萬錦市CF Markville商場地塊重建項目如箭在弦上。市長在公聽會上公開表明官方規劃修正案已獲批准，開發勢在必行，但居民卻憂慮交通癱瘓、泊車不足、公共設施難以承受。
市議員Reid McAlpine直言，省府在福特政府治下全面翻轉規劃制度，令市政府決策權日益被架空，最終大權落在安省土地法庭與省府手上。他批評這是「完全錯誤的省政策」，即使市府與居民極力爭取，能改變的空間亦極有限。
萬錦市市長薛家平直言，市府在省府及安省土地法庭面前的話語權已大幅削弱，「絕對是，100%如此。」他更形容，市府與省府、安省土地法庭之間的角力，「幾乎每一步都是一場戰鬥」。
市議會可調整空間十分有限
萬錦市第三區市議員Reid McAlpine指出，市議會在這次公聽會上能對項目作出的調整其實非常有限。他直言：「已批准的官方規劃修正案內容已經十分細節，接近分區附例修正案的層次，很多事情已被框定。」
不過，他仍提到一些具體層面可作改善，包括居民最關注的泊車比例。「泊車問題將留待下一階段的細部規劃（Site Plan Stage）處理，可能需要一年時間。」他強調，泊車是最關鍵議題，尤其是發展商現時提出的75%泊車位比例過高，與鄰近靠近公共交通的發展項目相比並不合理。
此外，分期發展的交通影響評估（Phasing Assessment）亦需嚴格審視，因為第一期已經佔據整個地區一半密度，交通壓力勢必沉重。市府正計劃舉行專題研討會，專注討論交通承載力與公共交通配套。
居民無權話事 仲裁員只懂按章裁決
於人村居民協會（Unionville Residents Association, URA）聲明中提出三大憂慮。
於人村居民協會要求市政府必須先完成修訂後的Markville次級發展計劃（Markville Secondary Plan, MSP）。協會指出，在6月10日，發展服務委員會已退回Markville次級發展計劃的最終草案，因為內容存在重大問題，包括：人口密度過高（高達每公頃400人以上）、缺乏交通報告、與發展商計劃不符，以及公園用地不足。即便假設交通條件樂觀，交通研究所測試的三個未來道路方案，全都顯示Highway 7與McCowan路交界服務水準為「F」（不合格）。協會認為，在次級發展計劃尚未通過前，CF Markville的第一期分區附例修正案應暫緩審批。
當被問到若居民反對聲音持續，開發商是否可能繞過市府，直接向省府申請MZO（省長分區令），McAlpine認為此個案不太可能走省長分區令途徑，因為發展商已掌握官方規劃修正案，若有爭議可透過安省土地法庭（OLT）上訴獲批，成功機率極高。
他直言：「我們批准官方規劃修正案，其實就是因為有被發展商繞過的壓力。若市議會拒絕，開發商轉向安省土地法庭，結果往往是更高密度、更大樓高的批文。」他坦言這種制度下，市府的實際決策權大大被削弱。
McAlpine回顧，以前自由黨省府曾改革仲裁制度，成立了安大略市政委員會，當時若市府嚴格依循已獲省府批准的市政府官方規劃，開發商便無法上訴。但在福特政府上台後，不僅將名稱改回安省土地法庭，更全面推翻改革，恢復開發商可隨意上訴，並透過「重新審理」提出全新方案，等同市府審議完全失效。
他批評現行制度將最終決策集中在極少數仲裁員手中，「這些人往往不是萬錦居民，對當地歷史和社區情況未必了解，甚至不會實地考察，只按技術文件裁決。」
至於居民若仍希望阻止發展，McAlpine坦言出路不多。居民可在安省土地法庭聽證中申請成為參與者（participant），但權限有限，只能陳述意見，無法如市府或發展商般質詢。
居民想成為完整當事方（party）的門檻則已被收緊。他無奈表示「最終實權掌握在省府與安省土地法庭手中，市民與市府能做的其實非常有限。」
萬錦市市長薛家平指，市議會已將Markville發展項目第一期的分區附例修正案暫緩，因為交通研究未完成審查，市府需要要求規劃部門更深入分析，並研究改善路口流量的措施。而且該發展計劃停車比例過高，開發商提出每單位0.75個車位，與分區規劃中建議的更低比例不符，因此退回要求重審。
議員：並不會因項目停車率高而要拉平均數
於人村居民協會另一個憂慮是泊車比率與次級發展計劃研究報告不符。次級發展計劃文件建議該區平均每戶0.4個泊車位，但CF Markville卻在分區附例修正案中提出每戶0.75個，幾乎高出一倍。協會質疑：「為何出現如此差異？是否意味著其他業主將被迫完全不提供泊車位？」
對於市民的疑慮，萬錦市第二區市議員劉肇麟解釋，若發展項目將停車位比例拉高至0.75，而其他地段的開發商就會被迫把比例壓低，才能拉回「平均數」，這完全是誤解。「不存在這種情況。每個發展項目都是單獨審批，規劃部門會逐個個案處理，不會因為某個地段是0.75，就強迫另一個地段要無車位。」
