多市有夫婦「擴充」後院霸官地，再以逆權提訴，最後竟然判勝訴，平白「賺」左土地業權，判決是否告訴市民大眾，只要勇於嘗試，分分鐘可以生人霸死地！
曾啟榮律師指出，理解逆權佔有能否成立，關鍵在於安省土地制度的轉折點。但他提醒，真正更普遍的風險並非逆權佔有，而是「地役權」。若有人長期取道或使用土地，久而久之就可能踩出合法通行權，帶來私隱受侵、管理責任增加，甚至影響物業價值。
地產經紀Stephen則指出，其實幾乎大部分物業都涉及某種地役權，例如公用事業維修或共用車道，一般影響不大。但若土地契約內附帶一些苛刻或奇怪的限制，例如側院必須供鄰居出入，或禁止築高圍欄，往往會拖低轉售價，令物業變得難以出售。
多市夫婦「逆權侵佔」市府土地 法庭判勝訴
多倫多一對夫婦Pawel Kosicki與Megan Munro，在2017年購買物業後發現，後院被鐵鏈圍欄圍住的一部分土地，其實屬於市政府。他們多年來一直將該地視作自家後院保養，並作為子女遊樂區，於是曾向市政府提出購買要求，但遭到拒絕。夫婦二人遂以「逆權侵佔」提出申請，卻先後在安省高等法院及上訴法院均告敗訴。
不過，二人不服裁決，繼續上訴至加拿大最高法院。最高法院最終判決他們勝訴，裁定市政府沒有該塊土地的業權。結果，這對夫婦無需支付任何費用，便正式獲得土地業權，成為加拿大少見的逆權侵佔成功案例。
侵佔成功關鍵在於新制度時間點
曾啟榮律師表示土地是否已被電腦化登記土地註冊制度是理解逆權佔有能否成立的關鍵。「安省的土地登記早年由傳統Registry system逐步轉入土地註冊制度。一般而言，土地一旦納入土地註冊制度，便不再容許新的逆權佔有。只有在『轉入之前』已完成法定10年時效者，才有機會以既得權利保留下來。」這也是最高法院在多倫多個案中特別指出的法理脈絡，電腦化登記是2001年後的保護措施，但不推翻其前已經成熟的逆權佔有。
「逆權佔有本質上是非常古老的制度。」曾啟榮說。其歷史可追溯至以農為本的時代：若合法擁有人長期不理不顧，而他人投放大量勞力修整、耕作、維護，法律便以時效作為界線，在一定年期後承認後者的事實佔有，並懲罰前者的怠忽。「放諸現代，表面看似不公；但若置於當時的社會脈絡，制度背後是鼓勵土地被善用。」
律師教三招避爭議
「買的是什麼，必須在文件上看得一清二楚。」曾啟榮建議買家：
第一招：文件比對
即使沒有最新測量圖（survey），買家也應檢視地契、分割計劃圖（Plan of Subdivision）、以及契約上標明的尺寸，再與現場圍欄比對。若見「鐵鏈之外另有空間」便需警覺，最好聘請測量師進一步確認。
第二招：權屬核對
購買分層物業時，應逐一核對單位、車位、儲物室編號與權屬，避免交割後出現「買少一樣」或權屬不清的爭議。
第三招：制度節點
查核該地段的PIN建立或轉換日期，了解土地是否在Registry時期已經累積使用事實。若屬2001年前成熟的情況，則可能存在逆權佔有的潛在風險。
Stephen Au-Yeung
Sales Representative of HomeLife Landmark Realty Inc.
Sales Representative of HomeLife Landmark Realty Inc.
