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熊市奇招鎮屋樓花按揭2.99% 經紀:小心買豬頭骨 2025 / 07 / 10 

在現時,普遍銀行都只推出4.49%的按揭利率下,有個新樓盤的廣告上面用大字寫著:「2.99% 按揭利率」。在經濟氣氛低迷的情況下,看到這樣的數字,難免讓人心動:如果用這種低息按揭買樓,計算下來分分鐘比租屋還要划算。但地產經紀 Belle 提醒,這些低息優惠背後往往暗藏不少限制,有時甚至只是發展商用來促銷的手法。
最近,越來越多發展商為了刺激銷情,紛紛推出「超低息」優惠,更加碼贈送免費家電、裝修升級等好處,務求讓原本觀望的買家心動下訂。這些看似完美的方案,其實可能藏著陷阱,如果未看清條款,低息按揭隨時會變成「甜蜜負擔」。
不過,Belle 也坦言,對於財務狀況穩健、已經有能力入市的買家來說,這段時間或許正是「黃金窗口期」。樓價比去年高峰期已有所回調,加上發展商為求加快去貨,願意額外提供更多讓步,甚至有議價空間。「如果把握得好,低息、優惠、升級一次拎齊,這樣的組合在市場熾熱的時候幾乎是不可能出現的。」
發展商承擔部分利息成本 旨在降低風險回收利潤
在多倫多經濟不明朗的環境下,樓市氣氛相對低迷,買家入市步伐放慢。然而,最近經過不少新的樓花盤時,都發現一個新現象,就是有發展商在廣告牌上大字標明「2.99%按揭利率」,這個數字幾乎比現時銀行提供的利率低了整整1厘以上,這樣的字眼或者可以吸引不少仍有能力入市的潛在買家,重新燃起置業的念頭。
這樣的「超低息」優惠,地產經紀 Belle 提醒,未必如表面看來般簡單,買家還是要多多了解背後隱藏的條件與限制。「在現時高息環境下,按揭利率無疑是買家最關注的因素之一。」Belle分析道。她指出,目前市場上的銀行三年固定利率大多在4.24%至4.49%之間,而發展商卻能提供2.99%的優惠,差距接近1.5厘,對於自住買家來說,供樓壓力立刻減輕不少,聽起來極具吸引力。
Belle Wu , Broker of Power 7 Realty
那麼,發展商究竟是如何做到這麼低的利率?原來,這通常是一種與銀行或按揭經紀合作的促銷手法。發展商會先向銀行「買斷」部分利息,換句話說,他們主動承擔了一部分未來三年利息的成本,讓銀行可以向買家提供低至2.99%的利率。
「對發展商而言,這是寧願在利息上少賺一點,也要先促成交易,賺取賣樓本身的利潤。」Belle解釋,樓盤建設涉及高昂的融資成本,每一個單位賣得快一點,對發展商的現金流都是重要的補充。尤其是在市場步伐放慢的時候,這類低息優惠成為發展商刺激買家入市、盡快清空庫存的有力工具。「與其讓單位賣剩在手,不如以低息按揭吸引多一些買家,把現金回籠,對發展商來說,這也是一種降低風險的策略。」
低息優惠或旨在促銷死貨
市場上不乏質疑聲音,認為發展商會否將低息優惠用於促銷「豬頭骨單位」,例如低樓層、景觀受阻、間隔不理想的單位。
Belle坦言,這種情況的確存在。「發展商推出2.99%低息優惠的目的,往往是為了加速銷售一些庫存單位,特別是市場接受度較低的戶型。」她舉例說,若樓盤中有部分單位位置較偏,處於走廊最深處,或遠離主要出入口,日常出入不便,這些單位可能會被貼上「冷門」標籤。此外,有些單位樓層較低,容易被周邊建築物遮擋景觀,或面向後巷、垃圾站、停車場等位置,這些因素都會影響市場吸引力。
「還有一些特別情況,例如『路沖位』或風水上被視為不利的位置,例如面對直衝道路的單位、靠近電梯或垃圾房的戶型,這些往往是買家較為抗拒的。」Belle補充道。對於這些單位,發展商會傾向加大力度推廣,包括送贈家電、提供裝修升級配套,甚至祭出「超低息按揭」作為誘因,務求盡快將庫存清空。
相反,若屬於樓盤中景觀優越、樓層較高、朝向陽光的單位,這類產品在市場本身已有一定吸引力,需求穩定,發展商未必會提供同樣優惠。「對於這些熱門戶型,發展商甚至可以『賣貴少少』,無需倚賴低息按揭去吸引買家。」
Belle提醒,買家看到2.99%優惠時,應先問清楚該利率是否適用於全盤所有單位。「有時候這些優惠只針對指定戶型或樓層,並非全盤通用。」她強調,低息並不等於低風險,買家應該實地考察樓盤位置、單位間隔,並與市場其他樓盤作出比較,避免因短期優惠而忽略長遠居住質素及升值潛力。
有能力買家或可著數拎盡
不過,Belle也坦言,對於那些已經做好財務規劃、手上有足夠首期的買家來說,目前確實是一個值得認真考慮的入市時機。「現時市場氣氛偏向觀望,樓價相比前幾年高峰期有回調,不少發展商為了加快銷售,更推出了各式各樣的優惠,除了低息按揭計劃之外,還包括免費升級裝修、贈送名牌家電、甚至可以議價。」
