位於多倫多市中心38 Kensington Place的一幢三層高出租公寓，近日因強制拍賣（Power of Sale）而重新引起關注。這棟大樓共有七個大型單位，總面積超過一萬四千平方呎，曾一度被改造成短租式的「幽靈酒店」（ghost hotel）。如今，整座大樓已經完全空置，等待下一位買家接手。

值得注意的是，該物業部分單位以複式設計，結構宛如小型聯排別墅，未來買家可因應需求重新規劃，無論是長租式住宅、學生宿舍，甚至分層高端公寓，皆具一定靈活度。更特別的是，在最繁忙的市中心地段Kensington Market，這幢建築竟配備地面大型停車庫，這在市中心極為罕見。該空間可被改作倉儲、自行車停放區，甚至改建為住宅或商用空間。若僅作停車位出租，亦能帶來可觀的現金流，畢竟市中心車位市場一向「有價有市」。

強拍或可快速成交但非一定平

Kensington Market向來是多倫多最具代表性的社區之一，融合拉美、猶太及亞洲移民文化，充滿獨立小店、二手商鋪與特色餐廳。這片街區以獨特氣質和多元文化著稱，數十年來吸引無數遊客和藝術工作者。然而，正因其地段核心，開發商多年來一直伺機進駐。

近年來，多幅土地陸續掛牌，開發商不時提交高密度公寓計劃，期望將這個低層、生活氣息濃厚的街區「重新定義」。不過，在當地居民與保育團體的反對聲浪下，許多計劃最終被迫擱置或延後。此次38 Kensington Place的強拍，無疑再度引起市場與社區的雙重關注。

這次交易屬於強制拍賣，意味著物業由貸款機構接管出售，而非原業主。此類交易理論上成交時間更短，條件更明確，價格亦可能略低於市場水平。然而，該物業的開價卻未必算「平貨」。

目前叫價4,999,900元，換算下來，每單位約71.4萬元，或每平方呎357元。相比大多地區平均每單位32.5萬元，的確屬於高位，但若以市中心位置計算，則仍在合理區間之內。

地段有吸引力但保育計劃或成難題

雖然物業規模可觀，潛力不小，但要在Kensington Market 實現大刀闊斧的開發並不容易。除了多倫多全市通行的 「住宅填充建築指引」（Residential Infill Construction Guidelines），今年二月剛剛通過的Kensington市區保育計劃（Heritage Conservation District Plan）更加嚴格。

該保育計劃明確規定，任何新建築或大規模改造，都必須在物理形態與視覺效果上與歷史街區保持協調。換言之，這裡絕無可能出現閃亮玻璃幕牆的高層公寓。開發商若有意介入，必須尊重社區低層、多元、混雜的街景特色。

此外，因為該大樓目前完全空置，新業主在完成審批和翻新之前，勢必要承受數月甚至更長時間的「零收入」狀態。租金現金流中斷，加上市中心高昂地稅與貸款利息，將大幅增加投資風險。

雖然存在挑戰，但該物業的吸引力仍然明顯。University of Toronto僅數分鐘步行距離，周邊還有Little Italy與市中心核心地段，租務需求強勁。無論是學生市場還是專業人士群體，都有龐大的潛在租客來源。

根據周邊多單位出租樓宇的收益水平估算，若日後經過翻新並出租，該物業的淨營運收入有望達到每年約50萬元。至於具體用途，無論是改造成精品學生宿舍、高端Loft，還是新興的共享居住空間，都存在可觀的發展可能。