在翻新名義下趕租客搬遷的做法，近年在多倫多屢見不鮮，市府決定加強監管，打擊濫用現象。市議會通過的《租賃裝修許可牌照附例》將於今夏正式生效，所有涉及N13條翻新驅逐的業主，必須先取得市府發出的裝修許可，否則不得強迫租客遷出。
新例大幅提升翻新門檻，不但要求提交建築師或工程師的專業證明，證明單位於工程期間無法居住，還需在限期內遞交許可證，並支付高達$700的申請費。同時，無論租客是否選擇回遷，業主都必須支付搬遷補償，租金亦不得因裝修而上調，增加業主的財政壓力。
地產經紀Helen Lee認為，新規可能使小業主更為謹慎，甚至減少出租意願。尤其在高息與高通脹夾擊下，一旦租金回報不足，可能導致部分業主選擇退出租務市場，或進一步影響多倫多的樓市穩定。
新《租賃裝修許可牌照附例》今夏生效
多倫多市議會近日展開一項公眾教育活動，提醒業主與租客留意即將於今年7月31日正式生效的《租賃裝修許可牌照附例》（Rental Renovation Licence Bylaw）。該附例是多倫多市為打擊「假裝修真趕人」（俗稱 renoviction）行為而制訂的新規，旨在加強租客保障，維護可負擔租屋市場的穩定。
根據市府公告，從今夏起，任何業主若需根據《安省住宅租賃法》（Residential Tenancies Act）第N13條的程序，進行需租客搬遷的裝修或維修工程，必須事先向市府申領裝修許可牌照。這項附例並不取代安省房東與租客委員會（LTB）的審理程序，而是與《住宅租賃法》並行，確保整個流程更公平透明。
翻新驅逐租客門檻大幅提升
最新條例出爐後，翻新驅逐的門檻大幅提升，地產經紀Helen Lee指出，新措施對業主構成不小壓力，而對租戶的保障則是史無前例的加強。
以往業主只需遞交一份N13表格，便可聲稱因裝修需要而要求租戶搬遷，程序簡單快捷。Helen指出「以前很快就可以生效，不用牌照、不用批文，租客亦難以反對。」
如今在新例規管下，一切都變得不同。業主必須先獲批市府發出的建築許可（building permit）或其他相關批准文件，這些申請不但耗時，還涉及不菲費用。
Helen指出，根據新規定，若業主想以裝修為由發出N13通知，更需聘請專業人士，如註冊建築師或工程師，證明裝修期間單位無法居住、租客必須搬離。「以前填表就能交，現在得請建築師或工程師證明單位要空置，還要在七天內遞交許可證，時間極趕、程序繁複。」Helen強調「搵專業人士唔平，變相加重咗業主財政負擔。」
此外，業主還需繳交700元的申請費，而一旦成功申請，無論租客是否選擇搬離，業主都須支付搬遷補償費，金額為一房單位1,500元、兩房或以上則為2,500元。
新例亦列明，若租客選擇在裝修後回遷，業主不得以翻新為由調高租金。「以前租戶搬走就算，現在若選擇回來，業主須以原租金續租，不能趁機加租。」Helen補充，「所以對業主來說，如果裝修不是迫切所需，這一套程序未必值得啟動。」
新例恐使業主更謹慎出租
談及新規例對房東出租意願的影響，Helen直言，不少小業主或因此變得更加謹慎。「大家會擔心，一旦將單位租出，日後若需收回使用，將面對極為繁複且成本高昂的程序。」
在當前經濟環境不明朗、利率高企之下，若租金回報未能應付按揭開支，Helen認為，部分業主或不得不出售物業以減輕壓力，導致市場上逼售（distressed sales）個案上升，影響整體樓市穩定性。
她批評現行條例過度傾向保護租客，卻忽略了業主在高通脹、高利率夾擊下的實際困境。「如果制度只偏向一方，另一方就有機會被壓垮。當房東連供樓都供唔起，最後受影響的可能不只是業主一方，而係整個租務市場。」
她坦言，制度原意是為防止濫用，但現實操作下卻令不少誠信業主同樣陷入困境。「我覺得，如果可以檢視一下條例內容，加入更多平衡考慮，例如為真正自住或面臨財務困難的業主提供相應機制，或可避免極端情況出現。」
她續指「咁多年嚟，LTB（Landlord and Tenant Board）一直着重保障租客，但係今時今日，是否應該開始考慮站在業主立場，重新審視每一宗個案背後的難處？每一份N13或N12，都不應一刀切判斷善惡，而應該還原事件本質，回到租務關係的初心。」
翻新自住理由無法對付租霸
對於有業主試圖利用翻新為藉口迫租客遷出的做法，Helen警告：「這招不能亂用，若被發現裝修只是藉口，租客可向LTB舉報，業主或被判賠償損失。」
除了以裝修為由，亦有業主聲稱「自住」作為驅逐理由，試圖以N12通知要求租客搬遷。不過Helen提醒，這類情況若被揭穿，後果可以相當嚴重。
「我聽過有業主話自己要搬入嚟住，點知一個月後就將單位擺返上MLS放租。呢啲情況如果俾租客發現、舉報咗，個官又信咗，會罰得好重。」她指出，根據條例，房東除了需要補償租客搬遷後所面對的租金差價，往往還會被判支付額外幾個月租金作為懲罰。
至於「自住」需要住多久才算合理？Helen表示，條例並無明確時限，但如果只是住一星期便再次出租，「咁就要睇官信唔信你啦。最好唔好咁明目張膽，太明顯反而得不償失。」
儘管條例針對業主濫權，但Helen坦言，多倫多現時仍存在租霸問題，且透過LTB（Landlord and Tenant Board）進行合法驅逐程序耗時甚久。「處理租霸最少半年起跳，申請、排期、聽證，整套流程非常冗長。即使最後獲批驅逐，業主亦不能自行趕人，必須經由法院執達官（Sheriff）執行。」
她舉例，若租客欠租數月仍拒絕遷出，業主需繳費聘請法律代表申請驅逐令，並承擔整段時間的租金損失。「這些隱藏成本，往往才是業主難以承受之處。」
市府聲明維護公平程序 遏止假借裝修行騙
市府在聲明中指出「這項附例是為了遏止房東以裝修為由，進行惡意驅逐。它不僅能保障租客基本權益，更有助保留多倫多珍貴的可負擔租屋資源，並確保房東在進行必要裝修時遵循公平合理的程序。」
這項新例早在2024年秋季提出，期間經過多次公眾諮詢與市議會討論，終於落實實施日期。市府呼籲，無論是業主還是租客，都應儘早了解新法例內容，確保在裝修與搬遷過程中，雙方皆依法行事，免生糾紛。
隨著新附例的推行，市府將陸續推出宣傳與解說會，加強社區教育，確保資訊傳達無遺。租客可透過市政府網站查閱詳情，或尋求法律援助了解自身權益。
無論租客是否回遷均要支付津貼
市府指，新附例的核心是確保租客即使在裝修期間被迫遷離，也能獲得合理補償與保障權益。根據新規定：
所有受影響租客無論是否選擇回遷，均可獲得一次性搬遷津貼。津貼金額依單位大小而定：一房或開放式單位為1,500元，兩房或以上為2,500元。
選擇回遷的租客，在裝修完畢後可優先回到原單位，而且房東不得調高租金，需以裝修前的合法租金繼續計算。房東同時有責任提供裝修期間的臨時居所，且租金需與原租金相近。
選擇不回遷的租客，則可獲額外三個月「租金差額補償」（即市價與原租金的差額），同時亦可領取一次性搬遷津貼。