露宿者不可逆權侵佔 但會走出地役權
另外，不少人都關心露宿者在私地逗留是否會觸發逆權侵佔。曾啟榮說，逆權佔有須具備「公開、連續、具排他性」，露宿者的情況屬於零碎、短暫、可被驅離的佔用，不符合條件。曾啟榮表示「遇到這類情況，應走警方或城市管理程序處理；與其擔心逆權佔有，更應留意會否因持續通行逐步累積出地役權（Easement）風險。」
曾啟榮提到的，正正另一個經常被忽略的風險，地役權。地役權並非把擁有權移轉予他人，而是容許特定人，甚至公眾，就你的土地享有某種使用權，例如通行或通往水岸。
他舉例，不少舊城區後巷長年作為多戶物業共用通道，即使其間歷經重建或改劃，地役權依舊存在。買家若購得位處其中的物業，未來管理維修、除雪清障等責任與成本難免增加，亦可能折減轉售時的吸引力。「最好的防禦是『可管、可控』，看見有人長期取道，便設法物理封閉或管理通道。」
有業主擔心長期被人踩踏會演變成逆權侵佔或地役權，於是選擇築圍欄以阻隔外人。地產經紀Stephen認為這是一種可行的防禦手段，但必須與鄰居商量並取得同意設立圍欄，否則就只可在自己業權範圍內施工。
「如果鄰居不同意共建，你只能在自己範圍內起圍欄，而且費用需自理。」Stephen說。根據規例，即使日後向鄰居索償，也只能索取最基本鐵網圍欄的成本，例如基本鐵網圍欄每呎7元；若你選擇造價20元一呎的木圍欄，就要自行承擔差額。
地役權常見於大部份物業
Stephen表示，其實幾乎大部分物業都涉及某種形式的地役權，常見於公用事業維修或共用車道等情況。
最普遍的例子是公用事業公司對物業的進入權。即使地皮屬於業主，若燃氣公司或電力公司需要維修設施，屋主必須允許相關人員進入。Stephen解釋「雖然業主覺得地是自己的，但如果要修理煤氣管道或電話線，你就必須容許。對方完成後，也有責任恢復現場。」
另一種常見情況是共用車道。若兩戶人家共用一條 driveway，雙方均擁有使用權，誰也無法單方面阻止對方。「這些使用權必須登記在土地契約內，否則日後可能引起爭議。」Stephen補充。
除了公用事業外，還存在一些較「特殊」的地役權。例如靠近保育區或野生生態區的物業，可能需要允許研究人員進入調查，甚至因候鳥築巢而限制屋主的行動。另一類常見爭議，是位於公園旁的獨立屋。若居民長期經過某後院前往公園，日子久了便可能形成所謂「習慣性地役權」（prescriptive easement），令業主失去完全封鎖該通道的權利。
Stephen舉例「如果你住在湖邊，久而久之有人習慣經過你後院下水放艇，長時間沒人反對，最終可能演變成合法地役權。」
另一個值得留意的案例是高爾夫球場旁的住宅。由於開發前屬於球場用地，契約中往往附帶特殊地役權，例如禁止築高圍欄或搭建樹屋，以免影響景觀或維修通道。
「有些條款甚至列明，若高爾夫球打進後院造成損毀，球場並不承擔責任。」Stephen 指出。對某些買家而言，景觀與環境優勢勝過限制。但對注重私隱或安全的家庭來說，則可能是一大顧慮。
奇怪地役權會影響物業價值
那麼地役權是否會影響物業價值？Stephen坦言，答案視乎地役權性質。「若是普遍的公用設施，大家都有，影響不大。但若涉及通行權，例如側院要讓鄰居出入，那就一定影響轉售價，因為不少買家會覺得不方便。」
他指出，即使相同大小與設計的房屋，若其中一間有側院通行的限制，售價自然較低。「一些苛刻或奇怪的地役權，會令物業變得難以出售。」
在買賣過程中，地役權屬於必須披露的事項。雖然賣家不需逐一主動提醒，但律師在查冊時會將相關地役權列明，並解釋其影響，讓買家決定是否接受。「愈多麻煩，愈難轉售。」Stephen認為，購屋前務必細查地契，避免掉進這個容易被忽略的陷阱。
此外，地役權亦涉及責任問題。即使某塊土地為公共用途，業主仍需負責維護。例如冬天下雪時，行人道未鏟雪，郵差或送貨員滑倒受傷，業主可能需要承擔法律責任。Stephen指出「地稅是你付，風險也是你負責。」
市府早在四十年前因不使用而「自動消失」業權
加拿大最高法院最終判 Kosicki 夫婦勝訴，承認他們對後院「爭議土地」的逆權佔有權利。
首先，法院直言，《安省不動產時效法》（RPLA）就是處理逆權侵佔的核心法例。規則很簡單：如果有人能夠持續、公開、和平、排他地霸住一塊地超過十年，而真正的業主又沒有採取任何行動，那麼這位「佔用者」就可以反客為主，拿到業權。Kosicki夫婦的情況剛好符合。自1970年代起，後院被圍欄劃出範圍，一直用來種草、晾曬，甚至給小朋友跑跳。四十多年過去，這塊地早就成為他們家的「自然延伸」。
最高法院補充，立法者早已列明哪些公共土地受保護，不能被逆權侵佔，比如荒置官地、公路、道路預留地。但你翻遍清單，就是找不到「市政公園土地」。換言之，議會當初沒寫進去，就表示不想給它特別豁免。若法院自己硬加條件，等於「私自修法」，這是絕對不可以的。
最後，法院一句話就定了調，市政府的業權，其實在四十多年前就因為不行使而「自動消失」，這是 RPLA第15條的效果。等到土地轉入《土地註冊法》（Land Titles Act）制度，第44(1)條更進一步確認：這些土地會直接歸現時佔用的人所有。換句話說，當年圍起的那道欄杆，不單止擋住了鄰居和路人，還擋走了市政府的法律權利。
