買樓時，發展商提供的「升級選項」琳瑯滿目，從木地板到天窗，價錢動輒幾萬元，讓不少買家心癢癢。但究竟哪些升級真的能帶來回報？地產經紀Kent Choi笑言：「最值得的，永遠是那些收樓後再也改不到的結構性項目。」
Kent更直言，簡單市場行情一查，便能發現發展商開出的某些升級價格遠高於市價。「市場上材料價錢非常透明，發展商開出三萬元，可能自己找師傅兩萬元就能做到，質素還更好。」
事實上，裝修投資並不是「愈豪華愈好」。更重要的是，裝修不能只看自己喜好，而要考慮社區氛圍與市場眼光。Kent 提醒「市場不會理會你花了多少錢，只會和隔壁的屋作比較。」在某些街區，「過度改善」，買家不懂欣賞；在另一種社區，卻可能因「不足改善」而失分。
新樓買家最宜升級結構性項目
對於購買新樓花的買家，發展商往往會提供多種升級選項，例如將地毯改為木地板、升級廚櫃、甚至在設計階段增加天窗。這些升級價錢從幾千至數萬元不等，究竟哪些值得投資？地產經紀Kent Choi建議，應該優先選擇「收樓後無法再改」的結構性項目。
例如，若發展商提供由八呎樓底改為九呎樓底的選擇，即使需要額外一至兩萬元，也值得投資。因為業主收樓後，不可能再把整層樓頂拆掉升高，這種升級具有稀缺性。另一個例子是天窗（Skylight），如果在建築階段加裝只需一至兩萬元，但收樓後要重做則費時費力，成本可能翻幾倍。
Kent Choi
Brokerage of Landpower Real Estate Ltd
Brokerage of Landpower Real Estate Ltd
相比之下，地板或廚櫃的升級則未必划算。Kent舉例說，發展商可能開價三萬元把地毯換成木地板，但市價計算，一呎最漂亮的木地板只需11元，即使是2,000呎的單位，連工帶料也不過2萬多元。更重要的是，發展商選用的材料通常一般，不會比自行裝修來得精緻。因此，除非價錢合理，否則業主完全可以收樓後再找師傅安裝。
Kent特別提醒，業主應該先做功課。加拿大的建材價錢非常透明，例如在Home Depot可以清楚看到地板、瓷磚的售價。他指，一般情況下，材料成本乘二，大致就是現時市場上合理的「連工包料」價格。
他指出，華人師傅通常一人包辦油漆、鋪地板、安裝廚房等多項工程，價錢相對實惠，而西人師傅則專業分工，例如鋪地板的就只做地板，更換窗戶的就只做窗戶。雖然收費較高，但完成工藝往往更佳。如果業主位於西人社區，聘請專業團隊有助物業維持水準，若位於華人區，過度投資在裝修上則未必有市場回報。
舊樓業主裝修前宜觀察鄰居情況
如果買的是二、三十年樓齡的物業，裝修的價值就要參考同區情況。Kent強調，觀察鄰居是最簡單的指標。如果發現同一街區的屋陸續換了廚房、地板或浴室，那麼你不跟上就會顯得落後。
他以Markham為例，十多年後屋內櫥櫃出現磨損，地板也開始花痕累累。當幾間鄰屋已經升級，買家走進open house對比時，會自然覺得原裝未翻新的單位「過時」。此時業主若不跟上，轉售時就會處於劣勢。
但是，升級不等於盲目追求豪華。Kent提醒，若物業位於較平實的社區，例如Scarborough的舊區，就不宜把廚房裝修成豪宅的規格。因為該區買家的消費層次未必欣賞高檔材料，最後形成「over-improved」（過度改善），投資成本難以反映在售價上。反之，若在North York或Rosedale的高端社區，使用普通材料反而會令房子顯得「under-improved」，同樣失分。
Kent一再強調，裝修要以「市場眼光」來判斷，而不是業主個人口味。業主或許喜歡open concept、地熱車道，甚至豪華廚具，但若區內買家並不認同，投入就難以收回。他直言：「市場不會理會你花了多少錢，只會和隔壁的屋作比較。」
這就是裝修的核心邏輯。要因地制宜、因區而異，既不能過度，也不能不足。
經紀排名升級回報次序
若要排列裝修的升值回報次序，Kent認為首推廚房，其次是浴室，第三是地板。
廚房是最值得投資的空間。它既是日常使用頻繁的功能區，也是最容易被外人看見的展示面。Kent打趣道：「你請我到你家吃飯，我未必會走進廚房做飯，但看屋時，第一眼肯定是廚房。」因此，廚房翻新雖然昂貴，但回報率最高。
浴室排在第二位。乾淨、現代化的浴室往往能給買家留下深刻印象，尤其是主臥套廁，更能決定物業的檔次。
地板則是提升整體觀感的基礎元素。如果原有地板保養良好，只需打蠟翻新即可；若已經嚴重磨損，換上新材質則能大幅改善第一印象。
至於拆牆或改動結構，雖然可以營造open concept的房屋，但Kent指出，這些工程的價值主要體現在業主自住體驗，而非市場回報。買家若不熟悉原始格局，未必會因為看到「打通了」而願意多付高價。
以小博大的家居升級之道
至於如何用小錢換來大效果。Kent舉例，一條樓梯若因使用而出現花痕，整體更換需要兩至三萬元。但若在樓梯中央鋪上一條runner地毯，只需五百元，便能遮蓋磨損，令樓梯煥然一新。這就是以小博大的典型案例。
另一個例子是找到沒有完善basement的二十多年樓齡物業。這類物業在舊區並不少見，因為早期住戶三口之家已足夠使用樓上空間，未必會動工地下室。如果業主以5萬元完成簡單裝修，市場通常會反映6萬至7萬的增值，雖然不是倍數回報，但至少能帶來正收益。
地下室裝修在多倫多市場中很常見，但回報有限。Kent建議，成本控制在每呎60元以下較為合理。例如一個1,000呎的地下室，投資不宜超過6萬元。若超出這個水平，估價師和買家通常不會給予額外價值。換言之，地下室的作用在於「有」與「沒有」的分別，而非「豪華」與「普通」的差異。
後花園則要看社區文化差異。在華人聚居的區域，大多業主對園藝興趣不大，因此後院雜亂並不會嚴重影響售價。但在以西人為主的社區，如果花園荒廢，買家往往會認為屋主欠缺維護，從而壓低出價。因此，Kent認為園藝投資要看「鄰居水準」而定。
有些業主會考慮把房子「劏房」分隔出租，以增加租金收入。Kent分析，這種做法雖然能帶來可觀的現金流，但會削弱物業的升值潛力。因為自住買家普遍不接受格局被切割的屋，他們更傾向購買完整、舒適的空間。
因此，若投資目的以租金為主，例如在大學附近，劏房模式是可行的；但若目標是長遠升值，則不宜這樣操作。
