加拿大皇家銀行（RBC）最新報告指出，全國樓市近年持續上揚，但安省卻逆勢下跌，拖累全國樓市。
地產經紀Ken Fok認為，這與過去十年的急速升勢有關，安省樓價早已推到市民負擔的極限，再遇上利率高企，自然令成交急挫，尤其市中心公寓首當其衝。
相比之下，卡加利市場走勢穩定，受惠於人口流入和多元產業支撐，需求持續強勁。Ken Fok強調，只要投資者計掂回報，無論在安省或卡加利，仍各有值得入市的空間。
十年翻倍後遇經濟危機急墜
地產經紀Ken Fok指出，「若把時間拉回至2015年，多倫多平均屋價僅約55萬；短短十年間，2025年大多倫多地區的平均屋價已攀升至約105萬，等同翻倍。」然而，在這段升勢之下，工資增長遠遠追不上生活成本上升的速度；利率更由疫情前的1.6、1.7%，急升至現時約4厘，令按揭續期的月供壓力倍增。Ken強調，安省（尤其是 GTA）過去十年的漲幅領跑全國，已把房屋市場推至市民承擔力的極限；當利率上行、收入增速失配與週期轉弱同時出現，成交量自然首當其衝大幅下調。
就跌市而言，Ken表示Condo首當其衝。由2022年高位至2025年8月，多倫多市中心的公寓價格已回落兩至三成，尤以C01、C08區（央街以東、西兩側核心地帶）最為明顯。部分300至400呎的studio單位，已由高峰期約50萬跌至34-36萬。Ken指出，當價格回落至「能計到數」的區間，保守型投資者與自住買家或會重新考慮入市。例如，以36萬買入、月租約1,900元，扣除管理費、地稅與利息後，粗略年回報可達4%至5%，若以「不投機、長線持有」的心態進場，仍是不俗的選擇。
地產經紀 Ken Fok
Ken進一步解釋，投資邏輯其實相當直接，當租金增長追不上利率與費用上升時，投資者便會集體退出，這正是2022年後投資比例急降的主因。不過，如今市中心studio單位回落至30多萬，平均租金仍維持在1,800至1,900元區間，投資計算上轉為有回報，對於看重地段的長線投資者，或會重拾吸引力。至於選址策略，Ken認為買家取向十分清晰，若決定在多倫多投資，應鎖定醫療、學術及金融三大核心帶（如多倫多大學、醫院網絡、金融區、以及TIFF生活圈），憑藉「地段需求」來對沖市場週期波動。
不過，他同時提醒，利率由1.7%飆升至約4厘，意味按揭續期後月供壓力可能倍增；若不延長攤還期，原本4,000元的月供或瞬間躍升至8,000元。在零售與餐飲業生意下滑、工薪家庭於能源、交通及日常開支間騰挪有限的情況下，「承擔力」已成為買賣與投資的前置條件。Ken 強調，這場調整更像是對前期過快上升的一次「必修課」，而非由單一事件引發的「崩塌」。
Uptown樓房市場相對穩健
與市中心樓價相比，Uptown區（如Warden/Highway 7一帶）的市場走勢相對穩健。該區以退休換屋及自住需求為主流，用家普遍偏好實用面積600呎以上的單位，而市面上少見300至400呎的「鞋盒盤」。目前成交價約為每呎900至1,000元。
Ken觀察到，這類大空間Condo將逐漸成為銀髮族安居的理想選擇。隨着年紀漸長，以往的獨立屋空間過於寬敞，打理難度高，加上不少獨立屋的洗衣房設於地下室，長者需經常上落樓梯，既不便亦存在安全風險。因此，功能齊備、面積適中的Condo更符合他們的生活需要。
樓花真空期或再現 三年後可望樓價回升
安省樓市正面臨「雙面夾擊」：一方面，二手市場庫存高企；另一方面，新盤落成潮接踵而至。Ken指出，僅市中心C01、C08區的二手Condo，目前放盤數量已超過2,500間；同時，於2021年熱銷期動工的項目，將在2025年陸續交付，進一步推升短期供應。
