安省土地法庭(Ontario Land Tribunal, OLT)今年春季就萬錦市8435 Woodbine Avenue的重建項目發出臨時命令，有條件批准發展商與市府達成的和解協議，擬將原為汽車經銷商用地的地段，改建為包含967個住宅單位的兩棟高樓與商業用途於一體的混合用途發展項目。
消息一出，普羅大眾莫不擔心再建高樓會令該區，Woodbine Avenue 夾 Highway 7 交通更加惡劣。
萬錦市第八區市議員李思韻指出，市議會早於2023年已正式反對該項目，惟發展商選擇繞過市府審批程序、直接上訴至安省土地法庭，最終獲得有條件批出，形同架空地方政府規劃機制。她批評這種做法不但破壞原有城市規劃，更可能成為「危險案例」，令其他開發商仿效，削弱市政府在社區發展上的話語權。
市長薛家平則坦言，自《第17號法案》實施以來，市府在建築規劃上的主導地位已被削弱，「不少原本屬於初期申請必要條件的技術報告，例如風速、日照分析等，如今已不再強制提交。」
他形容，市府現時只能在談判中逐項爭取公共利益與配套設施，制度設計顯然令市政部門處於被動位置。
開發商繞過市府上訴法庭 市議員斥為「危險案例」
萬錦市8435 Woodbine Avenue的住宅發展項目預計將興建967個單位，按每戶平均兩人計算，將引入約2,000名新居民。萬錦市第八區市議員議員李思韻指出，這將大幅增加交通流量，對當地交通系統構成沉重壓力。「這裡原本是一條傳統的商業走廊，從未有過高密度住宅發展。而且該區缺乏圖書館、學校等社區設施，居民日常生活只能依賴開車，交通網絡現階段或不勝負荷。」
李思韻指出，該用地雖然已納入整體區域交通藍圖，但並不屬於萬錦市在2014年訂立的官方規劃（Official Plan）中定義的Markham Center次級計劃（Secondary Plan）範圍，換言之，根本不屬於可建高密度住宅的地區。
她批評發展商急於建樓，未有按程序與市府協調便直接上訴至安省土地法庭(Ontario Land Tribunal, OLT)，形同繞過制度，「這不單是不尊重市政府，更是不尊重整個社區。」
「我們從不反對發展，但發展要講程序，要有整體社區規劃、交通配套、環境評估，不可以見地就建。這種單點式改劃（spot rezoning），破壞整個規劃藍圖，對其他正在規劃的區域也會造成干擾。」
對於土地審裁處批准項目一事，李思韻坦言感到無奈，「法律上，他們是贏了，但帶有附帶條件。」她解釋，即使項目獲批，仍需滿足市府及其他機構所訂立的一系列條件，包括交通流量、零售空間、環境保護等要求。市府仍保留一定監督權限，但她認為，這種判決實質上等同架空市府的規劃程序。「這塊地本不應用作高密度住宅，而這樣的審批方式，已明顯違背我們的官方規劃。」
她直言，這次裁決可能成為惡例，「這可能是首宗被萬錦市議會否決後，仍被OLT批准的個案。未來是否會有更多開發商效法，直接繞過市議會，上訴到土地法庭？」
她呼籲省政府應與各市政府合作，根據不同城市的實際需要制訂發展計劃，而非採取一刀切的做法。「城市不是實驗場，貿然推進計劃，只會讓我們這些前線議員和市民承受後果。」
無居民地帶公眾咨詢形同虛設
除規劃與基建問題外，李思韻亦批評該項目的居民諮詢程序流於形式。她指出，根據現行規定，市府只需通知發展地點120米範圍內的居民，邀請他們出席公聽會或提交意見。
「問題是，該地原本是商業用地，周邊根本沒有住戶，根本不可能有居民收到通知。」她直言，這令項目形同免疫於民意反對。雖然程序上合乎《規劃法》的120米通知要求，市府亦將範圍擴至200米，但實際上未能真正觸及受影響的社群。
她強調，若項目落實，所帶來的交通和生活影響將遠超200米範圍。「這個項目影響的是整條Highway 7走廊，不只是周邊地段。」
