近年，多倫多租屋市場假文件問題愈演愈烈，愈來愈多租客為了成功租屋，提交假僱主信、銀行月結單甚至信用報告，而且手法日益高明，真假難辨。地產經紀Maggie坦言，即便是有經驗的業主和經紀，有時也難以一眼識破，「稍有不慎，就可能把單位租給租霸，隨時長時間收不到租。」
即使你有雄厚財力，也不代表能輕易得到業主的信任。Maggie曾經處理過一名來自礦業家族的申請人，對方提交的文件齊全且收入可觀，但她在翻查其社交媒體時，發現對方的Instagram滿是泳池派對、庭院燒烤和煙花晚會的照片。業主擔心頻繁舉辦聚會會損壞房屋、引來鄰居投訴，最終還是決定彈鐘，婉拒其租屋申請。
另一方面，律師曾啟榮提醒，即便業主揭發租客提交假文件、報警後成功檢控，最終卻未必可以順利收回單位。「根據安省法律，即使租客被判刑入獄，業主也不能隨意清走對方物品或強行收樓。」他指出，稍一不慎，業主反而可能陷入長期無法收租的困境。
檢舉令租客坐監或得不償失
近年來，多倫多樓房供應量持續增加，在租金回落的同時，不少業主開始擔心優質租客流失的問題，篩選租客的壓力隨之上升。除了「租霸」風險，愈來愈多業主反映，近年經常收到租客提交的虛假僱主信及財務資料，真假難辨，令他們憂心忡忡。
「其實假文件的情況要視乎地區而定。」地產經紀Maggie分析道，「以我的經驗而言，在Markham、Richmond Hill這些華人較集中的地區，假文件情況相對少見；但到了Etobicoke，情況就有所不同，該區租客的整體背景質素參差，出現假文件的機會也較高。」
談及如何處理懷疑為偽造的文件，Maggie直指「如果我對租客的文件有任何懷疑，我寧願勸業主不要把單位租給這些可疑的人。」她強調，業主應以審慎為先，不宜因急於出租而放寬篩選標準。Maggie指出，有些經紀為求加快成交，往往未有做好審核工作，「我情願花多一點時間，為業主找到一位理想的租客，也不會因為想節省一兩個月的空置期，而冒上更大的風險。若最終遇上租霸，損失的往往更多。」
Maggie
Salesperson of Century 21 Kennect Realty
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律師曾啟榮則指出，租客若在租屋過程中提交虛假文件，企圖欺騙業主將物業租出，這行為已構成刑事罪行。一旦業主選擇報警，警方調查後證實屬實，涉事租客理論上有可能被檢控，甚至面臨監禁。
然而，曾啟榮提醒，即使租客因此入獄，對業主而言卻未必是件好事。「根據安省法律，即便租客被判刑，業主也不能隨意將租客的個人物品清走、強行收回房屋。安省對租客的人權保障極高，業主也不能單純以租客已成囚犯為由，拒絕繼續出租。」這種情況下，業主反而可能陷入困局，面對因一個已入獄，所以長時間不交租、甚至霸佔房屋的租客，損失更加嚴重。
至於有業主質疑，若經紀未能察覺文件異常是否可被追討賠償，曾啟榮直言這在法律上幾乎不實際。「首先，要舉證經紀存在疏忽並非易事，其次，即使展開法律訴訟，整個過程可能長達數年。」他補充，即便業主最終勝訴，獲得的賠償額也可能僅為一兩萬元，加上律師費用和時間成本，「整體而言毫無著數」。
怕富二代生活「精彩」拒租
Maggie亦分享了一宗讓她印象深刻的案例。當時，有位申請人看似完美無瑕，收入證明、銀行月結單、僱主信件樣樣齊全，每一份文件都井井有條，甚至連收入數字也高得令人咋舌。「如果這些文件全都屬實，他應該是家族企業裡工作的富二代。」Maggie指出，對方來自經營礦業的家族，經濟實力雄厚，按理說完全沒有拖欠租金的風險。
但Maggie很快發現了端倪。經調查後，她發現這封僱主信實際上是租客的父親親自撰寫的，而父親正是家族礦業公司的負責人。「雖然表面上看來，他有穩定收入、財力雄厚，但畢竟僱主信是來自自家企業，這種情況我們還是要格外小心。」
於是她決定翻查這位申請人的社交媒體帳號，結果在Instagram上看見大量派對照片：泳池派對、庭院燒烤、煙花晚會，一張張照片都流露出申請人熱愛社交的性格。「他的生活方式幾乎全都圍繞著在家辦派對，這讓業主非常擔心。」
當Maggie將這些發現告訴業主後，對方的態度非常堅決。「業主明言，最擔心的就是房屋被頻繁舉辦派對的人群損壞，還可能引來鄰居投訴，甚至遭市政府罰款。」
