住房出租如實報稅是應有常識，只要善用潛規則及小竅門，可提高投資回報以及省稅。
在填報T776稅表時，每個細節都要認真對待，要是把自家物業分租出去的話，更要按規距小心上報，以免數目不合理而惹來稅局的疑心。
如果房東認為叫房客用現金交租，便可以不報稅而少繳稅金，那你就要再三思。出租瞞稅非但不合法，且輕易就會被稅局查到，嚴重的話可被判刑事罪。
近年樓市興旺，不少有能力負擔到的都考慮買一幢物業出租，實行讓租客幫自己供樓！但大家又有沒有想到，不論找不找到租客，與出租物業有關的開支，都可能可以幫你抵稅！
可抵稅開支種類多
會計師Rick Lam指，與租務有關的多項支出都是可以申報，和收到的租金相抵消以降低應稅收入（Taxable Income），「而且，由於出租的收入是要報稅的4項收入的其中一項，當租金不幸少過出租開支時，虧損的出租收入還可以和就業（Employment）和商業（Business）的收入相互抵消。」
Rick Lam指，這些開支項目包括了很多花費在房產上的費用，「如房屋保險、維修費用、尋找房客的廣告費、律師和會計師等相關專業費用、管理費、水電、房產稅等。」
申報開支三個潛規則
只要申報的開支數額合理，用途和租務有關，而且不包含個人開支，就可以申報，「這三個可說是報稅的三個潛規則，」他解釋，「你不可能無故走去換了個黃金打造的水喉，然後申報幾千元的開支，這是不合理的。又譬如說，我要每個月開車去收租的，只要我證明車輛的里數消耗是合理的，CRA是會讓我扣取汽油開支的，但如果我駕一輛特別食油的大貨車，或是駕一輛幾十萬的名車，那稅局就會質疑我申報的合理性；我也不可以把我駕這輛車去買菜或是去健身的開支也申報上去，因為這算是個人開
他又指，開支亦和出租房屋的價格有一定的關係：「雖然稅例並無明文規定一個百分比，但一個在市中心、每月租金$1,200的一房公寓，比起一間在北約克的10,000呎豪華大屋，申報的開支一定有差別，這就是合理性的意思。」
稅局嚴防避稅伎倆
申報的開支先抵消從租金而來的收入，還有餘額的話就再抵消其他收入，但Rick Lam提醒，稅局並不樂見有人特意用假的出租房屋來避稅，因此大家在設定租金和處理租務的時候，就要小心。
他指，曾有人在Blue Mountain那邊買了幢度假屋說是做出租，但稅局後來就查到她幾年間都因為申報大額的出租開支而出現了租金虧損，質疑她是否在避稅而作出調查，發現這人在一年當中最旺季的幾個月，全部是自己住在那邊，實情就是自己可以冬季滑雪、夏天避暑，反而淡季時就讓度假屋空置了！
案件鬧上了法庭，後來這名業主卻勝訴了，還成功的用負數的出租收入，拿來抵消了自己全年做護士的穩定收入，達到抵稅的目的！
「原來這案例中的業主，是用僱用管理公司的方法，證明自己不是刻意製造Tax Shelter來避稅，純粹是屋子租不出去。」Rick Lam解釋說，這名業主在買屋時，已委託了一間管理公司代為處理租務，「只是一到旅遊旺季的時候，就以租客的身分交租，並入住度假屋，而在淡季時就付錢請管理公司找其他租客，因此沒租客上門，亦怪不到她身上。」
大多市的租盤一樣競爭激烈，放租後一時三刻沒人應租也不是奇事，但Rick Lam就提醒，就算房子租不出去，業主都應該採取措施證明自己有盡力找租客，例如繼續刊登招租廣告，以合理租金招租，不然稅局可能認為業主在避稅。
租價不可太平不可太貴
「大家要留意設定的租金水平，當然稅例並沒有明文規定你租金的多少，這是自由市場中自然出現的結果，但如果你定租金定得比市場中其他房源都高，就可能會令稅局以為你是故意阻擋租客上門，以得到負數的出租收入來避稅。
「相反，如果你定得過低，沒錯是有租客上門了，不過他們付的租金不夠你的出租開支多，加起來一樣是負數的話，一樣會惹來稅局的懷疑。」Rick Lam說。
