幾年前，香港的樓花展銷會熱鬧非常，加拿大發展商的展台人頭湧湧。銷售員打着「移民置業」的口號，號稱救生艇政策三個月內就能批出永久居民身份（PR），樓價還會不斷升值。對不少準備移民的香港家庭來說，這似乎是一條夢想安居樂業的捷徑。
來到2025年的今天，樓市下跌、移民進度延誤，原以為只有一年的非居民投機稅（NRST）延長至2027年，許多移民港人發現自己正陷入進退兩難的局面。地產經紀Belle坦言：「好多客人一開始完全不清楚加拿大買賣樓花的程序，結果交樓在即卻資金斷裂，甚至要蝕賣脫手，隨時半生積蓄全失。」
樓市下行樓花變負資產
許多於2021至2022年間高位購入樓花的香港新移民，如今正面對交割前最嚴峻的考驗。樓價持續下跌，使得銀行的估值遠低於當初的買價，令這一批買家將面對銀行估值不足而難以承造按揭的窘境。
Belle解釋：「若當時以100萬元購入，如今銀行僅估值80萬。買家原以為20萬首期已足夠，最後卻要額外再籌20萬，否則根本無法完成交易。」
她提到，曾經有一名客戶求救，他於2022年購入市中心樓花，首期20萬已全數繳清，本以為穩妥。豈料銀行最新估值大幅下跌，令其需要臨時籌集額外資金。為此，他不僅向親友四出借款，甚至考慮出售香港物業。對於剛移民、尚未站穩陣腳的家庭而言，這樣的壓力難以承受。
Belle Wu
Broker of Power 7 Realty
Broker of Power 7 Realty
稅制辣招侷食25%稅
在眾多困境中，最令新移民難以接受的是非居民投機稅。根據安省規定，非永久居民購買住宅物業，必須額外繳付樓價25%的稅款。以100萬元物業為例，需即時另付25萬。
若能於四年內成功取得PR，並證明夫妻雙方一同長期居住於單位內，稅款方可退回。但條件極為嚴苛。Belle強調：「必須是整個家庭同住。若丈夫長期回港工作，而妻子與子女留在加拿大，便不符合要求。」
她舉例，曾有客人於香港展銷會購買多倫多樓花，當時，很多第一年就用救生艇政策移民的人聲稱「三個月內可獲PR」，遂大膽落訂。誰料數年過去，PR仍未獲批。如今交樓在即，物業價值100萬，但需額外支付25萬NRST，而因丈夫常駐香港工作，最終失去退稅資格。對這家庭而言，這筆額外開支不單打亂財政，更徹底粉碎了他們的安居計劃。
樓花轉讓不準用社交媒體宣傳
無法交樓的買家，往往會將希望寄託於Assignment Sale（樓花轉讓），希望在交樓前將單位轉讓他人，以免承擔更大損失。但這條出路亦不容易。
Belle指出，當樓市下行、交投低迷時，本就鮮有人積極尋覓樓花。更嚴峻的是，大部分發展商禁止業主將轉讓盤公開放售於MLS或社交媒體，業主只能透過私下渠道尋找接手人。這樣的情況令出售難度大幅增加。
即使業主成功找到潛在買家，情況亦未必樂觀。Belle解釋：「現在的買家十分精明，只要稍作資料搜集，便會明白樓花業主在交樓前所面臨的困境。既然知道賣方急於脫手，他們自然會在議價時進一步壓低價格。」在這種環境下，轉讓價格往往遠低於原本的入市價，業主即使成功脫身，亦難免蒙受重大損失。
展銷會隔山買牛中伏
許多移民港人期望一到埗就可以定居在自已購買的物業，因此，他們很多都會透過香港展銷會購買加拿大樓花，但Belle指出，這些在香港的銷售人員往往並非本地持牌經紀，信息未必準確，更可能帶有誤導。
她指出，曾有買家購得單位時，被告知「600呎室內再加200呎露台，共800呎」，呎價相對便宜。實際上，在加拿大，露台面積並不計入實用面積，單位僅有600呎。買家最終發現，原以為的「超值」完全是一場誤會。
另一名買家更被銷售人員宣稱購得「市中心黃金地段」，收樓後才驚覺位置偏遠，不但不在金融區，甚至連地鐵站亦無，需先乘電車再轉地鐵。租金回報遠低於預期，升值潛力亦大打折扣。Belle認為：「許多港人以為在香港買樓的邏輯可以直接套用，但隔山買牛往往導致嚴重資訊偏差。」
