明報：置業頻道

「俹簁者，作事苟且而不精細也。」買樓是人生大事，若買家遇著經紀做事俹簁，在多倫多這個規則繁複、暗藏陷阱的樓市，小則交易告吹，白白耗費心力；重則觸及違約條款，被賣方追究責任，不單買不到樓，還要白白蝕掉訂金。

今夏剛取得加拿大永久居民身分的Rachel，就親身撞上了這些陷阱。她發現，經紀在建議她落Offer之前，根本沒有做過CMA（Comparative Market Analysis），出價既無根據亦欠缺依循，令她感覺自己像被「耍」一樣。多倫多的交易雖然要逐項列明驗樓、貸款、交吉日等條件，看似「公平」，但賣方和經紀往往用「低開高收」策略吸引買家，再設限推高成交價。更誇張的是，經紀還建議她同時向兩個物業落Offer，以為能增加成功率，卻可能同時被接納，資金壓力大增，甚至觸發違約。對新移民來說，一旦信錯俹簁經紀，便極易墮入價差陷阱，後果不堪設想。

同時下兩張Offer或致兩難局面

Rachel回憶，當時她與經紀曾經討論，將看過的樓盤「排優先次序」，逐一評估後再決定落哪一個Offer。不過，為了同時追擊首選與次選，經紀一度建議她在等待首選盤Present Offer的期間，先向次選盤亦遞交一張Offer。

對此，地產經紀Belle Wu態度鮮明。她認為買家經紀若沒有先做好CMA，只懂叫買家「同時落兩個Offer」，是極不負責任的做法。Offer的本質就是合約，即使附帶條件，一旦兩邊同時被賣方接納，買家便可能在同一時段內被要求繳付訂金。若臨時撤回其一，賣方有權追究違約責任，不僅令買家陷入法律風險，亦可能引發無謂的糾紛。

Belle Wu
Brokerage of Power 7 Realty

更務實的問題則在於資金排程。假設每宗交易都需繳付5%訂金，兩間物業就等於要短時間內動用過十萬元的流動資金，對大部分買家的財務穩定性都是沉重負擔。Belle的建議是保持紀律，有秩序地逐一談判，先用CMA分析和條件設計鎖定首選，若首選不成，再推進次選，避免因「雙線作戰」而令自己陷入被動。

她指「把關與翻譯」是自己在交易中的定位。所謂把關，是利用專業工具和流程，為買家擋下不必要的風險；而翻譯，則是把複雜的市場訊號與物業細節轉化為買家能夠決策的資訊。這包括：用近期成交數據翻譯物業價值、用條件設計翻譯潛在風險、以及用區域知識翻譯長期持有成本。

當買家因心頭好而想「加價搶下來」時，Belle會拿出CMA與未來裝修、維護的現金流估算，幫助客戶判斷溢價是否合理；而當賣方要求剔除驗屋或貸款條件時，她則會逐條拆解背後的風險來源，並提出替代方案，避免買家因一時衝動而留下長期的財務傷疤。

買樓差價大玩死新移民買家

Rachel今夏剛獲加拿大永久居民身分，她表示，拿到身份便立即着手準備按揭。七月間零星看了幾個單位，到八月中旬才真正密集睇樓。「家人特地飛過來陪我看，八月才算正式進入狀態。」不過，至今她仍未找到心儀的單位。

雖然Rachel在香港從未買樓，但憑藉家人的經驗，比較港、加兩地買賣制度大不同。她形容，加拿大的流程「看似公平」，買家須按規定程序落offer，逐項列明條件（如驗樓、按揭批核時限、交吉日期等），而賣家則可選擇拒絕或還價。她笑言：「香港簽了臨時買賣合約便大致落實，加拿大這邊即使歷經重重步驟，仍可能因條款未談妥而隨時告吹。」

至於為何選擇現在入市？Rachel認為現時樓市已近低位，取得PR後亦無需再支付海外買家稅。不過，她強調淡市並不等於沒有競爭。她多次遇上賣方及經紀採取「低開高收」策略：刻意壓低叫價以吸引買家，並預設截止日期集中收報價，以爭取更高成交價。「以前樓市暢旺時才常見這種做法，現在卻愈來愈普遍。」她直言，有次Open House，十幾組人輪流進出，最終成交價比叫價高出十萬。

Belle指出，許多買家最初接觸樓市時，都是從參觀Open House開始。這種形式雖然方便，但限制重重：睇樓時間受限於週末兩小時，現場買家眾多，難以細心觀察物業細節，也無法與家人深入討論。