最終，儘管這名申請人的經濟能力無可挑剔，Maggie和業主還是決定婉拒這次租賃申請。「這正是我們作為經紀的重要工作。」Maggie強調，「租客看似完美，並不代表他就是理想人選，經紀必須盡職調查，幫助業主看清背後的風險。」
新移民可以健康形象搶Offer
對於剛來加拿大的香港新移民，缺乏本地信用紀錄常被視為一大障礙。不過Maggie卻有另一番看法「普遍的華人業主都會覺得香港新移民比較有錢，銀行戶口不會只得兩千蚊。」
她解釋，幫新移民申請租屋時，會提供香港的信用報告、工作證明、銀行月結單，甚至LinkedIn履歷，證明租客過去的財務紀律。
「華人業主多數願意租給香港新移民，因為覺得易溝通，大家文化相近。」Maggie指出，「不過非華人業主就相反，他們會認為你什麼都無，無PR、無本地工作、無信用紀錄，會擔心收不到租，所以會要求半年到一年租金作為押金。」Maggie補充，「雖然現行安省的租務條例，並不允許業主收取兩個月以上的押金，但租屋始終是一個搶Offer的遊戲，如果有一些背景很好又有穩定收入的租客和你競爭，那多付幾個月押金都是叫作給業主安心，提高自己在搶Offer中的競爭力。」
她提醒新移民，若遇到這類情況，要有心理準備。「有些非華裔的業主會講明，無一年按金是不會租比你，因為他們並不太清楚華人新移民的文化和背景；相反，如果你搵到華人業主，因為大家的文化比較接近，說明好的話，情況會比較寬鬆一點。」
對於剛入市的新手業主，Maggie特別提醒篩選租客的重要性。「新業主未必識分真假文件，或者以為租客提供了收入證明就穩陣。」她會幫業主做足盡職調查，除了審查文件，還會深入了解租客背景。「例如香港做過什麼工作、有無專業牌照、LinkedIn紀錄，我都會一一列出。」
她還透露一個小技巧：「我會要求租客提供一張儀容整潔的相片，例如，如果情侶租屋，就提供一張靚仔靚女的情侶相或者家庭相，因為業主見到健康陽光的形象，會放心好多。」
業主三招防假文件
「近年假文件的情況愈來愈普遍，但細心檢查，總能發現一些破綻。」Maggie表示，曾在代表業主出租單位時，多次遇到租客提交的可疑文件，最終證實為偽造資料。
她回憶，曾有一名租客提供的信用報告（Credit Report），來源看似正規，印有Equifax標誌，但細心審閱後卻發現部分細節可疑。Maggie說「當時我留意到頁碼有跳頁，例如第3頁後直接跳至第5頁；另外，部分字體亦不一致，令人懷疑文件的真實性。」
除了信用報告，Maggie亦曾遇過租客遞交虛假的僱主推薦信（Employment Letter）。該信件看似完善，不但附有人力資源部（HR）簽名，還提供了一個聯絡電話。然而，她並未直接撥打該電話，而是透過公司官方網站查找正式聯絡熱線。「結果致電真正的公司查詢後，發現該公司根本沒有這名員工。」她補充，信件上的聯絡電話與公司網站列出的號碼完全不同，前者是一個以647開首的辦公室號碼，而官網上則標示為905，兩者出入極大，使假信徹底敗露。
談及如何避免假文件，Maggie認為經紀和業主需提高警覺，主動核實資料。她解釋，一些業主會要求經紀直接從官方系統調閱信用報告，「即是要求租客提供社會保險號碼（SIN Number）及身份證明文件，由我們登入系統自行取得報告，以確保資料真確。」此舉避免依賴租客自行遞交文件，降低了被欺詐的風險。
她亦分享了另一位同行的做法，值得業界參考。「有經紀會要求租客進行視像面試時，即場登入信用報告帳戶並出示資料。」Maggie 說。此方法雖然對租客的要求較高，但能即時驗證資料真偽，為業主提供更大保障。
對此，曾啟榮亦認同Maggie的講法，「業主最明智的做法還是防範於未然。除了找經紀協助審查文件外，業主自身也應做足功課，例如親自約見租客面談，在面談時要求租客出示文件原件，確認資料是否一致。」
他補充，尤其在疫情期間，許多租屋程序被簡化，經常以網上交文件取代面對面會談，導致漏洞叢生。「我聽過業主在簽約後才發現，文件上的人和實際入住的人完全不同。」這類案例提醒業主，與其事後追悔，不如在初期就謹慎核對租客身份。
在安省租務需求殷切的市場中，假文件問題為業主及經紀帶來不小挑戰。Maggie認為，經紀的角色不僅是中介人，更是業主的第一道防線。「審核租客資料時，不能僅憑一次檢視便掉以輕心，應使用不同方法進行交叉驗證。」她提醒業主，如懷疑租客資料有異，切勿貿然簽署租約，必要時應尋求律師或專業經紀協助，進行更全面的背景調查，以保障自身利益。
