疫情高峰期前，不少人看準多市Condo的發展潛力，湧入新盤的樓花市場。4年過去，當年在大家心目中「穩賺」的投資，今時今日竟成為不少人的惡夢。
在前兩年樓價高峰過後，即使央行多番減息、發展商推出多款優惠，但Condo市場卻毫無起色，部份投資者更選擇在Final Closing時取消成交，寧可賠上訂金也要撻訂。
有發展商認為沒收訂金不足以彌補損失，將一班撻訂買家告上法庭，每位追討近90萬。
地產經紀劉世傅表示，撻訂理應是買家最後一步的選擇，即使樓市逆轉，短期內單位成為「負資產」，但完成交易理論上比違約損失更少。
在世界上最熱門的房地產市場之一，一套正在建設中的小型Condo只需支付5%或10%的首付，對不少投資者來說，用少量的首期可以搭上升市的順風車，可以說是可一不可再的機會。
2021年時被認定VIP交易
2020 Bathurst St.一楝新Condo的買家尼扎爾·塔吉丁 (Nizar Tajdin) 回憶說，2021年底房地產經紀人告訴他，這是一筆「VIP交易」。
「今天回看我們覺得這聽起來多麼荒謬，但當時多倫多的房地產市場表現非常好，每個人都充滿希望，」他回憶道。「仿佛人們不會亦不應該在房地產上虧錢。」
跟很多金融泡沫一樣，當全宇宙都認定某東西「不可能虧蝕」的時候，也就代表市場已步入一定程度的瘋狂。
這位41歲的物業經理購買了這個位於Forest Hill價值855,000元的一房公寓，並支付了85,500元的訂金。即使在買樓花的時候，他已很清楚自己的財政狀況，根本沒可能拿到銀行按揭，但他從沒有想過搬入該單位，正確一點說，他甚至從沒有想過真正擁有該單位。
「經紀人承諾在成交日期之前，幫我找到新買家來接手這筆交易，也就是樓花轉讓。由於樓市正像坐火箭般往上，屆時這單位的價格將會更高！」塔吉丁回憶說。
可惜想像很美好，現實總是很骨感。
市中心Condo成重災區
幾年過去了，樓市逆轉，而市中心的Condo更可以說是重災區。他手上的一房單位，價值一直下降，由於塔吉丁無法獲得銀行抵押貸款，這顆「金蛋」隨成交日迫近，變成了「燙手山芋」，他努力尋找樓花轉讓的買家不果。
最後他只能無奈撻訂取消交易。不久，他被開發商CentreCourt起訴，該公司除了扣留他的押金外，還要求他賠償約86萬元的違約金和稅金。
隨著樓花市場的衰退，大批像塔吉丁這樣的買家無法完成交易。而另一邊，開發商面臨前所未有的虧損風險，因此正在對違約買家進行追擊，一方面希望追討損失，一方面亦想以此「殺一儆百」，令其實買家不敢輕易撻訂。
發展商為成交肯讓步
地產經紀劉世傅指，發展商的追討行為，具有一定的阻嚇作用，可以有效減低違約風險。不過，他強調買家不需將發展商視為洪水猛獸：「說實話，搭沉船對大家都沒有好處，發展商其實比任何人都希望交易順利完成。只有快速完成工程，拿錢交貨，他們才有現金流去應付下一個項目，如果向買家提告，除了要花一筆律師費，也要耗費時間，對雙方都沒有好處。特別是一些規模較少的發展商，可能沒有足夠資金等到下一輪升市再放售賣剩單位。」
因此，他認為絕大部份發展商都是有商有量，甚至可以作一定的讓步，令交易順利完成：「其實任何情況下，提告都是最後手段。以往有些樓花，因為建築要三數年時間，有買家在Closing之前已不幸離世，發展商亦會特事特辦，允許子女轉名並完成交易，因為這樣做最符合雙方利益。」
他指，現在樓市下行，不少買家在完成交易時，都有財政壓力，有些發展商會選擇免一兩年管理費、送裝修家電甚至用先租後買等方式，減輕買家的壓力，希望可以一人讓一步解決問題。
他說，面對違約問題，一般大型發展商因為有律師團隊，因此很大機會提告，一些中小型的發展商，反而會視乎他們的財政狀況而定。
2016年後新屋業主 6成半為投資者
加拿大統計局的數據顯示，由於建造一套公寓通常需要三到五年的時間，今年和去年的破紀錄竣工量是疫情期間的開工熱潮的結果。
而2016年後的新屋，有65%都是由投資客持有，可見算主時這個市場的火熱程度。但2022年3月，為因應不斷上升的通膨，加拿大央行宣布將開始升息行動。這使得隔夜貸款利率到2023年7月從0.25%升至5%，抑制了地產市場的價格增長，並且由於評估價低於購買價格，令Closing時銀行借不足屋價，買家陷入了困境。
樓花轉讓亦因而變成「接火棒」的遊戲。
最壞情況宣佈破產
對於預建單位，買家需要支付定金，金額低至5%或10%，但直到完工後，交易才算完成，銀行抵押貸款也以當時的價格作準。
如果有人同意在高峰期以100萬元的價格購買一棟房子，但在成交前該房子的估價為80萬元，那麼買家要彌補20萬元的差額，因為銀行通常不會貸款超過評估價值的金額。
劉世傅指，向親友借貸，或是變賣其他物業，可能亦比違約損失更少。如果真的萬不得已，亦宜應在撻訂前找財務專家諮詢，作債務重組，最壞的情況只能宣佈破產。「因為合約清楚列明違約風險，因此被告上法庭的話，基本上買家沒有任何勝算。」
大量撻訂或影響房屋供應
有媒體審查了兩家開發商CentreCourt和Mod Developments提告的近130宗訴訟，這些訴訟針對的是未能完成購買多倫多五棟Condo大樓的買家。他們在疫情高峰期前買下這棟房子，並計劃在2024年完成交收。但同時，隨著利率飆升，市場發生了巨大變化，現在他們或要承擔數十萬元的債務。
專家表示，這可能只是眾多案例中的一小部分。這一切都顯示公寓市場的壓力達到了驚人的程度，讓人對長期以來認為多倫多房地產是投資者幾乎穩操勝券的信念產生了懷疑。
同時，由於大量購買者退出交易，開發商取消了項目，從而影響未來幾年的房屋供應。
房地產律師事務所Legalclosing.ca的律師Mark Morris在談及無法成交的購房者數量時表示：「從來沒有出現過這種規模的事情，即使在金融危機期間也沒有出現過。隨著進入市場的項目越來越少，租務市場和住房市場的供應或會進一步失衡。」