她舉例說,某些樓盤在推出低息按揭同時,還提供額外的買家福利,例如廚房電器升級、浴室用料提升至更高級別,這些額外價值累計起來動輒數萬元。「就算覺得2.99%的按揭彈性不足,買家亦可嘗試和發展商洽談其他優惠或調整付款條件,現在發展商願意讓步的空間比市場旺盛時大得多。」
Belle強調,當樓價回調與發展商優惠重疊時,買家若能把握機會,不但能以較低價格入手心儀樓盤,還有機會獲得比平日更優渥的條款。「與其說現在是低息按揭的黃金期,不如說這是一個多重優惠疊加的入市窗口期。」她建議財務狀況穩健的買家不妨冷靜評估自身條件,如果決定趁機入市,亦要記得在簽約前逐項了解優惠細節與附帶條款,避免將來陷入不必要的財務壓力。
樓花鎖定利率要睇好市定壞市
雖然低息優惠表面上誘人,但又未必適合每個人,還要視乎個人財務狀況和計劃。
Belle指出,發展商推出的2.99%低息按揭方案通常鎖定在三年期限內,這意味著買家在這段時間內可以享有固定利率帶來的供款穩定性。然而,三年期滿後,買家需要重新做按揭,如果當時市場利率已經大幅上升,供樓成本便有可能大幅增加,對家庭財務構成壓力。
她提醒,選擇這種方案的買家,還需要符合發展商及合作銀行的申請條件,才有機會獲批低息按揭。「不少情況下,銀行會要求至少20%的首期,如果首期不足,就無法申請。」另外,這些優惠按揭計劃通常限制較多,如果買家在三年期滿前想轉按或提前還款,往往會被收取高額罰款,因此在簽約前必須詳細了解所有條款,免得日後陷入困境。
此外,Belle特別提到,對於購買樓花的買家來說,鎖定利率的策略是否有利,關鍵取決於市場利率走勢及樓盤的交樓時間。以鎮屋為例,從簽約到落成約需一年半左右;而Condo則可能要等上三至四年才能交樓。「如果預計利率在未來持續上升,那麼選擇在現時鎖定三年期低息方案,將來樓花落成時仍能享受這個低利率,對買家來說是較有保障的做法。」
不過,若市場普遍預期利率將在未來幾年下調,情況則完全不同。「如果息口向下走,等到樓花落成後再做按揭,買家便有機會鎖定一個比現在更低的利率。」Belle提醒,這正是為什麼買家在決定是否採用發展商的低息按揭計劃時,需要對未來利率趨勢有基本判斷,並根據自身的風險承受能力作出取捨。
按揭經紀 VS 指定銀行
不少首次置業的買家在簽約前,都會接觸到兩種不同的按揭辦理方式:一種是發展商與指定銀行合作的優惠按揭計劃,另一種則是透過按揭經紀(Mortgage Broker)尋找貸款方案。兩者的分別不僅關乎利率高低,更影響買家未來的彈性與風險管理,值得仔細比較。
指定銀行通常是發展商在樓盤推出前便已談好的合作夥伴,雙方簽訂協議後,會針對購買該樓盤的買家提供一套「專屬按揭方案」。例如2.99%三年固定利率這類優惠,正是由發展商先向銀行「買斷」部分利息成本,再以低息方案吸引買家入市。這種安排的最大好處是簡單快捷,買家無需四處奔波比較不同銀行,只要在指定銀行完成申請即可。然而,便利背後亦存在限制。由於買家只能使用合作銀行的產品,因此缺乏比較市場上其他選項的空間;同時,合作銀行的按揭條件往往較為嚴格,例如要求至少20%的首期,對收入和信用分數亦有明確要求。若買家將來希望提前還款或轉按至其他銀行,可能還會面臨高額違約金。
相比之下,按揭經紀的角色更像是「買家的代表」,協助他們在市場上尋找最合適的方案。經紀並不直接提供貸款,而是與多間銀行和金融機構合作,根據客戶的收入狀況、負債比率、信用記錄等因素,量身訂製一個合適的按揭產品。透過經紀,買家不僅能接觸到加拿大五大銀行的產品,如皇家銀行、道明銀行、豐業銀行等,還可以選擇其他A級金融機構,包括Manulife、中國銀行、韓國銀行,甚至部分小型信用合作社或專門服務新移民的公司。有時,這些非主流金融機構反而能提供更靈活、低門檻的方案,特別適合自僱人士、收入證明不足或剛抵埗的新移民。
Belle解釋,指定銀行與按揭經紀的最大差別,在於選擇與彈性。「發展商合作銀行的利率看似吸引,但買家幾乎沒有議價空間,只能接受已談好的條款。經紀則可以替客人比較不同銀行的利率和產品,談判能力相對較強,甚至有機會爭取到比發展商指定銀行更低的利率。」她補充,對於收入或信用分數較為複雜的客人,經紀的彈性亦較大,能幫助找到傳統銀行未必願意批出的方案。
不過,兩者各有適合的客群。指定銀行方案的便利性適合希望快速完成交易、且財務狀況穩定的買家,而透過按揭經紀則較適合希望深入比較市場、或財務結構較為特殊的買家。

 
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