在全球政經風雲持續震盪之際，加拿大的上車族正同時面對經濟壓力與房價高企的雙重挑戰。道明銀行（TD Bank）最新調查指出，近半數即將續約的按揭客戶預計每月供款將在來年上升，更有高達73%的人坦言，為應對供款壓力，勢必要削減生活開支。
道明銀行北萬錦區域副總裁Jill Zou表示，近年除了很多人在生活與供款之間掙扎，尤其面對突如其來的加息壓力與市場不確定性，令不少屋主都感到無所適從。但亦都許多人不是不想買樓，而是不知道怎樣開始。她表示：「只要有置業念頭，就應早點接觸我們。第一步，只要了解基本狀況，剩下的我們會幫你逐步準備。」
信貸違約率顯著上升
利率長期高企對信貸市場的影響正逐步浮現。道明銀行最新季報指出，該行已撥出13.4億元作為潛在信貸損失準備金，按年增25%。儘管壞帳實際尚未大規模爆發，但銀行普遍提高風險意識，特別關注按揭與汽車貸款等高負債比客戶。
根據Equifax與加拿大按揭與房屋公司（CMHC）的數據，安省90天以上抵押貸款拖欠率今年第一季度增長72%，達0.24%，為全國之最。汽車貸款違約率亦同比上升30%，信用卡平均支出下降至2022年以來新低，反映消費者普遍減少非必要開支。
六大銀行中有四間銀行在2025第一季增加潛在信貸損失準備金
部分銀行或提供靈活供款計劃
當全國經濟低迷、房貸壓力擠壓生活空間，很多已上車和準買家都會問：「現在是不是入市的好時機？」「固定利率還是浮動利率比較穩妥？」「如果我突然失業，供款怎麼辦？」
在道明銀行的問卷調查中，有75%會再續房屋貸款合約的受訪者傾向選擇固定利率，而不是浮動利率。道明銀行北萬錦區域副總裁Jill分析道：「這反映出大家對未來有很大不確定性。選擇固定利率，好處是至少知道未來三至五年，每個月供款是多少，對預算安排比較安心。」
加拿大人在過去利率處於低位時，會較傾向選擇浮息按揭。根據加拿大按揭及房屋公司（CMHC）過往數據，在2021年，浮息按揭佔當時所有新貸款的比率超過50%。但由於加拿大通脹持續飆升，加拿大央行為對抗高通脹，在2022年6月更一度將利率升至8.1%。舉例來說，以低息環境下，一筆$600,000按揭計算，若當時的浮息為1.5%，每月供款只需約$2,300，但當利率升至5.5%時，供款已超過$3,700，每月供款加幅超過$1,400，是不少家庭難以承受的。
但她也強調，這並不代表固定利率就永遠優勝。「有些人預期利息會下跌，或者自己能承受浮動利率的波動，那麼選擇浮動就更靈活。」她建議客戶要根據自身的風險承受能力、收入穩定性與購屋目的作出判斷。
至於如果突然出現供款困難，Jill指，「我們明白生活無常，所以特別設計了一系列彈性功能，讓客戶可按實際需要調整還款安排，無論是迎接新生命，或因短期現金流問題，都有合適方案。」
其中可以向銀行申請暫停還款，例如，當遇上突發情況，可申請跳過一次月供（全部或部分），例如突如其來的醫療開支或家庭緊急開支。此功能每年最多可申請一次，整個攤還期內最多可使用四次。
Jill Zou 道明銀行北萬錦區域副總裁
銀行亦有還款假期，若客戶在手頭更鬆動時，預早進行提前還款（例如一次性償還部分本金，或調高每月供款），可預留彈性空間，申請最多連續四個月的「還款假期」。這功能適合預計將有收入中斷或支出高峰的人士，例如轉職、陪產、進修等。
Jill強調，這些功能不是應急時才發現的「備胎」，而是「置業規劃的一部分」：「我們希望客戶知道，TD不單是借錢給你買樓，更是陪你走過整個供款旅程。」
準買家壓力來自三方面
Jill坦言：「我們每天都在見證這些問題。尤其是首次置業者，他們不只是需要一個貸款方案，更需要有人站在他們旁邊，說一句：你做得到。」
Jill說，現時準買家的壓力主要來自三方面：
一是經濟不明朗。雖然加拿大通脹回落，但息口依然高企，加上全球政經局勢持續動盪，令不少人遲疑不決。
