在多倫多最頂級的豪宅區Bridle Path，動輒數千萬的地皮往往是投資者眼中的「發財票」。一名買家以230萬元搶下Bayview Avenue近York Mills Road的地塊，滿腦子打算推倒重建，化身多單位Condo大樓，藉高需求社區一躍翻倍獲利。
然而，地產經紀Belle Wu指，買家忽視了最基本的查證程序，負責經紀亦未盡核實之責，導致關鍵的限制性契約，該地皮35年內只能興建獨立屋在簽約後才浮現，注定任何多單位發展計劃都會胎死腹中。最終，買家將糾紛告上法庭，卻慘敗收場，15萬元訂金全數被沒收。
Belle坦言，若在簽約當初就找齊律師團隊，並在合約中加入用途確認等保障條款，買家完全可以在發現問題時全身而退。但安省地產界極其講究合約精神，一旦條款白紙黑字落定，稍有疏忽簽了名，即使神仙也難救。
限制性契約成官司爭議點
在多倫多競爭激烈的地產市場中，投資者往往尋找能短時間內提升物業價值的方法。土地重建，尤其是在高尚社區中，將一幢獨立屋地段改建成多單位鎮屋（Townhouse）或共管柏文（Condo），一向被視為吸引的投資捷徑。然而，這條看似筆直的致富道路，背後卻潛藏着城市規劃限制、產權約束及繁複的法律程序。稍一疏忽，便可能從「賺快錢」變成「賠慘錢」。
近日，一宗發生於多倫多Bayview Avenue近York Mills Road的地皮交易糾紛，因賣買雙方資訊存有落差，而要告上法庭。最終，安省高等法院的判決令買家痛失15萬元訂金。
2025年5月15日，買家Parvez Peerpasha Huseni Inamdar與華人賣家張霖（音譯：Lin Zhang）簽訂《購房協議》，以230萬元購入一幅位於Bayview Avenue的土地。買家計劃拆卸原有建築，興建鎮屋或共管柏文，以求在高需求社區中獲取可觀回報。
然而，在簽約後、交易完成前，買家發現一份早於2023年已註冊於地契上的限制性契約（Restrictive Covenant），明確規定該地皮僅可興建一幢獨立屋（Single Detached House），且不得申請土地用途變更或向市府提交任何多單位住宅的建築申請。此限制有效期長達 35 年，幾乎封死了所有高密度發展的可能性。
主審法官Leiper最終駁回買家的申請，認為此案屬於典型的「自願簽約後反悔」。
判詞指出，買家在簽署協議前，並沒有向賣方表明自己的開發意圖，亦未在簽約前主動查詢或核實土地用途。賣方雖未主動披露限制，但其沉默不構成法律上的誤導（Misrepresentation）或欺詐（Fraud）。
至於賣方在廣告中所用的「建造夢想大宅（Build Your Dream Home）」字眼，法院認為並未與契約限制衝突，因為限制條款並不禁止建造豪宅，只是限制多單位住宅的發展。
值得注意的是，Leiper法官雖然在法律層面上支持賣方，但對其銷售手法提出批評：「賣方對限制性契約保持沉默，等待買家提交無條件報價，雖然不構成欺詐，但已非常接近道德底線。如果賣方真心希望吸引獨立屋買家，應該主動披露契約內容，以免日後爭議。」
地產經紀：應為買家經紀嚴重失職
地產經紀Belle在分析此案時指出，涉事地段在市府登記的分區編碼為「RD（f30;a1100*69）」，其中 RD 代表物業用途為獨立屋（Residential Detached）。這些資料可以透過業界通用的GeoWarehouse平台輕鬆查閱。
Belle強調「作為地產經紀，只需幾個步驟就能查到分區用途。買方經紀理應具備這種基本查證能力，協助客戶在出價前掌握關鍵資訊。若連這一步都省略，實屬嚴重失職。」
她翻查紀錄發現，該地皮於2025年1月曾兩度掛牌出售：一次以490萬元連同建築計劃一併出售，一次以270萬元單售地皮，最終均未成交。直到 5 月，買家才以230萬元購入，但沒有在合約中加入任何保障條款。
「如果買家有意改建為鎮屋，最基本應該在合約中加入條款，例如『買方有權於指定期限內確認物業用途符合興建鎮屋條件，否則可全數退回訂金並取消交易』。即使對發展程序不熟悉，也應該加入律師審查條款，讓律師在交割前檢查地契與土地用途。」
Belle補充，該地段位於Bridle Path社區，當地以豪宅及低密度獨立屋為主。若要改建為多單位住宅，不僅需獲市府批准，更需經過公開諮詢、公聽會以及鄰里意見收集。
「市府審批這類申請時，會要求提交詳細的交通影響評估（Traffic Impact Study）、環境影響報告（Environmental Impact Assessment）、消防安全規劃等。審查重點包括：出入口是否足夠、是否會造成交通擠塞、現有學校及社區設施能否應付新增人口。這是一個冗長而充滿不確定性的過程。」她指出。
因此，即使沒有契約限制，該地皮的改建計劃依然有重重障礙，並非投資者想像中「買地、起樓、出售」那麼簡單。