李思韻補充，Highway 7塞車的情況並非無該項目就變得順暢，而是當塞車情況嚴峻之際，這個項目之下，增加近千名居民只會雪上加霜。
她呼籲省府及土地法庭在審批大型發展項目前，重新檢視公眾參與制度。「凡涉及重大社區影響的項目，應擴大通知範圍，讓更多居民知情參與。否則所謂的公眾諮詢，只淪為例行公事。」
萬錦市長：「和解方案由談判換來的，非土地法庭賞賜」
萬錦市市長薛家平指出，雖然市府仍有政策指引和「道德責任」，但實際決策權往往落入發展商與OLT手中，「發展商知道，上訴至土地法庭通常有機會獲勝，這使得我們在談判中失去優勢。」
他強調，城市支持增加房屋供應，但「不能只是亂起樓，沒有考慮社區發展的大局。」例如：基礎設施、公共空間、甚至是兩棟大樓之間的日照與通風設計，這些都應由市府審慎考量，但在新法例第17號法案下，許多原先市府可要求的技術報告，如建築物陰影、風速等，已不再是申請初期的強制條件。
薛家平無奈地表示「有次，我們見過地面風力強到居民根本無法開門進屋，這些不是小事。這些報告並非市政府要阻礙建樓進度，而是為確保社區市民住得舒服。地面風力太大，一些地下單位連門都開唔到，就很難同市民交代。」
針對發展商在未提交全方位影響評估的情況下直接上訴OLT，形同「繞過市府、架空程序」。市長亦承認，現行制度確實有漏洞，讓發展商可以略過市府審批。但他強調「最終獲批的是一份市府與發展商達成的和解協議，不是OLT單方面作出的裁決。」
他解釋，市府最初已否決原定方案，發展商上訴OLT後，市府選擇與之談判，而非直接對簿公堂。「我們談判時已講清楚，建樓方案須為社區帶來益處。」
薛家平指，市府與發展商透過一輪拉鋸，成功從發展商手中爭取以下三項條件：
- 20個可負擔房屋單位（原方案為0）
- Clegg Road延伸土地，改善東西向道路系統
- 近0.7英畝公園用地，連接天然溪流與鄰近地段未來公園系統
「這些都是我們同發展商談判的成果，並非拜OLT所賜。無市府參與的談判，這些通通都無。」
他補充，原定建築高度為兩幢40層大樓，市府最終亦爭取將其中一幢樓層降低，以改善日照影響。他強調「就算最後由OLT批，他們都只是批准了和解內容。」
市長坦言，現時幾乎所有城市設計、社區配套、公共利益，都無法「理所當然」地納入發展條件，而要靠市府逐條逐項與發展商談判爭取。
「打個比喻，以前每個新項目可能自動有20%可負擔房屋，現時的做法就由市府談判爭取；以前可能會有綠地，但現時市府不提及，發展商就不會加入。」而薛家平強調這種現象已不是單一個案。
薛家平指出，雖然省府早前通過法例容許市府要求發展商提供特定比例的可負擔房屋，但至今未有配套條例出台，市府實際上無權強制執行。
「省政府口講支持可負擔房屋，但我們無實際工具。法例的確通過了，但仍未有相關條例。」因此，萬錦市只能按每個個案去談判，要求發展商讓步。
市長呼籲上訴制度不能一面倒
至於該方案只發出通知給200米內的居民，在商業地段內實際上「無人可通知」，使得市民對規劃變動完全不知情。
薛家平回應指，通知制度確實有限，但大多數市議員會主動補充通知範圍，包括透過社區通訊、聯絡居民協會等。「法律規定得幾遠是一回事，但我們會自己做多些功夫。」他表示，願意討論擴大通知範圍的可行性，但亦提醒要取得平衡。
至於整個制度的現況，薛家平認為省府應檢討制度設計，給予市政府更多實權：「最少省府要聆聽市府的訴求，了解市區需要什麼，不能單方面批準。」
他呼籲上訴制度不能再一面倒傾向發展商，而是要「重新平衡」市府、居民與開發者三方之間的權力。他重申「我們並不反對發展，但要有質素、有設計、有配套，才是真正適合的社區。」
