樓時的預算，最簡單是從了解浮動及固家利率開始，這兩個方案相信大家不會陌生，但具體的內容卻未必有深入研究。比如最近開始減息，大家普遍便覺得一定是用浮動利率，因為息口還會再減，但首先定息利率與浮動不同，如果減息幅度不大，其實定期可能更有利；其次是3年甚至5年是一個相對較長的時間，減息期可能是半年、一年，但幾年後又是另一個世界。」
「因此，如果選擇浮動或是固家息口，除了要考慮大環境的經濟因素，也要考慮個人的風險承受能力。比如你一家收入穩定，而且未來幾年仍希望財務變化會較少，不希望有風險，那麼3年的定期利率可能更適合你。哪怕未來是減息期，但定期可保證你三年時間內你的支出穩定，外圍經濟對你影響較少，令你的財務規劃很簡單好預算。」
至於浮動利率，Jill指最大好處是靈活：「浮動利率跟銀行Rate，還款金額或年期會更靈活，而且5年浮動利率，有些銀行會有額外的優惠。而最重要的是，選擇了浮動利率，很多時銀行會接受你在期間轉plan，如改做3年定期，但選擇了定期原則上是不可以轉。」她指，今年仍有三次議息，如果大家想提早Renew自己的還款計劃，大家其實最多可以提早120日洽談，當然展望仍有減息空間，相信大部份人都不會提前Renew。
港移民等PR買樓 不妨作短期投資
近年，有不少香港移民「賣車賣樓」，再拿強積金過來，當然亦希望在多倫多置業，然而去年開始，審批PR的時間嚴重滯後，相信令不少港人大失預算。畢竟樓市暢旺可期，但自己PR未到手，很多人怕白白錯過「上車」機會。如果他們希望作一些中短期投資，令資產增值，可以考慮哪些方案？
「如果大家以買樓為目標，那麼你的計劃仍是應按照你的按揭貸款額去訂定，因此根本還是應先了解，你的預批按揭是多少，由此去計算你將來每月還款的最高負擔，然後你大概可知道自己可承擔多少風險。比如你只需要借40萬，而預批可以借80萬，而且一家人每月還三、四千也沒問題，那麼你的預算很寬鬆，你可以考慮借多一點，然後將本身的部份資金，拿去作三至五年的投資，因為這筆錢即使幾年不能調動，也不會影響你的置業大計。」
Jill補充指，市面上令資產增值的產品有不少，「Saving account的利率較低，但勝在隨時可用，不少人會放一筆常備資金在那裡；定期儲蓄戶口利率較高，但期間提款需要罰金，趁減息期剛開始，息口仍算不錯，可考慮將大部分本金放一年定期，一年後有PR買樓，哪怕樓價到時上算了，本金至少也可以增加5%左右。如果大家在香港有買賣股票習慣，了解市場操作，亦可以開設一些自管投資戶口，可以按個人需要緊貼大市。」
「不過歸根究底，要記住減息可能只是一個周期的事，如果之後再加息又怎麼辦？因此做好理財規劃，梳理好自己的財務狀況，才是最根本的事。」Jill總結。
