在安省租住「臨時入伙」階段的樓花，風險原來比一般物業大得多。由於業權仍屬發展商，即使事主陳小姐與房東簽訂了租約，也可能隨時被迫遷。當斷水斷電、換鎖等情況接連發生，她只能日日在驚恐與不安中度日。
地產經紀Stephen指，租屋若缺乏專業經紀把關，更容易「中伏」。不少租客在簽約時未被告知物業仍處於「臨時入伙」狀態，也沒有審查相關條款，結果在法律灰色地帶中處於劣勢。專業經紀原本可協助確認業權狀況、審核租約，從源頭避免陷阱。
持牌法律顧問Nelson Leung則指出，雖然透過租賃事務審裁委員會（LTB）或小額錢債法庭（SCC）可以追討損失，但程序往往曠日持久。相比之下，調解協商更能爭取搬遷時間、獲取合理補償，甚至避免陷入冗長而結果難料的訴訟。
慘遭換鎖斷水電 連如廁都要去油站
近日兩位來自香港的新移民女生在多倫多經歷了一場「被趕走」的惡夢。她們租住的Condo Townhouse單位在毫無法庭驅逐令的情況下，突遭人上門換鎖並斷水斷電，警方介入亦無法阻止。事後發現，單位原來尚未完成「Final Closing」，業權仍屬發展商，牽涉安省樓花制度中的「Interim Occupancy（臨時入伙）」灰色地帶。
7月30日，來自香港的陳小姐突然收到業主轉發的一張通知圖片，指其租住的單位翌日下午4時將被發展商收回，理由是「未完成Final Closing」。
「張圖片上面無公司logo、無律師簽名、無聯絡人，一看之下都覺得不是正式文件。」她與室友同為新移民，四月簽下一年租約，交齊按金與首月租金，已向管理處登記，亦一直準時交租。兩人從沒想過，自己會在沒有法庭命令的情況下被迫搬遷。
據陳小姐指，在第二天下午，一名自稱為發展商代表的女子闖入單位，腳已跨過門口，手持A4紙聲稱是法律文件，卻拒絕留下副本。之後更有人試圖強行更換門鎖，但陳小姐表示即使當刻報警求助，警方卻未即時到場。
其後，陳小姐指，其中一名女室友外出期間，目睹有人嘗試闖入單位換鎖並即時斷水斷電。即使警方終於出現，亦未能阻止發展商行動，只能「勸喻」對方。陳小姐回憶：「無電無水不能沖涼，因擔心屋企遭人換鎖而不敢出街，更因無水沖廁，而要走到油站使用廁所」
記者進入單位時亦明顯感到室內焗促，通風不良，夏日高溫加上斷水斷電，確是令人難以久留。
樓市波動大 未完成交割物業越來越多
近期，由於樓市急劇下跌，許多準買家未能完成final closing，這一情況在當前市場環境中變得越來越普遍。Stephen指出，這些問題大多源於買家的財務困難，尤其是在樓市波動較大的年份。許多準買家在幾年前以較高價格購入樓花並支付部分訂金，但隨著樓價的下跌，當他們真正面臨交割時，卻發現銀行的評估價值低於預期，從而無法完成交易。
例如，假設準買家在幾年前以100萬元的價格購入一個樓花，並支付了20萬元訂金， 剩餘的八成房價由銀行貸款。然而，隨著市場調整，銀行現在的評估價值僅為80萬元，遠低於當初的價格。如果準買家的資金不充裕，無法支付這部分差額，就會無法完成交易。這樣的情況今年已經發生了不少次，且隨著市場狀況的變化，這樣的問題可能會持續增加。
Stephen還指出，若業主將樓花放上MLS出租，但這些物業並未經發展商的批准，則可能會引發法律問題。有時，即使業主或經紀已經將物業登記出租，發展商在隨後發現後，通常會要求撤下這些listing，並通知經紀和業主。這是因為發展商對樓花的出租有明確規範，特別是當發展商自身負責銷售或出租這些物業時，他們更會關注此類情況，擔心業主未經批准的出租會影響其銷售或租賃計劃，甚至可能損害物業的市場價值。
Stephen Au-Yeung
Sales Representative of HomeLife Landmark Realty Inc.
Sales Representative of HomeLife Landmark Realty Inc.