與此同時，樓花市場陷入冰封，成交跌至「40年低位」。2025年1至7月，大多區新盤累計僅錄得約4,400套成交。由於開發商較難以達到七成預售比的融資門檻，不得不延後甚至取消推出新盤，市場或因此形成2025至2026年的「樓花真空期」。
若將視角拉至三、五年後，這種周期效應，或將導致2028至2029年迎來另一波房屋供應低谷，或可轉化為價格動能。
卡城溫和增長更勝安省
以卡加利為例，平均屋價僅約58萬，其中Condo價格約33萬，而擁有雙車位的獨立屋則約66萬，幾乎只及大多倫多地區的一半。以當地時薪約18元計算，年輕家庭若以30多萬購入一房或小兩房單位，月供加上管理費與地稅後，仍大致維持在可承受水平。這種結構性的「低門檻」再疊加人口每年 4% 至 6% 的持續流入，為需求端奠定穩固支點。
Ken指出，卡加利的產業結構在過去十年間也經歷了重要轉型。能源產業的GDP比重已降至兩成多，IT、製造、航太、影視、物流（如Amazon倉儲）、以及航空（如WestJet）等領域的企業相繼進駐，帶來更多元化的職位，吸引畢業生與技術移民落戶，逐步形成更健康的就業生態。房價方面，卡加利沒有出現多倫多式的「級數跳升」，而是保持每年約3%至5%的溫和增長曲線。
Ken直言，卡加利的投資者結構正顯著轉變。過去兩年，安省與卑詩的資金持續西移，令當地投資者佔比大幅提升。除了傳統 Condo 外，半獨立屋以及附設Legal Suite（合法副套房）的物業，已成為市場新寵。這類物業可將主層與地下室分租為兩戶，具備合法牌照並可購買相應保險，現金流穩定，風險亦易於管控，反映市政府在政策層面更傾向支持業主將單位投入租賃市場。
相較於安省普遍存在的「偷雞式分租」須承擔合規與保險風險，卡加利在制度設計與市政效率上的配套更為完善，使投資者在入市時更具信心。
在租金與回報方面，卡加利一房平均租金約$1,670、兩房約$2,000；若買入點仍維持在「三字頭」，並選址於大學或醫療圈等優質地段，每年回報率可達7%至8%。不過，Ken亦提醒，隨着近兩年的卡加利樓價上漲，入場價已逐步抬升，投資策略上必須更注重「計掂數」。
銀行報告直指樓花市場「幾乎崩潰」
加拿大皇家銀行報告強調，市政府徵收的高額開發費用及嚴格的監管規定，使得房屋建設成本居高不下。雖然土地、木材和勞動力價格已經昂貴，但在多倫多，一些相關費用更在15年內上漲近1000%。這種制度性成本壓力，直接削弱了建商推動新項目的能力。開發商多年來不斷向各級政府呼籲，希望降低稅收和開發費，並承諾一旦費用下降，將能轉化為更親民的售價。然而，至今這個問題仍未獲得實質解決。
受到投資者離場影響，樓花市場尤為慘淡，報告形容其「幾乎崩潰」。自2023年以來，多倫多12個月滾動計算的公寓開工總數驟減68%，這個跌幅令人震驚。專家指出，這不僅對建商與業主構成打擊，也對城市的整體經濟活力帶來衝擊。
雖然有人質疑，在市場已有大量待售單位的情況下，是否還需要持續推動新建案，但專家提醒，若開工量長期低迷，將對未來數年的住房供應造成嚴重隱憂。報告預警，若竣工量進一步下滑，2026年起安省的住房缺口將更加難以彌補。尤其是在移民政策調整後，若人口增長再度回升，住房供應不足將進一步惡化，加劇負擔能力危機。
過去四年，加拿大新屋開工總量突破一百萬套，創下歷史新高，今年全國大部分地區仍維持強勁表現。然而，安省卻自2024年中期以來急劇下跌，與其他省份形成鮮明對比。尤其是大多倫多地區，作為全國經濟重心，建屋量急挫的後果更為嚴重。
專家警告，這種差異意味著安省可能會承受更深層次的社會與經濟挑戰。當房屋供應不足與高企的成本並存，最終將轉化為沉重的住房壓力，直接影響數以百萬計居民的生活負擔。
