每年夏季是本地租屋旺季，新移民與年輕租客紛紛物色新居。但今年樓市轉冷、租盤供應持續增加的情況下，不少空置多時的單位表面整潔，實則潛藏設備老化、保養疏忽等問題，往往要待新租客正式入住後，才逐一浮現。
今年六月，吳先生承租一個位於市中心的公寓單位，起初以為順利「上岸」，怎料才過了幾天，便發現廚房水槽去水緩慢，開水不久便見污水倒灌。他無奈表示：「新屋未住夠半個月就塞喉，第一時間真係懷疑業主係咪特登留個伏畀我踩。」
經朱師傅上門檢查後發現，是排水系統深層油垢積聚導致堵塞，並非租客使用不當所致。他指，此類問題往往與大廈共用主管道設計與長期保養有關，但如能定期以熱水沖洗，妥善保養，其實足以維持十年八載不堵塞。他特別提到如果是市中心內一些樓齡較高的房子，因當年施工用料實在，保養得宜的情況下可使用數十年至百年。反觀新建住宅多改用塑膠喉，該物料表面黏性較高，易於油污附著，若無定期保養，堵塞機會反而更大。
地產經紀Stephen則表示，根據《住宅租賃法》規定，凡屬單位設施在正常使用下出現故障，維修責任應由業主承擔。他提醒，儘管如此，現實中這類情況往往引起爭議，租客如能保留清潔紀錄與維護證據，在釐清責任時更具保障。
入伙兩個月即現去水慢
今年六月，吳先生遷入一個位於多倫多市區的公寓單位。據他了解，該單位在放租前已經空置接近兩個月。起初居住情況一切如常，直至兩星期後，他發現廚房洗滌槽出現去水緩慢及輕微滲水情況，懷疑可能出現堵塞，遂聯絡業主要求安排師傅上門檢查。
通渠師傅判斷堵塞非源自租客
負責上門檢查的通渠技師朱師傅首先拆開廚房下方的U型隔氣管，作為初步檢查之用。該處為排水系統中最常出現堵塞的位置，惟他發現內壁乾淨整潔，未見明顯油脂或食物殘渣積聚。
朱師傅表示，若由於租客日常不當使用，例如未使用濾隔裝置導致殘渣掉入水槽，其積聚位置通常應集中於隔氣管內。然而今次情況顯示堵塞點可能深藏於牆內排水主喉接駁位置。他進一步使用通渠工具「蛇仔」（Drain Snake）進行清理，抽出大量黑色油污，質地類似廚房煮食後洗爐時的廢油。
他指出，由於單位曾空置兩個月，排水系統長時間無活水流動，加上該類公寓常見多戶共用主管道，極有可能為相鄰單位之油污經由主管回流至該單位接駁處，最終形成堵塞。
朱師傅不建議市民使用市售化學通渠劑處理此類情況。他指出，該類產品雖可短期疏通表面堵塞，但其成分具腐蝕性，長期使用可能對膠製喉管的接駁位造成破壞，導致滲水或漏水問題，修復難度更高。
舊樓水喉更耐用
朱師傅補充，不同地區及樓齡的建築物所使用的水喉物料亦會影響堵塞風險。市區部分歷史建築的排水系統使用金屬喉管，雖已使用多年，但因當年施工用料實在，保養得宜的情況下可使用數十年至百年。反觀新建住宅多改用塑膠喉，該物料表面黏性較高，易於油污附著，若無定期保養，堵塞機會反而更大。
他建議住戶可定期煲熱水沖洗排水口，有助以熱力溶解油脂積聚，降低堵塞風險。若堵塞情況未有改善，應及早聯絡專業技術人員處理，避免自行嘗試導致更嚴重後果。
若非因租客人為損壞維修責任由業主承擔
針對此次事件的維修責任歸屬，地產經紀Stephen就明確指出，《安省住宅租賃法》（Residential Tenancies Act）已界定屋內設備只要並非因租客人為而損壞，其維修責任應由業主承擔。
他表示，廚房排水管屬租用單位基本設備，若租客正常使用而出現去水問題，即使租期初段出現，亦不能假定租客為肇因。
在此個案中，租客僅入住不足半月，且技術人員檢查顯示U型管道未見堵塞跡象，基本可排除租客不當使用之可能，應屬非人為因素造成堵塞，責任在業主。