安省法律強調人道 斷水電或面臨罰款
如果租客在這種情況下發現自己被突然斷水斷電，或者被強行要求搬遷，Stephen建議租客應該考慮尋求法律援助。根據法律，這種情況通常是業主和發展商處理不當所引發的，租客有權向發展商或業主索賠。儘管如此，Stephen強調，從人情角度來看，發展商應該給予租客一些時間來解決住宿問題，而不是立即斷水斷電。根據他了解的一般做法，發展商通常會提前兩週通知租客搬遷，但若通知時間過短，租客將面臨極大的困難。
如果租客確實遭遇這樣的情況，並且被迫在短時間內搬遷，Stephen建議租客可以通過小額債務法庭追討損失。租客可以要求賠償搬遷費用、臨時住宿費用以及其他因此產生的費用，並要求業主或發展商負責賠償。
Stephen還補充說，有指發展商即使在接到市府命令後，仍拒絕接通水電。他強調，根據安省的租屋法例，發展商如果違抗市府命令，可能會面臨罰款。他指出，安省的法律非常強調人道主義，尤其是對於極端天氣條件下的居住安全。試想，在熱浪來襲期間，若無空調，租客將面臨極度高溫的危險；而在冬季若斷電，沒有暖氣則可能導致冷死的風險。因此，發展商在接到市府命令後，必須迅速恢復水電供應。如果因此產生額外費用，發展商應該在日後向業主追討這些費用。
無代表經紀易變「孤兒仔」遇事爭取難
雖然陳小姐因法律程序的限制無法透露租賃過程的具體細節，但地產經紀Stephen強烈建議，租客在選擇租賃新建樓花或其他物業時，應該聘請專業的經紀人來代表自己，而不是僅僅依賴業主的經紀。這樣不僅可以確保租賃協議符合所有法律要求，還能保證租賃過程中的每一個細節都受到適當的保護。
Stephen指出，作為租客，最重要的是要求經紀人確認物業的所有權狀況。在租賃過程中，經紀人應該協助租客了解該物業的法律地位，並確保物業已經完成所有必要的法律程序，尤其是final closing。這是為了確保租賃協議的有效性，避免未來出現由於物業所有權未完全轉移而引起的法律爭議。
Stephen還補充道，當租客選擇在無經紀協助的情況下直接與業主簽訂租賃協議時，租賃協議中常常缺乏租客應有的法律保障。租客可能無法完全理解協議中的條款，尤其是關於物業所有權和責任的部分。例如，租賃協議可能未明確規定若業主未完成final closing，租客的居住權是否會受到影響。這樣一來，由於業主與建商之間的法律關係尚未完全確定，租賃協議可能會被視為無效，租客的合法居住權也無法得到保障。
此外，租客在無經紀協助的情況下，也無法確保物業是否符合出租條件，尤其是對於新建樓花或尚未結案的物業來說，法律風險更加突出。業主是否擁有物業的完全所有權？是否已經完成所有必要的法律手續？這些問題需要經紀的專業協助來確認，避免租客陷入無法預見的法律爭議中。若租賃協議中沒有清楚規定物業的法律狀況，或是存在其他模糊條款，租客的權益將難以得到有效保障。
當租客選擇無經紀協助的情況下，還可能面臨更多隱性的風險。若物業在租賃期間發生問題，例如設施損壞、漏水等，租客很難確定責任的歸屬，並且難以確保業主或建商能夠及時處理這些問題。在這樣的情況下，未聘請經紀的租客將難以通過法律手段維護自己的利益。
Stephen還提到，在安省的租賃市場中，通常租客和業主各自會聘請一位經紀來代表自己。這不僅是因為各自的經紀能夠詳細解釋租賃協議中的條款和能否出租的條件，更為重要的是，雙方的經紀都會竭盡全力維護各自客戶的利益，這樣即便出現一些出乎意料的情況，經紀也能更無利益衝突地給予解釋。雖然也有租客和業主共用一個經紀的情況，但這通常發生在雙方有深厚的熟識關係，像是親戚關係，才會選擇共用經紀，因為這樣能夠節省一部分傭金。然而，若雙方的熟識程度僅限於業主和租客的基本交流，雙方各自聘用經紀將變得更加必要，這樣才能更好地保障租賃過程的公正性和雙方的合法權益。
Stephen強調，無論是業主還是租客，在租賃過程中聘請一位專業經紀人來協助處理各項事宜，都是避免風險、保護自身利益的重要步驟。對於租客來說，選擇有經驗的經紀來檢查物業的法律狀況、審核租賃協議，能夠確保他們的居住權利不受侵害，並有效預防可能出現的法律糾紛。
樓花即使可出租 條件亦較嚴苛
Stephen表示，雖然樓花的出租普遍是不允許的，但某些發展商仍會在特定情況下同意出租。不過，這通常需要獲得發展商的書面同意，並遵守一系列更為嚴格的條件和規範。根據不同發展商的政策，對於是否允許未完成結案的物業出租，有著不同的處理方式。一些發展商完全不允許業主在final closing之前出租物業，這是為了避免日後出現法律糾紛。而另一些發展商則會在條件滿足的情況下同意出租，但前提是業主必須獲得書面批准，並且必須遵守更多的規定和要求。
