樓市寒冬下，經紀除了背負「搵客搵屋」的壓力，經營成本同樣令人吃不消。在安省，單是牌照與地產局會費，每年便要數千元，對不少兼職經紀來說難以承擔。地產經紀劉世傅指，行業內逐漸出現「合資共用」MLS的情況，由一人繳費，其餘經紀則以團隊名義使用。
另一邊廂，地產經紀Agnes Wong用社交媒體拓展「街客」渠道，接觸到的客人可能今天看樓滿意，隔天卻已經轉身找上另一位經紀，令前期投入的心力付諸東流。對經紀而言，投資這麼多時間心機，最後卻為他人作嫁衣，感覺似做義工。
在市場低迷，收入銳減的危機面前，人性的「美醜」往往一覽無遺。Agnes直言，有經紀在租務盤上刻意拖延，以「市場冷清」為理由遊說業主放售，以賺取遠高於租務的佣金。劉世傅也坦言，樓市差時，往往有人挺而走險，因為一宗買賣的佣金可抵得上十單租務。
牌費貴經紀多 共用MLS似Netflix
除了現時加拿大樓市困境外，原來行業成本同樣沉重。地產經紀劉世傅指，持有地產牌照的經紀，每年需繳交三、四千元的經紀牌照和多倫多地產局會費，加上公司管理費、廣告支出、印刷宣傳等，實際開銷遠比想像中龐大。
「做一單半單，根本cover不到支出。」劉世傅坦言。於是，越來越多經紀選擇組成團隊，由一人持有完整牌照，其他人掛名或協作，分擔費用與資源。
不少人以為，只要考取了牌照，就能正式成為地產經紀，隨時進場做買賣。然而，事實並非如此。安省的地產經紀牌照（Licence）由地產監管局RECO發出，這只是從業的基本資格，代表持牌人有資格處理地產相關工作。但要真正投入市場，還需要另一個關鍵工具，就是MLS系統。
MLS並非由RECO提供，而是由各地的地產局管理，例如多倫多地產局（TRREB）。只有繳交會員費並成為地產局的一員，經紀才有權限登入，看到市場最新的放盤與成交資料。換言之，即使手上握有RECO牌照，如果沒有加入當地的地產局，經紀依然無法使用MLS。這也是為什麼有些經紀雖然「有牌」，卻只能依靠所屬Brokerage（地產公司）內部資源，自己卻登錄不到系統。
地產經紀
劉世傅
劉世傅
這背後最大的問題，就是成本。光是加入地產局，一年便要約三千元，再加上RECO的年費和地產公司的分成，實際負擔比外界想像更重。對於那些一年只做一兩單生意的兼職經紀來說，這幾乎是不可能承受的壓力，有時候扣除開支成本，根本等於「白做」。
因此，行業內逐漸出現兩種現象。第一種是經紀「合資」共用MLS。通常由一人繳交會費，其餘人以團隊成員的名義使用同一資源。廣告多半只打出團隊領頭的名字，其他人在幕後分佣。乍看來是「合作無間」，但實際上已經演變成「共用帳號」的灰色模式。
另一種則是所謂的「Park Licence」，即掛牌經紀。有人考取牌照後，選擇將牌「掛」在某間地產公司，但自己並不真正做交易。這類經紀通常不會繳交MLS的會費，因為成本太高。他們表面上仍是持牌經紀，卻無法登入MLS，嚴格來說並不算活躍從業者，只是仍掛著一個「行頭」而已。
「以前兼職經紀很多，但現在牌費太貴了，很多人選擇不繳交MLS，只保留地產經紀牌，或者跟人合資共用MLS系統，做一單半單交代一下。」劉世傅直言，這些都是行業裡的現實選擇。對不少經紀而言，這已經不是專業發展的追求，而是單純的生存策略。
社交媒體難留「街客」
去年才開始透過社交媒體拓展客源的地產經紀Agnes Wong坦言，目前她的客戶來源大致上一半來自舊客戶的推薦，另一半則來自網上的陌生聯絡。她指，過去一年在社交媒體上，可接觸近七十位客戶，當中大約有八成是可完成交易。
她十分清楚，社交平台帶來的往往是所謂的「街客」，關係鬆散、選擇面廣，隨時可能因為另一位經紀的一則貼文或樓盤介紹而轉身離開。
