在過去一年多倫多的租屋市場發生了翻天覆地的變化。曾幾何時，一房難求、租金貴讓許多租客望屋興嘆；如今，情勢逆轉，租客反成「搶手貨」，房東們紛紛端出禮遇大餐，送免租期、送Wi-Fi、送禮卡，以圖爭奪每一位潛在租客。
根據多倫多地產研究機構Urbanation的最新報告顯示，2024年大多倫多及咸美頓地區共有創紀錄的29,000個新建共管公寓單位落成，其中高達40%已轉入租賃市場。大量新供應湧入，使租屋市場競爭空前激烈。
華人業主識玩 升級房屋吸引租客
地產經紀Belle分享，在租務市場供過於求的陰霾下，部分業主開始使出「著數策略」吸引租客，從免租一個月、免費清潔、甚至主動升級家電設施都有。這些「租務奇招」已漸漸成為競爭激烈地段的標準配備，尤其是在供應爆發的Downtown區域更為常見。
Belle Wu, Broker of Power 7 Realty
「其實送一個月免租、重新髹油、甚至找專人做地毯清潔，在華人市場都開始見到，但仍然比較少見。」Belle解釋，這與華人投資物業的地理選擇有關。「大多數華人業主都集中在Markham、Richmond Hill、North York等地區，相對穩健，供應又唔算太多，自然少啲要靠『著數』去吸客。」
除了價格讓步，提升房屋內裝條件亦是吸引租客的有效手段。Belle指出，不少華人業主願意為租客升級房屋設備，例如，為電動車增設充電掣。「這些看似『送福利』，其實長遠來說都有助物業升值。你在這刻吸引到優質租客，房屋在未來轉租或放盤時，升級房屋設備都會對叫價有優勢。」
一些細微但實用的調整，如將舊式「蚊香爐」更換為新爐頭、更換LED燈、或更換舊雪櫃洗衣機等，亦常成為租客議價的「軟要求」，既提升屋內功能，也營造雙贏局面。
相比之下，多倫多市中心的出租市場則處於另一種節奏。「現在多倫多市中心的Condo供應量大，但租客需求下降。工作模式改變，加上大量新樓交收，導致空置單位激增。業主為保住優質租客，往往需要更靈活、願意讓利。」她補充。
租客議價能力有上升趨勢
站在租客角度，現在是否「開口壓價」的好時機？Belle坦言：「現在完全可以講價。當你見到一個叫租價$3,500的townhouse，而周邊租得成的可能只係$3,200左右，其實你落offer時完全可以提出$3,300，再由業主counter。」
但她亦提醒，租客要有自知之明。「講價不能靠把口，租客要有良好credit、穩定工作、足夠收入同儲蓄，業主先會覺得你值得讓步。」她舉例，若夫婦兩人月入加起來$7,000，要租一間$3,500的單位，加上水電車費，其實仍算緊湊，若能提供足夠的經濟能力證明，成功機會自然提高。
市場上普遍以「租金不高於收入三分之一」作為黃金比例，Belle亦認同這個邏輯。她說：「現在生活成本很高，無儲蓄的租客對業主來講較不安心。」
在業主一方，又應如何面對租客的「加碼要求」？例如提出包網絡費、包水電等？
Belle建議業主「open mind」一點。「當市場淡靜，業主唔可以再高高在上。如果租客條件好，包個Internet都係$50左右，值得去保住個優質租客。」她亦提醒可以作折衷處理，例如每月補貼一半費用等，透過counter offer方式互相讓步。
提供免租優惠多為大機構式管理公寓
地產經紀Kin Wong表示「現在很多大機構管理的Condo都願意提供免租優惠，例如簽兩年租約就免一至兩個月租金，這種做法在新盤中尤為常見，」他補充，送免費上網已成很多業主的選擇用來吸引租客，有些業主甚至會額外「送窗簾」及提供基本傢俱或家電。
不過他提醒，所謂「送窗簾」並非租客搬走後仍可帶走的物品，而是針對許多新建住宅交樓時未附窗簾的情況，業主代為安裝窗簾，幫租客節省一部分開支，提升單位吸引力。
對於新移民或首次來加國租屋的租客，Kin亦有實用建議。「其實不用怕開口問，有時直接同業主講：隔離嗰間平啲，你會唔會考慮減租？這種講價方式在目前市場上不少業主都願意接受。」他表示，現時業主普遍較靈活，願意視乎租期長短、租客背景等作出讓步。