他補充，2022年省府推出《More Homes Built Faster Act, 2022》（俗稱 Bill 23）。在Bill 23之前，所有新建公寓必須遵守「一戶一位」原則，即是每一個單位至少要配備一個停車位，甚至還有額外的訪客車位。但自Bill 23通過後，省府取消了這項最低要求。市府不再有法定權力要求發展商提供一對一的停車位，比例完全由發展商決定。
對城市規劃而言，取消強制停車位比例既有好處也有壞處。好處在於，如果停車位減少，居民開車的比例會降低，交通負荷或許因此減輕，也能鼓勵更多人選擇公共交通。對發展商而言，降低建築成本後，可以將資金投放在其他設計，或壓低房價吸引買家。壞處則是，缺乏停車位會影響新居民的生活質素。例如，對於有意購車的業主而言，即使願意付費，也無法獲得車位，長遠可能導致該區居民日常出行選擇受到限制。
不升級公共交通肯定難以承受
於人村居民協會亦批評發展項目缺乏「交通階段門檻」。市府研究建議應分三階段開發，並以公共交通改善為前提，但此次分區附例修正案卻未納入相關條件，僅提及與污水設施有關的「暫緩符號（holding symbol）」。協會要求，分區附例修正案必須明確加入公共交通改善的「階段門檻」，例如Highway 7的VIVA巴士專線延伸、McCowan巴士專線建設，以及GO火車加密班次等，否則無法保證社區交通能承載新增人口。
居民最憂慮的泊車及交通擠塞問題，McAlpine亦深表認同。他指出，麥高雲路與7號公路交界在繁忙時間已經塞爆，若再加上1600個單位，「不升級公共交通肯定難以承受」。
約克區政府（York Region）雖已將延伸Viva巴士至Cornell列為首要投資，但資金不足，需要省府與聯邦支持。他透露麥高雲路拓寬及巴士專道計劃已完成環境評估，最快2028年才可能動工。至於GO火車提升班次，仍受制於多個平交道未分隔，短期內難以支撐高密度社區。
有居民認為新住戶意味市府可增加地稅收入，從而改善交通。McAlpine澄清，市府並非「賺錢」機構，雖然稅收增加，但同樣要增加道路、圖書館、社區中心、公園等支出，「實際上收入與開支是相互抵消的。」至於大型基建資金，仍必須依靠省、聯邦政府。
薛家平亦承認Highway 7與McCowan路口已經「交通癱瘓」。「若不升級公共交通，新增密度只會令情況惡化。」他表示，市府已多次要求省府與聯邦政府撥款，將Highway 7的巴士專線延伸至Cornell，並提升Centennial GO站的火車班次至每15分鐘一班。但至今資金仍未到位。「我們一再施壓，因為不只是Markville，Highway 7沿線的Cornell、Markham Centre等地區都在持續增加密度。沒有快速交通，這些規劃根本撐不住。」他補充，市府也研究過在士嘉堡地鐵延伸至McCowan後，興建McCowan路巴士專線，以加強地區連接。
議員直指省政策全錯
McAlpine向開發商CF Markville表示：「你們不是單純建樓然後離開，而是在建構一個社區。要確保交通、服務、零售、社區配套都完善，這樣才能形成健康的社區，讓未來樓宇真正有價值。」
而面對居民，他則表示
而面對居民，他則表示：「我理解大家的痛苦，特別是在交通方面，還有公園土地不足，再一次是一個完全錯誤的省政策，這些挑戰都很現實。但現行制度下我們能做的不多，只能盡力確保新社區盡可能健康，減低對周邊舊社區的影響。」
發展商起大樓需先申請ZBA
在加拿大（包括安省），每個市鎮都有一份Zoning By-law（分區附例），它會詳細規定土地可以用來做什麼（例如住宅、商業、工業）、建築物的高度、密度、後退距離、停車位數量等。這是城市規劃中最具「操作性」的一層規範。
當發展商或業主想要的建設不符合現行分區附例 時，就必須申請分區附例修正案（Zoning By-law Amendment, ZBA)，請求市政府修改這些規則。例如：
- 想把一塊只准建2層的土地改為允許建30層，就需要ZBA。
- 想把商業用地改建成住宅，也需要ZBA。
- 想增加密度或減少停車位比率，同樣需要ZBA。
流程上：
- 官方規劃修正案（OPA） 屬於更高層次的藍圖（Official Plan），確定整體願景、用途方向與大原則。
- ZBA則是落到具體開發申請層面，直接決定某一地塊的開發細節。
- 有了OPA之後，ZBA通常比較容易通過，因為大方向已經被省府和市府確認。
須先解除暫緩符號方可動工
暫緩符號（Holding Symbol, 通常寫作「H」 Zone 或 Holding Provision） 是安省《規劃法》（Planning Act）下的一個工具。
它的用途：
市政府在修改分區附例（ZBA）時，可以在土地上加上一個「H」符號。
這表示：雖然該地的用途或密度已經被「原則上允許」，但在某些前提條件滿足之前，不可動工或使用。
一旦條件完成，市政府會「解除H符號」，發展才可以正式開始。
常見的前提條件包括：
- 基礎設施：污水處理廠要有足夠容量、排水系統完成。
- 交通改善：需要先建好某段道路或完成交通影響評估。
- 公共服務：學校、消防站、社區設施需要有配套計劃。
- 環境審查：污染土地必須先清理。
