雖說多倫多樓市低迷，但Condo單位叫價仍要六十萬元以上，對不少打工仔及新移民而言，「上車」幾乎遙不可及。不過，只要你將眼光放到杜拜，可能只需一半價錢，就能買下一個市中心單位，還賺到與多倫多相若甚至更高的租金回報。
地產經紀Helen Lee指，加拿大人跨國買樓成未來趨勢，而當中杜拜被視為資產增值與退休部署的新熱點。無論是投資收租、度假自住都有價有市。「一家人住四星五星級酒店，每晚要千元計，倒不如投資一個屬於自己、又能產生回報的渡假物業。」
會計師David Wu更點出關鍵「選擇合適的身份買樓，不單可以慳稅，更可以好好部署退休生活。」不少人以為開間公司買樓就自然享有低稅率優惠，但實情都要看買家本身的情況。對已經退休或收入較低的人來說，情況可以完全唔同。「如果你本身收入不多，可以透過海外公司定期出糧比自己，用較低個人稅階交稅；又或者早年注資落間公司，日後透過股東貸款方式收回本金，合法又靈活。」
杜拜樓半價入場 十年翻倍
Helen指出，投資杜拜房地產的入場門檻相對加拿大親民得多。「以市中心的一房單位為例，入場價只需約10萬元首期，總樓價大約在20萬至30萬之間。」相比多倫多動輒$60萬以上的同類單位，杜拜的房價幾乎是半價買。
回報方面，Helen亦直言「根據我觀察，杜拜過去十年的樓價已翻倍。」她補充，視乎物業位置及類型，租金回報可達每月$2,000至$3,000不等。「如果你選擇的是市中心地段，有高層景觀，又靠近金融區或商場，租金自然更高。」
對於身在加拿大的買家而言，最常見的疑慮是「人在多倫多，怎樣睇樓？」Helen解釋，其公司擁有龐大的跨國經紀網絡。當客人表達興趣，公司會安排當地經紀提供虛擬導覽（virtual tour）或視像會議，讓客人猶如親臨現場。
Helen指「即使人不在杜拜，我們仍能做到實時同步睇樓、了解周邊配套、模擬租務情況，務求提供最大透明度與安全感。」
Time-share計劃兼備自用出租
不少投資者不只把杜拜物業視為純粹的資產配置，更希望自用出租兼得。Helen說明，這正是市場上的熱門趨勢「有些人一年會到當地住兩星期，其餘時間就交由物業管理公司出租，變成被動收入。」
除了傳統長租市場，Helen也介紹了一些結合度假與投資的模式，例如哥斯達黎加、巴哈馬、多明尼加共和國等地的Time-share計劃。這些物業以酒店形式經營，業主擁有指定時段的居住權，而其他時間則由專業團隊負責短租營運。
她指出，這種「一石二鳥」的方式正正是現代人想要的生活投資模式「大部分人除咗上班之外，最期待的就係放假。既然每年都會花錢住酒店，不如把這筆費用轉化為資產，投資一個可以享受、又可出租的單位。與其一家人住四星五星級酒店，每晚要千元計，倒不如投資一個屬於自己、又能產生回報的渡假物業。」
「這種形式其實是win-win，」她補充，「既可享受假期，又有回報，還由我們提供完整的物業管理配套，客人自然更有信心去做這個決定。」
至於資金安排方面，Helen指出「不少海外投資者是一次性付款，不申請按揭。但若需借貸，也可透過當地銀行處理，只要申請人有穩定財力和資產證明，程序不算太困難。」
但她提醒，部份項目會要求購買者於交樓時補足20%、30%甚至40%的首期，視乎物業類型及開發商條款而定。
安省公司買海外樓未必有著數
不少投資者誤以為，只要以公司名義購入海外物業收租，就可以自動享有安省小企業的低稅率優惠（12.2%），但David提醒，實情遠比想像中複雜。
若以個人名義持有海外房地產，除了渡假屋以外，只要物業總值及其他海外資產超過10萬加元，就需每年填報《T1135 外國資產申報表》，披露資產狀況及海外入息。而若改以公司名義投資，稅務上也分為兩種情況：在加拿大開公司與在海外開公司。
若在安省設立Corporation公司，再投資海外房產，理論上該公司可以報小企業稅率12.2%，但這只適用於實際經營業務的「主動收入」（Active Business Income）。David解釋「如果你開公司只是收租，而非營業，政府會視之為『被動收入』（Passive Investment Income），適用的稅率高達約50%。」
不過，稅制設有「分紅退稅機制」，即當公司將利潤分派（派息）給股東時，可退還約30%稅金予公司，使得整體實際稅負可降至約20%。David強調「很多人以為開公司買樓就一定慳稅，但如果沒有實質營業活動，反而可能因被視為被動收入公司而面臨更高稅負。」
海外公司收租或保障退休生活
除了在加拿大開公司投資海外房地產，部分人選擇在香港或英國等地註冊公司進行持有，認為這樣可以避開加拿大稅局監管。David指出，這種安排雖然在某些情況下無需立即繳稅，但申報義務依然存在，他強調，尤其涉及申報海外資產總值的規定，不容忽視。
「我有客戶在香港或英國開設公司，用作購買當地出租物業。這些公司需根據當地稅法報稅，例如英國公司要交英國的公司稅，稅務安排獨立於加拿大之外。」David表示，這種做法能確保合法地遵守各地法規，但同時要注意與加拿大的稅務連結。
「如果你不從該海外公司提取薪金或分紅，這間公司就屬於「non-resident corporation」，加拿大稅局不會徵稅。但若果海外公司有出糧或派錢比你，你就需要將這些金額列作個人收入並報稅。」
但David提醒不少投資者誤以為只要不出糧，便完全不用向加拿大稅局披露海外公司情況，這正是常見的誤區「只要這間海外公司是你擁有的，並且你在海外持有的資產總值超過10萬元（包括該公司名下物業），你仍然需要每年填報《T1134 控權外國公司申報表》。」
雖然這類申報純屬資料披露，不一定涉及繳稅，但如遺漏申報將面臨罰款，而且若日後被查帳，更可能影響個人信譽或喪失稅務寬免機會。
若早年已透過海外公司購入房地產賺取租金的已退休、收入較低的居民而言，或可用公司出糧的方法提取回報，David表示「不少退休人士的個人收入已大幅下降，這時候可考慮由海外公司定期出糧給自己。由於個人收入稅階低，報稅時不會大幅拉高邊際稅率，也能補貼生活費。」
他補充，另一種回本方式則是透過股東貸款機制。即投資者早年將個人資金注入公司，用作購買海外物業，日後若想提取回報，只需由公司「歸還貸款本金」，而這筆金額在稅務上屬於非應稅收入，毋須報稅。「這個方法既合法又靈活，非常適合無需即時變現資產的長線投資者。」
若有虧損可抵本地入息
在當前全球經濟疲弱，假如發現收租所得扣除管理費、地稅及維修支出後，實際不但無利可圖，甚至錄得虧損的情況下，David就指出，這類虧損（Rental Loss）在加拿大報稅時，反而可發揮意想不到的減稅作用。
「例如你在加拿大打工賺了五萬元收入，而你投資的海外物業一年間虧損了五千元，那這筆虧損就可用作抵減你的本地入息，變相只需為淨額四萬五千元繳稅。」
他補充，只要能出示相關支出單據，例如聘請物業管理員的費用、地稅單、維修收據等，加拿大稅局（CRA）一般都會接納這些開支作為合理抵扣。「即使租金收入未能覆蓋成本，這筆虧損也並非白白承受，對打工一族而言實際等同減輕了納稅壓力。」