他補充，若技師發現喉管中有明顯異物，例如塑膠袋、硬物或大量油渣，則有機會合理懷疑與使用習慣有關，屆時業主可要求租客承擔部分維修責任。但此須以具體證據為依據，不能僅憑推斷或時間點推定。
Stephen強調，面對維修問題時，租客切勿貿然自行聯絡技術人員並預先支付相關費用，即使金額不高，也可能在事後引起爭議，導致業主拒絕報銷或承擔。
他指出，有聽聞過部分新移民因問題緊急，未經業主同意便自費處理，事後提交單據索回費用，結果卻被業主以「未有預先授權」、「收費過高」或「使用非認可技師」為由拒絕付款。租客最終可能需自行承擔全數開支。
「就算報價為150元，實際整完變300元，業主可能會質疑過程、質疑費用，又或者聲稱不認單據，租客便會處於不利位置。」
Stephen建議，若維修屬緊急性質而業主未能即時處理，租客可先向業主提出修理建議，並以書面確認其授權範圍與費用上限，保存通訊紀錄與維修報價單據，確保雙方對後續責任有清晰共識。
若租客遇到維修責任不明確、業主拒絕承擔費用，或長期延誤處理導致居住環境惡化，Stephen指出，租客可向安省房東與租客委員會（Landlord and Tenant Board，簡稱LTB）提出正式申訴。其中常見的申請方式為提交T6表格（Tenant Application About Maintenance）。
他解釋，T6表格是租客針對單位維修失當、設施故障或業主拒絕履行維修責任所設的正式法律途徑。一旦進入審理程序，LTB可根據情況作出具法律效力的裁決，包括責令業主修復損壞項目、減免租金，甚至判令金錢賠償。
Stephen提醒，使用T6表格前，租客應先妥善收集所有相關證據，包括書面報修紀錄、現場照片、維修單據與通訊紀錄，以證明已合理通知業主並給予對方適當時間處理。如業主明顯拖延或無視問題，租客便可據此提出申請。
不過他亦指出，T6 畢竟屬正式法律程序，處理需時，從申請至開庭往往需時數月至一年，期間租客仍需自行承擔修繕費用或面對居住不便，對某些情況而言並非即時解決方案。
「如果情況未算嚴重，雙方仍有協商空間，我建議先嘗試與業主達成共識為上。只有在多次溝通無果、問題影響日常生活時，才應訴諸 T6 表格。」
「100元條款」可寫入租務文件但無法律效力
不少租約中載有條文指「100元以下維修費由租客承擔」，Stephen指此類條款現時十分常見於市場，但實際上的法律效力仍具爭議性。
他指出，該條文原意為方便處理小修小補項目，例如更換燈泡、修理門鎖等瑣碎事宜，避免因小事頻繁聯絡業主。但若用作合理化轉嫁業主責任則屬違規，因根據住宅租賃法規，只要屬於業主負責的維修範圍，即使費用金額低於條文所列金額，業主仍須全額承擔。
他指出，曾見過部分業主將此條文擴大解讀至家電、排水等核心設施，例如雪櫃維修費用需租客分擔首100元，此做法並無法律基礎，租客可據理力爭。
三招保護自身權益免受維修爭議
Stephen提出三項實務建議，協助租客面對維修責任爭議時保護自身：
一、妥善紀錄保養行為
租客可定期使用白醋、小蘇打粉或熱水清潔排水系統，並記錄清洗次數或拍照存檔，以證明已履行日常保養責任。此舉在責任釐清時可提供有力證據。
二、所有溝通建議採書面形式
所有報修事項宜透過電郵、簡訊等文字方式與業主聯絡，避免僅以電話溝通，導致日後出現口說無憑之情況。
三、若自行聘請師傅，應事前獲得業主書面同意
若業主未能即時安排技術支援，而租客有意自行處理，應先取得對方對專業人員身份、預估費用及工序的確認書面，避免日後費用遭拒承擔。