「這就像是走馬看花，看得表面，卻難以深入。」Belle說。相比之下，若有專業經紀全程跟進，能更有系統地安排看樓。經紀會先了解買家的身份背景（例如剛獲PR還是持工簽）、家庭組成（單身、夫妻、新婚還是有小孩），再結合財務狀況，度身訂造選房策略。「每個家庭的需求都不同，有人看重學校，有人注重交通便利，有人希望社區新一點。這些細節，只有在與買家深入交流後才能掌握。」

透過區內成交分析合理價值

對於Rachel遇到的「開價與成交價落差」，Belle坦言，這正是買樓最常見的陷阱之一。「標價從來不是成交價，真正的關鍵在於房子的合理價值。」

她舉例，有買家曾遇上一間開價99.9萬的房子，以為十分吸引，但最終成交價卻接近150萬。這種落差往往令新手買家感到「被耍」。

Belle解釋，專業經紀會替買家準備「市場比較分析」，即根據區內近期成交案例，挑選條件相似的物業作比較，再對裝修、新舊程度、地下室是否Walk-out等因素作調整，推算合理市價。「買樓要看值不值，而不是看標價。假如一間房子合理市值150萬，但你能以145萬成交，那就是成功買到抵價貨。」

她補充，每位持牌經紀在考牌時都必須學過CMA方法，這是專業能力的基本要求。

市場價格VS抵押價值

CMA到底準不準？前估價師、現職地產經紀的Kent Choi提醒，買家往往把經紀的CMA當作銀行估值，待到交割前夕才發現按揭被拒或批額不夠，最後唯有自掏腰包「補錢」。

Kent解釋，CMA的功能是幫助買賣雙方理解當下市場對物業的「價錢範圍」。然而，部分地產經紀為了配合買家或賣家的心理預期，難免摻雜偏差，導致估算與實際可承受的價值有落差。

他強調：「估價師是獨立第三方；銀行內部處理批核的是underwriter，會參考獨立估價再決定可貸額度。」買賣雙方願意成交的價格可以被視為「市場價格」，但銀行看重的則是「抵押價值」。由於按揭估價本質上是銀行風險管理的一部分，必須去除交易情緒，只依據可驗證、可比較的證據。「銀行要借真金白銀出去，物業是抵押品。若借款人違約，銀行就要把單位變現，風險在於能否收回貸款。」

CMA與估價的最大差別，在於「如何選可比較物業」。Kent指出，同一個社區，三個月內可能有上百宗成交。經紀做 CMA 會選三宗比較，估價師也會選三宗，但「選哪三宗」卻能把結論帶到完全不同的方向。

Kent Choi
Brokerage of Landpower Real Estate Ltd

他舉例說，有經紀會把一間需要大翻新的平房（bungalow），與全新裝修的成交價來比較。「屋況明顯不同，卻用高標準裝修的樣本去定價，邏輯上根本站不住腳。」

至於裝修的投資額，Kent更提醒不能直接套入估值。「就算遞上一份30萬的裝修單據，也不代表估價師就要全數加回去。」他比喻：「就算把法拉利引擎裝到Corolla上，它也不會變成法拉利。」估價考慮的是市場實際願意支付的價格，而非單據上的花費。

他又提到，有些經紀習慣用「四房減一點價」去推算三房的價值，例如四房成交180萬元，便假設三房應值150萬元。「既然已有鄰近三房的成交數據，為何不用？跨級別折算，風險與誤差都大。」

此外，細微的地段分界也會帶來價差。「例如在北約克，Bayview以東與以西的價格，數據顯示平均都會有差距；而士嘉堡與北約克以Victoria Park為界，更是不能混為一談。」他直言，常識上也不會用士嘉堡的樓價去買北約克的房子。

Belle亦認同Kent的說法。她指，同一條Yonge街，夾Sheppard與夾Finch的價差已可達數十萬元。Belle解釋，校網與交通只是表面因素，背後還有建商、興建的工法、社區街區結構的差異。譬如部分老牌建商的工地標準、細木作、石材與五金的耐用度，會在轉售市場形成口碑，長期支撐估值。同區街區之間也常因年代、地勢與路網微差而出現價格差別。要熟知這些常人看不出的「脈絡成本」，需要在業界長期浸淫。

選購心儀單位或可從功能下手

Rachel希望在北約克地鐵沿線找到一個三房Townhouse。雖然曾考慮過市中心公寓，但她認為近年新增供應量大，加上市場調整，令承托力相對偏弱；相比之下，低層物業抗跌性更佳。「如果以投資角度衡量，郊區或軌道沿線、兼具自住與出租彈性的Townhouse，更符合我的風險偏好。」她直言。