Belle Wu
Broker of Power 7 Realty
Broker of Power 7 Realty
買賣地皮應先咨詢多方意見
Belle提醒，涉及地皮買賣與重建項目的交易，其風險與複雜程度遠高於一般住宅買賣。買家不應單靠地產經紀的意見，而應同步諮詢多方面專業人士，包括建築師、結構工程師、環境顧問、會計師及律師等。
她歸納翻建交易的兩大類型：
購買空置地皮自行興建
買家需先確認土地是否符合興建預期房屋的條件。例如，一塊100x200呎的地皮，買家或想建一幢最少4,000呎的獨立屋，但這需經市府審批建築許可（Building Permit）及核實分區規劃（Zoning）。不同城市的審批部門各異，如萬錦市由City of Markham負責，烈治文山則由City of Richmond Hill審批，多倫多則是City of Toronto。
購買舊屋後拆卸重建
若地皮上已有老舊平房（Bungalow）或其他房屋，買家計劃拆卸後重建，步驟與購買空地相似，同樣需要查核分區規劃、向市府了解可行性，並在合約中加入保障條款。
Belle補充，部分買家會考慮將大地皮分割（Severance）成兩塊地以建兩幢獨立屋，但這需市府批准，並非所有地皮皆可行。即使只是加建或擴建（Extension），同樣需重覆查核及審批程序。
市場波動非毀約理由
事實上，買家在最初報價時，曾附加一項「用途確認」條件（Condition），希望確保土地用途符合改建計劃。但由於賣方未同意該條件，買家最終選擇撤回限制條款，以「無條件報價（Firm Offer）」達成交易。
Belle指出，這一細節非常關鍵，當買家有特定要求，而賣方明確拒絕時，買方本應在此階段決定是否繼續交易。若買家選擇配合對方、撤回條件並簽署無條件合約，就等於承擔了隨之而來的所有風險與後果。
至於這宗個案中，買家是否藉用途限制作藉口，以逃避市況下跌帶來的損失？Belle 坦言，此類情況在市場中並不罕見，但加拿大地產交易極重視合約精神。
「市況波動屬常態，若單純因樓價下跌而尋找技術理由推翻交易，既違反基本商業道德，也難以獲得法院支持。作為專業經紀，我們有責任在交易前向買家解釋所有潛在風險；買家亦應以審慎態度處理每宗交易，不要為一時利益忽視長遠風險。」
經紀不應以自己觀點 決定披露與否
在談及地產交易資訊披露時，Belle亦提到另一個在法律與道德之間存在灰色地帶的問題，例如，物業若曾有人離世，經紀是否有義務主動告知？
她解釋，現行法律規定，若屬自然死亡（例如病逝），經紀並無強制披露義務；但若物業曾發生謀殺或自殺，則必須明確告知潛在買家。
然而在實務上，她認為即使是自然死亡，也應提前告知：「加拿大是一個多元文化社會，有些族裔對死亡極為忌諱，即使是自然離世也可能拒絕購買；但亦有人認為這只是生命的一部分。經紀不應以自己的觀點決定事件重要與否，而應讓買家自行判斷。」
Belle強調，主動披露可減少交易後的爭議，亦能體現經紀的專業操守：「我寧願在交易前多說一步，也不希望日後因資訊不對稱引發法律糾紛。
律師在土地買賣中的五大功能
在安省購買土地時，即使你如何熟悉法律，也務必要找律師處理文件，因為土地交易的法律程序和風險與比一般房屋交易更複雜。
1. 法律文件與契約檢查
律師會審閱《購買協議》（Agreement of Purchase and Sale），確保條款保障買家利益，例如允許在成交前確認分區（zoning）、可建築面積、地役權（easement）、通行權（right of way）等。
檢查地契（title search）是否存在抵押、留置權（lien）、限制性契約（restrictive covenant）等可能影響用途的條件。
2. 分區與用途核實
如果你買地是為了建屋或開發，律師會協助向市政府查詢 zoning（分區用途），確認是否符合你的計劃。
有些地區可能有「綠地保護」（Greenbelt）、環境保護區（EP zone）或洪水風險限制，會影響能否建築。
3. 稅務與附加費用
律師會計算土地轉讓稅（Land Transfer Tax）及可能的開發費用（development charges）。
如果是農地或商業用地，還可能涉及HST（消費稅）的適用問題。
4. 成交程序與資金保障
律師是唯一合法可使用信託帳戶（trust account）保管買賣資金的一方，確保交易安全。
他們負責與賣方律師交換文件、登記新業主姓名、確保無未結清的地稅或抵押。
5. 特殊條件處理
如果是「未開發生地」（vacant land），可能需要確定水源（井水）、排污系統（化糞池或市政下水道）、道路通行權等條件。
若土地曾作工業用途，律師會建議進行環境檢測（Environmental Site Assessment）。