談及如何在競爭激烈的市場中突圍，Kin指出，除了提供額外優惠配套，物業本身的狀態同樣重要。「我認為最重要的是做足清潔，尤其是專業地毯清洗和重新油漆，這些都能大大提升物業的觀感。」他強調，即使只是簡單的清潔，也能將物業的觀感從五分提昇到九分，對租客的第一印象至關重要。
此外，不同租客群有不同的訴求。Kin舉例，若單位位於大學周邊，如多大或約克大學，包水電煤、包傢俬，會對學生或新移民極具吸引力；但若是面向本地長住租客，這類配套則未必成為決定因素。
未來或要政策有變先有轉機
至於未來走勢，Belle認為短期內供應過剩仍會持續。「你睇市中心現在有一萬五千個盤放租，實際只租出萬多間。加上大批新樓未入市，供應只會繼續增加。」
不過，她亦指出，樓市周期具有遞延性。「而家地產低迷，發展商唔推新盤，三、四年後就會無新樓落成。到時如果政府政策改變、留學生或移民需求回升，或者又會重現搶樓潮。」她以兩、三年前大量香港人移居加拿大租屋為例，「當時無身份、無credit，都要硬食高價搶樓，正正因為房屋供應不足。」
而Kin則認為目前雖為租客市場，但情況仍具變數。「短期內仍有不少新樓落成，加上很多單位賣不出改為出租。但到了八月開學季，學生回流會推高需求。而聯邦政府近期移民政策趨向收緊，可能也會影響整體市場供需，還需持續觀察。」
他提醒業主，現時市場資訊透明，租客精明，若想單位突圍而出，除了靠優惠配套，更應注重物業質素與管理細節。「只要物業本身有吸引力，即使沒有額外優惠，仍有機會吸引到合適租客。」
「租客市場」或為短期現象
Urbanation市場研究與發展資深經理Michael Niezgoda表示：「這些新屋主急於出租，因為他們剛交樓就要開始還貸，能早日出租就早點減輕財務壓力。」根據報告，截至今年第一季，大多地區市場上共有6,549個可出租共管公寓，比去年同期增長29%，更比兩年前暴增160%。
為搶租客，房東們祭出五花八門的誘因，包括高達兩個月免租、免費泊車、送TTC車票或Uber禮卡，甚至連超市購物金都有，總價值動輒數千加元。報告指出，2024年第一季有多達63%的出租建築提供類似租屋優惠，是去年同期的兩倍以上。
與此同時，這些地區自2000年以來興建的專用出租公寓，其空置率也來到3.5%，創近四年新高。
即便如此，房東們普遍不願直接降低租金。Niezgoda認為：「許多屋主視此為短期現象，希望靠提供優惠與租戶妥協，而非貿然調降租金。」Urbanation的數據也指出，2023年租金見頂後，如今共管公寓平均租金已下跌約10%，預計第二季可能再跌。
多倫多地產局（TRREB）資訊總監Jason Mercer表示，這樣的市場景象並非首次出現。回顧2008年金融海嘯及新冠疫情期間，租屋市場也曾短暫進入「租客市場」，租客擁有更大議價能力與更多選擇。
Mercer指出「現在對租客而言，是一個難得的好時機，市場上選擇多，可以找到更理想、設施齊全的單位。」
新移民需求仍在撐盤
儘管政府近月宣布收緊移民與國際學生配額，以減輕住房壓力，但Mercer指出，人口仍在持續增長，租房交易數量依然活躍。大多倫多地區仍是新移民首選地，住房需求尚未真正放緩。
租屋平台Rentals.ca和Urbanation的統計也顯示，加國4月全國平均租金已連續第七個月年減，其中安省跌幅最大，年跌2.7%，平均租金為$2,338。另一租屋網站Zumper則指出，2024年4月多倫多一房與兩房單位租金，年比跌幅分別為8.4%與10.6%。
Zumper發言人Crystal Chen分析：「2023年租金暴漲後，許多人被迫離開市中心，轉往市郊或其他城市。如今需求降溫，加上經濟不穩，使租金回落至更可負擔的水平。」
她補充說：「如果你去年還無力負擔一個有健身房、派對廳、共享辦公室的豪華出租單位，今年也許可以重回市場看看，這是一個重新進入核心區的好機會。」
但這波對租客友善的局勢，可能只是曇花一現。Urbanation總裁Shaun Hildebrand指出，今年新建出租與共管單位的開工速度明顯放緩，未來供應減少的情況下，房東給租客的「糖衣」優惠或許會慢慢消失。
當前雖是租客的「甜蜜期」，但市場冷卻與經濟變數交錯，專家建議有意搬家或換租的人應及早行動，在優惠還在、選擇還多時，掌握難得機會。