本報就事件向安省土地法庭查詢，安省土地法庭指，該裁決是基於包括萬錦市在內的所有當事人同意，土地法庭成員S. Dixon在裁決中表示，基於規劃師的無可爭辯專業證供，認為修改後的規劃及分區方案符合《規劃法》列明的省級利益原則、與省級及區域規劃政策一致，亦屬「良好規劃」（good planning）並符合公眾利益，故原則上接納雙方達成的和解方案。
至於發展商Biglieri Group Team，至截稿日前都未有作出回應。
省府施壓起樓萬錦市兩年未達標
何胡景直言，省政府於2022年推行的《第23號法案》，訂下10年間興建150萬間新屋的目標，萬錦市被指定為重點城市之一，每年需興建4,400個單位。「這不是市政府自己定的目標，而是省政府指定的任務。我們過去兩年均未達標，原因之一是市場低迷，發展商不敢動工。」
以目前人口增長速度推算，萬錦市每年有約8,000至9,000人遷入，以每戶平均2.1人計算，住宅需求甚殷。「若每年要提供4,400個單位，而每幢高樓40層，每層20個單位，單是達標已需建約5至6座以上。」
談及為何不多建低密度的獨立屋，何胡景指出「若以每英畝建10間獨立屋計算，起4,400間需用逾400英畝土地，等於2.5個Buttonville機場的面積。」他認為，過度橫向發展將導致城市無限制擴張（urban sprawl），不但浪費土地資源，也無助解決交通與居住問題。「高樓發展的好處，是同一塊地可提供更多單位，平均分攤地價，同時節省公共設施建設開支。」
針對該區高密度發展引致的配套壓力，何胡景表示，萬錦市早有整體規劃安排。「每個新發展區必定預留學校用地，包括公校、天主教學校、小學及中學，過往甚至出現教育局放售多餘學校用地的情況。」
至於醫療設施方面，他提到，萬錦已有Markham Stouffville Hospital，而省府近年亦於Thornhill興建了Mackenzie Health醫院，密市亦將落成新教學醫院，「各級政府都會根據人口變化調整配套，市民毋須過度憂慮。」
短期內落成未必對市場有正面影響
既是地產經紀又是當地居民的Crystal指新盤雖可能會為地產市場帶來活力，但短期內對市場的影響卻未必正面。「是否影響樓價，要視乎發展商何時推出單位。如果是在未來一兩年內推售，老實說，前景並不太樂觀。」Crystal指出，現時整體樓市氣氛疲弱，二手市場交投放緩，樓花更難吸引買家。「萬錦市目前仍有兩個樓花項目正推售，但據我了解，銷情一般。」
她表示，部分二手單位的價格已低於新盤樓花，加上經濟前景不明朗，令更多買家傾向觀望。「當然，仍然有小部分買家因個人需要而選擇購買樓花，例如，我有客人計劃四年後才回流多倫多生活，但已明言希望現時購入樓花，並在未來收樓自住，不打算出租。但這類買家畢竟是市場中佔少數的部分。」
「現時市面出現不少新盤交樓後質素不佳的例子，例如市中心某樓盤在交樓初期便出現滲水問題，引起市場關注。」Crystal指出，當發展商為控制成本而選用次等建材時，新落成的樓宇質素便會受影響，消費者自然會變得審慎。
她特別提醒，雙子塔項目在設計及交付安排上更需留意。「若兩座大樓共用大堂，而只有其中一座率先交樓，便可能導致先入伙的業主長時間需支付過渡期費用（occupancy fee），卻無法完成最終交接程序，影響實際入住安排。」
Crystal Li
Sales Representative
Sales Representative
居民批評政府未有完善配套
「Highway 7目前的交通情況非常擠塞，尤其在上班繁忙時段，經404段更是經常出現嚴重堵塞。」Crystal批評政府的都市規劃未有及早預留足夠道路空間，「以目前的四線馬路而言，根本無法應付日後的人口增長。相比之下，就連賓頓市的規劃都較為前瞻，不少道路均設有六條行車線，足以應對交通需求。」