某些發展商會要求業主提供租客的詳細資料，並確保所有租賃條款符合發展商的要求。這些要求可能涉及租期長短、租金金額，甚至租客的背景調查。對租客而言，這樣的安排往往增加了租賃過程中的不確定性和風險。
Stephen舉例說明，他最近曾協助一位業主處理類似情況。上週，他幫助業主成功出租一套物業，除了業主要求提供各類文件外，發展商也對文件提出了更為嚴格的要求。舉例來說，在某次申請中，租客的薪水單缺少一張必要的文件，發展商要求租客補交該文件，才能繼續處理出租申請。
對於這類情況，Stephen表示，通常在業主擁有完全所有權的情況下，他可以與業主進行有效溝通，並在大多數情況下順利協商，甚至在某些情況下，文件的遺漏也不會影響業主批准租賃。然而，Stephen指出，對於樓花的出租情況來說，發展商的要求通常會比普通租賃更加嚴格。這是因為發展商必須確保物業在未完成結案之前的合法性和風險控制，因此，對租賃的審核會更加謹慎。
對於業主在未完成交易前便將單位出租一事，涉事發展商95 Developments發言人Laura Liu回應指出，該租客是在「臨時入伙」與「正式成交」之間承租單位，情況確實較為複雜。
她表示「近日我們一直與租客協商，但對方不願意搬離。」至於外界關注的兩個焦點問題，即發展商是否曾切斷水電，或強行更換鎖具以驅離租客，Laura稱，目前尚未獲律師明確答覆，需時進一步了解後再回覆媒體。截至截稿前，Laura尚未就事件作出進一步回應。
不過，根據租客陳小姐近日在社交媒體的發文，涉事單位目前已恢復水電供應。
調解「軟著陸」或比訴訟更有利
持牌法律顧問Nelson Leung強調租住這情況單位存在一定風險，轉租是否獲得發展商允許，必須查閱當初簽署的「Occupancy Agreement」（臨時入伙協議）或其他相關同意文件。有些發展商會在協議中明確禁止轉租，有些則會附加條件，例如需要發展商書面批准才能轉租。倘若條款未明確列出權限，租客在法律上往往處於劣勢。
他補充，若經紀在安排租賃交易時，明知單位仍處於臨時入伙期，卻沒有向租客披露可能存在的法律風險，這有機會涉及專業責任問題。
事實上，根據安省地產行業規範（RECO 規例），經紀在處理交易時有責任向客戶披露任何重大事實（material fact），包括可能影響住屋穩定性的條款或限制。如果經紀違反這項義務，租客則可向相關監管機構投訴。
Nelson 分析，租客目前的追討方向主要有兩條路：
第一，是針對發展商。但由於租客與發展商之間未必存在直接的租賃合約關係，除非在有效法律文件中，證明能建立法律上的關係連結，否則租戶的保障不大。
第二，是針對原「房東」，即未能完成交易的買家。這一方向在法律上較有追討空間，因為租客與其存在明確的租賃合約關係。如能證明對方在租賃過程中有誤導行為、未如實披露單位的真實狀態，租客因此招致的損失，或可提出相應的賠償或保償，包括賠償搬遷費用、重新租屋的佣金成本，甚至因突如其來搬遷造成的額外損失（如傢俱搬運、儲存費用等）。
雖然法律途徑包括房東與租客委員會（LTB）和小額錢債法庭（Small Claims Court），但 Nelson 認為，以現實考慮，可以先以調解（mediation）方式解決，往往是更高效，更有利雙方的方案。
他指出，LTB 排期時間長，案件從提交到開庭可能長達九個月甚至接近一年；小額錢債法庭現時索償上限為35,000元，但同樣需時，而且必須依遁法庭相關的立案手續和舉證程序。
此外，訴訟涉及的成本不僅限於律師費或敗訴方可能承擔對方律師費，還包括時間與精神壓力，更重要的是對判決的結果存在極大不確定性。一旦進入正式法律程序，雙方對立加深，靈活協商空間減少，最終即使獲得勝訴判決，也可能在執行判決上花上額外的精神和時間。
相比之下，調解策略能讓租客爭取更多搬遷時間、協商合理補償，甚至免除部分租金欠款，達到「軟著陸」的效果。Nelson 建議，租客可主動向發展商提出調解建議，調解事項可包括商定搬離日期或安排，以及發展商斷水斷電不當行為的相應補償等，避免耗費大量時間與金錢打持久戰。
Nelson Leung
Licensed Paralegal
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