「因為他們大多數是在網上直接找到我，為了方便，我通常會等到客人真的落offer的時候才簽文件。」Agnes坦言，這種做法存在風險，但在實務上卻難以避免。
她提起一個經歷：有一次陪客戶看樓，對方當場表現頗為滿意。但幾天後才回覆，告訴她最終選擇了另一位經紀的盤。對此，她只能無奈接受。「其實你簽不簽約不是重點，因為真的要走的客人，是留不住的。硬要簽約，最後也只會帶來更多糾纏。」
地產經紀
Agnes Wong
Agnes Wong
更令她印象深刻的，是一次租客反悔的經歷。那名客戶在她協助下已經簽了offer，卻突然改口：「不想租了，能不能幫我搞定？」甚至直接用了「搞定」這兩個字，把後續的爛攤子全推給她。
Agnes只好出面斡旋，替租客向業主解釋，稱「考慮過後覺得地段不太適合」。最終，雖然業主感到無奈，仍選擇接受。但事件過後，這名租客不再回覆她的訊息。一個星期後，她隱約察覺，對方已轉而找上另一位經紀。
「你可以選擇追究，但要花很多時間，對自己沒有任何好處。」Agnes認真地說。她更傾向把這些經歷視為過程的一部分，與其糾纏，不如果斷放下，把精力留給更有誠意、真正願意合作的客人。
對於「街客」，劉世傅也有類似的經歷：「有些客人看到廣告後聯絡你，問了一大堆，結果轉頭回去找自己原本的經紀，甚至直接找業主的經紀出offer。」
他更舉例，曾遇過買家拿着十年前的網頁價錢來詢問樓盤，完全不合現實。「網上的資訊太多，真假難辨，買家自己也糊塗，最後誰代表誰都變得混亂。」
他指，對經紀而言，唯一的出路是嚴格遵守規則。「跟足地產商會的守則，例如簽署「委託經紀協議」（Representation Agreement），所有手續透明，才有保障。不然，換個角色，如果你在不知情的情況下搶了其他經紀的客戶，到時候一旦被投訴上到地產局，你不單失去客戶，還可能面臨處分。」
疑有經紀借市差哄業主賣樓
同行之間的競爭同樣帶來挑戰。Agnes就曾在North York遇上一宗棘手個案。當時一個放租單位非常受歡迎，對方經紀起初客氣答應帶看，但當她提出客戶有意落offer時，卻遲遲不提供必要的Schedule A（包括按金、保險金額、寵物政策、起租日等要件），甚至不回覆電郵。
「沒有Schedule A，就無法正式登記offer。」Agnes無奈地說。她只能先遞交租賃申請和客戶資料，但一直被「拖字訣」。後來，她推敲出對方的盤算：租務佣金只有半個月，但若能說服業主「租不出」，轉為賣盤，佣金立刻放大十倍。於是，拖延、不讓登記、營造「市場冷清」的假象，就成了把租盤推向賣盤的手段。
這種「灰色操作」並非孤例。劉世傅坦言，隨着市場低迷、競爭激烈，有些經紀甚至鋌而走險。他就曾遇到同行繞過自己，直接找業主談價。「這是違規的，我提醒過對方很多次，但他不聽。我只能報告地產公司，甚至通知地產局。」
最後，涉事經紀被要求修讀守則課程作為懲戒。劉世傅解釋：「不一定每宗都嚴重到除牌，但地產局會視乎情況作出處分。最重要的是，經紀要自律，因為這行靠的是信任。」
劉世傅直言「地產經紀的收入肯定減少了。」過去支撐行業的主要來源是買賣交易，如今成交量急速萎縮，佣金收入自然大幅下降。「因為買賣少了，佣金收入一定是減少的。」
不過，他同時指出，需求並未完全消失，而是轉移到租務市場。「尤其是留學生、新移民、本地租客，他們都要住。買不到樓，就轉而租樓。」在部分地段，租務需求熾熱，租金與成交量都有上升。
然而，租務佣金相對有限。劉世傅形容：「租務只是交投多了，但佣金比不上買賣。你可能要處理十個租盤，才抵得上一單買賣。」