Belle指出，以Rachel為例，買家集中在北約克地鐵沿線並不罕見，原因多是交通便利、生活機能強，亦方便出租。「Rachel想將物業部分空間出租，對象多半是依賴地鐵的學生或上班族。」她解釋。不過，如果買家將範圍推向更北的Richmond Hill或Thornhill，則情況完全不同。這些地區以車代步為主，若要吸引租客，往往需要預留地面車位，租客群體亦偏向家庭，需求與出租邏輯自然不同。

她提醒，買樓切忌無限制地看房。過度發散容易模糊價值判斷基準，反而加重決策疲勞。「應該先根據工作地點與通勤方式，縮小到一至兩個生活圈，再以房型和屋齡逐層細分。」Belle建議。

在選擇物業時，設計條件是關鍵。是否具備原生或可合規打造的分門出入，會直接影響出租潛力。北約克不少舊式平房設有側門直達地下室，新翻建的屋苑亦可能預留獨立入口；若欠缺這些條件，業主便要向市政府申請 Building Permit，甚至開挖泥土，加上工程費用與工期，成本和風險都會隨之上升。

此外，還要考慮租客定位與交通半徑。靠近地鐵的物業往往吸引學生或白領單身，而遠離地鐵的區域則更受家庭青睞，車位供應和社區寧靜度會是決定因素。最後，Belle特別提醒，不要忽略法規框架與保險要求。合規的次單元涉及建築及消防標準，亦影響保險承保與理賠。「買前一定要算清楚可行性、時間表和現金流節奏，避免買完才發現不能出租，陷入尷尬境地。」她說。

不讓驗樓對專家而言或是良機

Rachel將驗樓視為不可退讓的風險控制。她提到，曾經遇上一個心儀盤，落Offer後，賣家卻回覆「不讓驗樓」。Rachel當時態度堅定：「不讓驗樓，我不會繼續。家人在建築行業，對用料與工序很敏感。近年新公寓品質參差，我不想冒然接手。」在她眼中，條款中的每一個日期、金額與細節，都是新移民必須「看得懂、算得清」的關卡，例如按揭批核時限（往往只有幾個工作天）、訂金比重、交吉安排與屋況保證等。「這些細節，決定了你之後能否『安穩交接』。」

Belle亦強調，對自住買家而言，貸款與驗屋是兩道不可輕忽的防線。

貸款條件通常給五個工作天，銀行會派估價師到場評估。若估值低於成交價，買家可能要補回差額現金，否則可依法終止交易。這一條件避免買家因「低估價」而被迫額外加大首付款甚至陷入資金斷裂。

驗屋條件則將隱性成本攤上枱面。舉凡屋頂壽命、暖氣爐與冷氣機的年限與狀態、地下室是否滲水、窗戶老化與保溫效能，都會直接影響未來三到五年的維護支出。Belle以行情估算，更換冷氣加暖爐動輒逾一萬元，獨立屋換屋頂至少五、六千元，若全屋窗戶老化，總帳單更可達數萬元。當賣方要求「無驗屋條件」以換取優先成交，自住買家必須衡量屋齡、改建史與自身承擔力，切勿因競爭壓力而盲目放棄保障。

她解釋，在搶Offer場景下，賣方偏好「即簽即生效」的Firm Deal。若同場有另一張無條件Offer，賣方自然會用作比較籌碼，要求買家刪除條件。Belle的建議是分物業情況而定，新交付、仍在建商保固期、現場狀況清晰者，風險可控；但三、四十年舊屋結構與系統變數大，自住買家絕不宜輕易放棄驗屋。

對出價策略，Belle補充，不能只看喜歡與否，還要把「即期與中期維護成本」納入總擁有成本。例如主浴室完整翻新約需$15,000，小浴室約$12,000，標準功能廚房五、六萬元起跳；若再加上地板、塗料與基礎木作，基本裝潢動輒五萬元。若屋況已全面翻新且具保固，便可把這些「已投入價值」計入出價；反之，裝修待辦清單愈長，出價就應愈保守。

Belle不否認，市場競爭激烈時，刪減條件有助提升競爭力，但前提是風險可度量且有備用方案。新屋且仍在保固期、已審閱完整文件、現場檢視無異常者，可考慮將驗屋改為「檢查後確認」；貸款方面，若買家已有銀行書面預批，並備有充足現金墊付低估價差額，亦可酌情縮短條件期限。她總結：「關鍵在於，不是盲目清條件，而是用資料同備援，將風險縮到可承受。」

她亦補充，不同買家的專業背景會影響風險取態。若買家本身是資深裝修師傅，具備修繕技能與人脈，就可能選擇接手不讓驗樓的物業，以較低價買入，再靠自己翻新，既能省成本，又能提升價值。「我見過不少裝修師傅喜歡買舊樓，條件看似苛刻，但對他們來說反而是機會。」Belle 說。