加拿大央行自三月以來，再一次調低基準利率，像是給悶熱樓市打一支「強心針」。不過，道明銀行最新調查和分行行長Ann Wu的提醒均指出：減息雖能讓供樓族鬆口氣，但買屋這門「大型數學遊戲」依然充滿暗藏關卡，從浮息或鎖定，到首置儲蓄戶口（FHSA），每個環節都考驗買家的計算力與耐心。
上周，加拿大央行將基準利率調低至2.5%，創下疫情以來的新低。消息甫出，市場反應熱烈，特別是房地產與按揭市場成為焦點。TD銀行最新調查顯示，雖然90%的加拿大人自認對按揭流程有所了解，但仍有27%表示不清楚如何提升負擔能力，更有23%曾在購屋過程中被「意外開支」嚇一跳，令他們錯估買樓的整體開支。
道明銀行分行行長Ann Wu在接受訪問時指出，利率雖然是房市的催化劑，但並非唯一決定因素，「減息的確會刺激部分觀望買家入市，但仍要評估就業、收入及額外成本，否則很容易計錯數。」
道明銀行分行行長
吳界穎(Ann)
吳界穎(Ann)
減息為樓市注入暖流，但溫度有限
Ann分析，央行這次降息主要受貿易不確定性及勞動力市場放緩影響。「其實2.25%至2.5%可能已接近今年底部，TD的經濟學家預測年底頂多再減0.25厘，當然，市場仍有很多變數。」她提醒，利率降低可減輕現有業主的月供壓力，亦為首次置業者帶來機會，但樓價能否因此全面上升，仍取決於供應、就業和投資情緒等多重變數。
TD的調查顯示，雖然94%的加拿大人將低利率列為首要考慮，但88%同時認為「可靠建議」同樣重要，反映買家不再只追求數字，而更注重策略與保障。
浮息抑或鎖定？續期業主要精算
隨利率下行，浮動利率按揭（variable rate）再次受到關注。Ann指出，許多業主在續期時會問「哪個利息最低」，卻忽略長遠走勢與自身承擔力。
「若你收入穩定，又不想每次議息都心驚膽跳，可選擇3至5年固定利率；但若財務較寬鬆，能接受月供變動，浮息未嘗不可。」
她補充，根據TD調查，有39%續期業主表示後悔當初沒有比較不同產品的彈性，例如「可額外還本金」或「提前轉換固定利率」等功能，「不少人只看利率高低，卻忽略罰息條款、每年可額外償還本金的上限等細節。」
Ann建議，提前與銀行顧問溝通是關鍵。「預先討論你的收入走勢、風險承受力，以及按揭條款，這些功能常被忽略，卻能幫你省下不少總利息。」她強調，若預計未來幾年會結婚、換屋或有子女，應評估還款彈性，「否則一旦提前贖回或轉按，可能要付高額罰金。」
買樓「上車」要精心計算
TD報告發現，四分之一受訪者坦言曾因意料之外的費用而措手不及。Ann提醒，購屋除了樓價與首期，還有不少「埋單」開支需預留：
法律及登記費用：律師費、產權保險（title insurance）、過戶費。
政府徵費：土地轉讓稅（land transfer tax），以及部分省份或城市附加費。
驗樓與估價：home inspection與appraisal fee，後者在某些情況必須繳付。
保險與地稅調整：若首期少於20%，需支付房貸保險（CMHC），另加消費稅（PST）。
公用設施設定：開立電費、水費帳號的啟動費。
維修與清潔：新屋或二手屋都可能需要小型翻修或深層清潔。
「有些人計算完首期和月供後，手頭只剩少量資金，最後連油漆或搬家費都吃緊。」Ann建議買家預留流動資金，「即使能付25%首期，也不妨考慮放20%，留點錢應付突發。當然，每個人都的財務狀況也不同，因此也不能說哪種方法一刀切是最好，但一定要預留空間面對突然情況。」
信用分數與預算：別等到「臨門一腳」才準備
調查同時指出，近三成人不清楚如何證明按揭負擔力。Ann強調，良好的信用記錄是首要條件。「一般來說，680分以上已算強；700至800分之間，差距不大。當然，不是說如果不夠680分便一定申請不到按揭，在銀行角度，分數只是參考，反而我們更重視還款習慣、負債比例和卡數管理。」
她建議，準買家應及早養成儲蓄與理財習慣，即使計劃五年後才買樓，也可先模擬月供，把差額存起來。「這樣既能累積首期，又能驗證自己能否長期承擔房貸。」
置業新手：政府政策與銀行服務別忽視
近年聯邦政府推出多項協助首次置業的政策，如首次置業儲蓄戶口（FHSA）、RRSP 首置提款計劃等，但須提早規劃。Ann提醒：「FHSA要提前存款，提取有等待期；提早準備才不會錯過稅務優惠。」
事實上，不少首次買家，特別是新移民，並不清楚FHSA的免稅上限及存款期限，導致錯過一些稅收回饋。「如果等到睇樓揀屋的階段才開始規劃，有可能已經來不及享用FHSA的相關優惠。」Ann表示。
Ann建議買家在選房前先找銀行顧問，進行預先批核（pre-approval），「很多人以為最後才找銀行，其實應該一開始就了解可承擔的價位與條件，過程會順暢得多。」她指，即使買屋的計劃仍在初步階段，甚至連地段、屋型都未選定，也可先預約附近的分行找專業人士進行免費諮詢，梳理好個人的財政狀況，才不怕失算。
她也提醒首次置業者，若計劃與伴侶共同買房，應先確認雙方信用評分與負債比例，「兩人一起申請雖可提高總額度，但若其中一人信用不佳，也可能拖低條件。」
減息雖好 理性才是王道
Ann強調，雖然利率下調對市場是一劑強心針，但購屋仍需量力而行。「減息能減輕壓力，但房子不是一場短跑，而是長期責任。買前要做預算，考慮到利率、收入、生活支出及額外費用，這樣即使環境變化，也能穩健應對。」
隨著利率逼近「底部」，房市或再現升溫跡象，但對買家而言，冷靜計劃與專業建議，比追逐短期風向更能保障未來。
央行的降息為市場打開新篇章，然而真正的挑戰是如何在低息環境下保持理性與彈性。正如TD調查所揭示，加拿大人對利率與負擔能力的理解仍有落差，若要避免成為「那四分之一計錯數的人」，及早做好功課，並善用銀行與政府資源，才是踏上置業之路的最佳方式。