H&R Block Canada的稅務分析員Cleo Hamel也認為，定租金時一定要參考同區出租房產的價位才做決定，「有些人會用『友情價』，即比市價明顯便宜的租金出租房間或地下室給家庭成員或朋友，不過他們可能因此不能申報相關的收入和開支。」
Rick Lam說，如果擁有的房產不幸價值真的比同區的物業低，那業主最好及早「搜集證據」，「例如你在北約克出租一個地庫，別家的都是租每月$1,000，但你家的地庫特別殘舊，而且不設家具，又有吵鬧的鄰居等等，因此你只收租金$600，那你最好事先就把租盤放上Listing或登幾次廣告，甚至找人來簡單的拍照證明，那稅局查起來都有個應對。」
出租部分房產要計數
事實上，出租部分房產的做法在多倫多可說是相當普遍，Hamel卻指出，如此的做法是將一個房屋分成了自住和商用兩個部分，因此在報稅時要特別留心：「首先，當你購入房屋自住時，你得到一個免稅額（Capital Gains Exemption），將來在售房時即使有房屋增值也能有增值稅的減免。
「但當你出租的房產面積多過一半，或是你決定為出租的部分申報樓宇折舊（CCA）抵稅的時候，那整棟房子就不再被看成是你的個人住宅而是出租物業，你就會失去了這個免稅額，賣房時有增值就要申報。」因此，在考慮是否把物業申報為個人基本住宅時，必須把利弊按自己需要考慮清楚。換言之，如果出租物業是你個人的主要居住住宅（Principal Residence），那你就不要申報樓宇折舊，以免賣房子時，物業的增值數目被認為是應稅收入之一。
非所有維修工程可抵稅
除此之外，在申報部分出租的開支時，也要小心區分，不可以全額扣減：「像一些維修翻新類的小工程，如更換水龍頭、更換地毯、為落漆的牆壁補色之類，你就只可以申報在出租範圍內的開支。而其他像地稅、房貸利息、保險等難以分隔的開支，最簡單的方法是計算面積，」Hamel解釋說，「像你只出租地庫或是一個房間的時候，最好先量度出租面積佔全屋面積的百分比，然後用這個百分比計算可以申報的開支。」
比較麻煩的是租客、業主共用的空間，如廚房、洗手間和洗衣間等，「這個時候，業主就要用『使用時間』去界定『出租』的部分，例如說廚房有30％時間都是租客在用，不過他們不常洗衣服，一星期間只用3個小時洗衣房等等。」Hamel補充，有業主為了免卻麻煩，索性自己住客房讓租客住主人房，就是為了省去計算洗手間使用率的功夫。
不過並非所有用在房屋上的開銷都可以抵消出租收入，Rick Lam指，大型的裝修費用都不算是可抵消收入的開支，而是計算在房產的成本價上，在售房的時候清算，「這種大型裝修一般都可用20甚至30年，如翻新屋頂、更換熱水器等，這樣一個大數目用一年的收入來扣取並不公平，應用折舊的方法逐年抵扣。」
另外如果你是自己幫房屋維修的話，不要把開給自己的「工資」也填在稅表上以抵扣收入（稅表T776 Line 8960），因為你在花時間整修的時候，會犧牲了時間去做其他工作以換取收入，這在實際上已達到抵稅的作用，不用重複「計算」。
虛報、遺漏、大意計錯數 一樣照罰
會計師Rick Lam指，一般計錯數、報錯稅的是較輕微的過犯，稅局會指你避稅（Tax Avoidance）並向你徵收應付稅額以及相應的罰款，「要繳付的罰款都是按百分比計算，初犯時可能只要繳還欠下的稅金以及其利息就可以，但重複虛報或遺漏，就會換來一張總值欠稅額50％的罰單。」即是欠$10,000就罰$5,000。
他說，即使是付利息都可以是一筆不少的數目：「有客試過漏報20萬多元的稅額，給人查了出來，真金白銀的6萬元利息，一下子就給收了去，雖是應付金額，但感覺還是很冤。」而刻意瞞稅隱瞞的，更是逃稅（Tax Evasion）的刑事罪行，要鋃鐺入獄。
為了稅局調查時能提供證據，房東應保留所有文件記錄，包括合同、發票、收據和其他輔助文件至少6年。