她指出，Woodbine Avenue屬主要幹道，亦是大量貨車通行的重要路線，若在此增建住宅項目，對交通壓力的影響不容忽視。「當地的交通情況或會影響部分自住買家的意欲，尤其是需每日駕車上班的上班族。」
至於配套方面，Crystal表示「學額不足的情況，未來將會更加明顯。」，現時雖然區內部分小學學生人數相對較少，但一旦有大量年輕家庭遷入，學校資源將面臨更大壓力。「有家長希望子女升讀優質中學，例如Markville Secondary，我便會建議他們盡早在該校收生區內置業，否則或會錯失時機。」
至於醫療配套，她指出家庭醫生長期短缺，亦是居民普遍面對的問題。「這種情況並非萬錦市獨有，而是整個大多倫多地區的普遍現象。」
被問及此類新盤預期吸引哪類買家，Crystal認為目標群體應為年輕家庭或準備退休的一群。「這些人或許計劃日後搬遷至該處長住，對樓花的等待期亦有心理準備。」
不過，她指出，若買家是單身上班族，在考慮通勤及就業配套後，或未必會首選該區。「樓盤的位置鄰近高速公路仍算一大優勢，且駕車購物相對方便，但整體而言，就業機會未算集中，通勤時間亦可能成為一大挑戰。」
或仿卡加里做法舒緩交通壓力
萬錦市區域議員何胡景議員坦言，每逢高樓項目提出，社區往往反對聲音不絕，焦點集中於交通負荷問題。「與多倫多不同，萬錦市居民普遍依賴私家車，有家庭甚至擁有兩至三輛汽車，一旦人口密度上升，塞車風險自然提高。」然而，他指出該區地理位置優越，毗鄰407公路，並接連Highway 7主幹道，交通本已有基礎承托能力。
市議會亦曾討論仿效卡加里做法，在Enterprise Boulevard一帶設立免費市中心巴士區域。「在卡加里，市中心特定車站之間可以免費乘車，省去閘口與售票設施，成效良好。若能於萬錦推行，可進一步吸引市民轉用公共交通。」
他又透露，市議會亦有討論到未來將擴建Unionville GO火車站，打造成多式聯運的交通樞紐（Mobility Hub），整合巴士與GO Transit系統，務求紓緩主幹道車流。
至於地鐵延伸至萬錦的可能性，他認為短期內實現機會渺茫。「地鐵建設成本高，回本期長，政府要計算投資回報。」他以多倫多地鐵延伸至Highway 7為例，歷時近30年方完成，難以短期複製。
列市市長指Highway 7 最具成本效益發展
雖然項目位於萬錦市範圍內，列治文山市長David West坦言他並未深入參與該案的細節，但強調「萬錦與列治文山的城市規劃流程非常相似，兩市在審批過程中都會進行工程技術分析、公眾諮詢等程序，我對萬錦的審批制度有信心。」
他續指，Highway 7作為約克區的主要交通走廊，無可避免會持續吸引發展項目，「不論是萬錦或列治文山，在這條走廊上的申請只會愈來愈多，因此我們要未雨綢繆，完善交通規劃，讓交通流量達至最佳水平。」
據了解，萬錦市方面正研究增加Viva巴士班次，緩解未來可能出現的壓力。對此，West表示支持「Viva巴士的作用毋庸置疑，但不是所有新住戶都會使用公共交通，他們當中仍有不少會開車。」
West認為，真正的交通轉型需要有更深入的基建支持：「我們最希望看到的，是地鐵能成功延伸至Yonge與Highway 7交界。當Viva能與TTC系統接駁時，就能真正成為有效的通勤工具。」
他補充，目前Highway 7上的快速巴士專道已連接至旺市，是整個約克區南部的交通命脈，未來仍有極大發展潛力。
除了交通問題，市民亦關注高密度社區是否會增加對就業市場的壓力。West則持正面態度「其實萬錦與列治文山之間的就業關係非常緊密，很多人在萬錦工作卻住在列治文山，反之亦然。這樣的生活模式正是我們希望見到的。」
他認為，透過城市混合發展，可以讓市民在住處附近找到工作、購物、醫療等設施，減少通勤時間，也有助推動可持續社區發展。