「撻訂」之餘仲要追差價
部分買家誤以為放棄交易僅會損失訂金，情況只需如香港的「撻訂」。然而，Belle 指出，在安省法律下，後果遠比預期嚴峻。「發展商除了有權沒收訂金，還可入稟法院，追討樓價跌幅、佣金及利息。若買家仍不履行賠償，發展商更可申請釘契（Lien），將賠償責任延伸至業主名下的其他物業或資產。」
這類釘契即使不會直接影響物業的市場售價，卻會令業主在出售該物業時，須將售價的一部分先行撥付予發展商，以抵銷未能完成樓花交割所造成的損失。換言之，花半生努力購置的自住物業即使最終成功出售，回籠資金亦未必完全落入自己口袋。
更為嚴重的是，若涉案金額龐大，法院甚至可能裁定，買家日後每月的工作收入需撥出一部分作為持續賠償，直至清償為止。對新移民而言，這意味著不單止「現有資產」受到限制，連未來數年的「勞動收入」亦可能被綁死，形成長期的財政壓力。
Belle強調，這些後果往往出乎港人想像。「不少客戶以為最壞情況就是失去訂金，但事實上，加拿大的法律制度會盡量保障發展商，令買家即使放棄樓花，仍需承擔沉重責任。」
違約除了資產被釘契、收入被扣外，另一個最沉重的後果是信用紀錄的長期受損。Belle 指出，這類司法訴訟或債務糾紛會在買家的信用報告上留下記錄，通常會維持至少六至七年。在這段期間，個人的信用分數將大幅下降，直接影響未來的財務規劃。
對計劃再置業的港人而言，信用紀錄不佳意味著獲批按揭的機率大減，即使成功批出貸款，利率亦會顯著提高，令置業成本大增。除此之外，日常生活亦會受到波及。例如，申請車貸或租賃車輛時，不僅較難獲批，租賃利率亦遠高於一般水平。
這種影響不止於大型財務決定，還可能波及即時的居住需求。部分新移民因未能交割樓花而需要另覓住所，但若信用紀錄已被標示為有違約紀錄，業主或物業管理公司在審核租客背景時，很可能因此拒絕承租申請。換言之，信用受損不僅是財務問題，更可能演變成基本生活安排上的困境。
Belle強調，很多人低估了信用紀錄的重要性。「在加拿大，信用報告十分重要。你可能以為只是一宗樓花交易的失敗，但實際上，卻會拖累你未來六七年的生活。」
臨時入伙費暴升至$7000
即使買家能夠順利完成交樓程序，仍然要面對一項鮮為港人熟知的沉重支出，Occupancy Fee（臨時入伙費）。在物業尚未完成最終上契前，買家並未正式成為業主，因此需要向發展商繳付這筆費用。Occupancy Fee的組成一般包括三部分：一是物業的日常管理費；二是地稅的估算金額；三是發展商向銀行借貸的利息分攤。
Belle解釋，很多人誤以為Occupancy Fee僅相當於交租，實際上其最主要的開支來自銀行利息。由於過去幾年加拿大經歷快速加息，發展商在建造樓宇時同樣需要依賴銀行融資，當利率急升，發展商便需要將更高的利息成本轉嫁到買家身上，以此形式收取Occupancy Fee。換言之，當利率處於高位，業主所需承擔的臨時入伙費便會大幅增加。
她舉例指出，目前烈治文山部分鎮屋單位，每月的Occupancy Fee高達7,000至8,000元，比實際供樓更高。許多家庭形容這筆費用「比在外面租屋還要昂貴兩倍」，而且由於Final Closing未完成，這筆開支完全無法累積成日後的供樓本金，可謂純粹的「沉沒成本」。
此外，Occupancy Fee的長短亦受樓層影響。對於共管大廈而言，建築工程通常由低層逐步興建，低層單位較早完工，買家更早進入Interim Occupancy（臨時入伙期），因此需要支付較長時間的Occupancy Fee。相反，高層單位在整體大樓接近竣工時才會進入臨時入伙階段，業主實際支付的Occupancy Fee日數較少。
Belle提供一個實用建議：「若以投資或自住考慮，選擇高層單位不僅景觀較佳、升值潛力更大，還能減少臨時入伙期的財政壓力。很多買家忽略了這一點，結果低估了未來的開支。」