Jill指出，很多人有一個錯誤心態，以為「有樓睇、有Offer簽」才開始處理財務問題，但其實應該倒過來，「先諮詢專業人士，理清財政情況，明確知道自己可負擔的價位和貸款條件，再去市場尋樓。」
她提到，如果上車族擔心在按揭期內有供款困難，道明銀行目前提供「房屋貸款直線服務」平台，只需填寫簡單問卷，便會由專員主動聯絡，提供免費一對一諮詢，從貸款方案設計、文件準備，到風險預防都包括在內。「供樓並不是一朝一夕就可以供完，置業投資往往都以十來年或以上計劃。我們的按揭顧問不單了解你想買什麼房子，更會了解你家庭支出、是否育有小孩、是否第一次置業、有否其他投資貸款，例如車貸、學生貸等，整體規劃更能貼合實況。」
二是收入不穩定。特別是30歲左右的年輕人，部分人靠父母幫忙付首期，但自己在職場仍未站穩陣腳，「怕供不起」的心理壓力實在不小。
Jill特別指出，30歲左右、首次置業者是目前焦慮感最強的一群，尤其是靠父母資助首期的年輕人。他們普遍擔心職位不穩、收入波動，影響長遠供樓能力。
加拿大利率時間表
截至2025年2月，加拿大家庭欠債超過3億元
道明銀行都有提供一些方法可以讓按揭客戶更靈活地應對供款困難
「有些人剛轉工，尚未獲得長期合約；有些人儲蓄少，失業後無緩衝空間；又有些人希望將RRSP、TFSA、或FHSA全部投放作首期，卻忽略未來還有裝修費、律師費等額外支出。」
對此，Jill建議：「我們不會建議將所有積蓄一次性投放。相反，更應建立儲蓄比例概念，如只動用TFSA的一半，餘下作為緊急基金。同時，FHSA只適用於首次買家，第二套房者則需另作規劃。」
三是知識落差。她指出，很多人在買樓前並沒有尋求專業意見，往往等到看樓簽約才匆匆開始研究貸款選項，「其實這樣風險很高。」
問卷調查顯示，只有三分之一的潛在買家會主動尋求按揭專業意見。Jill坦言：「許多人不是不想買樓，而是不知道怎樣開始。他們可能擔心資料不夠完整、怕問錯問題、或以為不夠資格借款。」
她補充：「不少客戶以為需要準備大量文件才能找銀行，其實只要你有置業念頭，就應早點接觸我們。第一步，只要了解基本狀況，剩下的我們會幫你逐步準備。」
她鼓勵有意置業人士放下顧慮：「只要有想法，就已值得找我們談一談。你可以透過網站、致電、或走進任何一間TD分行，我們會一步步帶你了解流程，並教你準備合適的文件與文件順序。」
除了2020超低利率狂潮外，其他時間加拿大都處於利率較高和高通脹的環境
加拿大抵押貸款債務成長速度比疫情前快兩倍
加拿大家庭債務依賴抵押貸款使風險加劇
全國新房銷量不樂觀
有地產經紀指出，多倫多作為全國最大都市之一，房地產市場長年被視為經濟引擎。但今年上半年，新屋銷售量驟降72%，市場如同被瞬間按下暫停鍵。買家觀望情緒濃厚，貸款資格緊縮與高利率令不少家庭推遲置業計劃。根據多倫多地區建築商協會數據顯示，不少新盤自開售以來成交乏力，有建案僅售出不足一成單位，開發商不得不提供高額折扣、免轉按費用或延遲交房等誘因吸客。
在大溫哥華地區，情況亦不樂觀。5月住宅銷售量同比下降18.5%，整體成交表現遠低於十年季節性平均，部分地區獨立屋銷售更跌逾兩成。雖然新上市物業增加25.7%，但面對買方審慎、移民需求放緩、市場缺乏明確利好消息，整體氛圍持續低迷。
負債退休成新常態
過去「退休無債」幾乎是加國中產的理財共識，但現實已大為不同。地產公司Royal LePage報告顯示，2025-2026年預計退休的國民中，近三成將繼續背負房貸債務，比例是自1999年數據的三倍以上。
主要原因在於高房價延遲首次置業年齡，加上長期依賴房產再融資或二次抵押等方式應對生活開支。
加上嬰兒潮一代不少選擇延後退休，或出售原有大屋改住小型公寓維持生活品質。部分則保留大宅並出租地庫、分租樓層作為被動收入，成為新世代「活躍式退休」的典型代表。加拿大房市與經濟正在同步進入一個「洗牌時代」。從資產價格到家庭負債，從就業穩定到退休規劃，每一項變動都牽動全國整體結構的組成。
